Возвели до белого каления: как застройщики Башкирии переживают кризис и что будет с рынком жилья

14 августа в России отмечают День строителя. В Башкирии переживающую непростые времена отрасль с пугающей частотой сотрясают скандалы. Рост цен на материалы и жилье, протесты обманутых дольщиков, заморозка крупных проектов, конфликты между застройщиками и властями, аресты ведущих девелоперов и даже высокопоставленных чиновников — для многих предстоящий праздник пройдет со слезами на глазах, в худшем смысле этого выражения. Рассказываем, как республика переживает кризис на рынке строительства и что будут делать его главные игроки, чтобы выстоять.

Строительную отрасль в Башкирии начало лихорадить не вчера. Та же проблема обманутых дольщиков тянется с 2000-х годов, а их количество существенно увеличилось за два десятилетия. В пандемию антиковидные ограничения нарушили логистические цепочки, и без того регулярно растущие цены просто-таки подскочили. Добавьте к этому обмен санкциями, последовавший за специальной военной операцией на Украине, а ведь еще раньше, в 2014 году, случились санкции «посткрымские».

Но не коронавирус и не санкции в 2020 году послужили началом конфликту одной из главных строительных фирм Уфы «ПСК-6» с мэрией. Тогда — после того, как жители соседних с очередной стройкой компании аварийных домов «похоронили свой двор» — глава Башкирии Радий Хабиров лично приехал на место и запретил продолжать работы. Он обещал, что если застройщики будут упорствовать, то «порвут кишки», и предлагал «запастись попкорном», чтобы посмотреть на их метания. Стоит отметить, что одним из владельцев «ПСК-6» является член Курултая Олег Филиппов, а представлял фирму экс-депутат Горсовета Андрей Носков. Так что попкорн действительно пригодился — чтобы следить за последующим судебным разбирательством, в ходе которого мэрия чуть было не оказалась должна девелоперам 750 миллионов рублей. Всё окончилось мировым соглашением: застройщик отказался от своих планов, а взамен получил возможность реализовать новый проект.

Основатель другой крупной строительной компании Башкирии — Рабис Салихов из «Жилстройинвеста» — вынужден был публиковать видеообращение к Радию Хабирову, в котором просил защиты своего бизнеса. Дошло до того, что в республике начали обсуждать возможный переезд в другой регион девелопера, в портфолио которого — один из самых примечательных комплексов, где живет уфимская элита. И снова конфликт, судя по всему, удалось погасить выдачей разрешения на освоение новой территории.

В то же время проблемы возникли у вновь пришедшей в Уфу группы строительных компаний «Садовое кольцо» из подмосковного Красногорска, где раньше администрацию возглавлял Хабиров. «СК» взялась за реализацию амбициозного проекта возле Кошкиного леса, но встретила протест жителей соседних микрорайонов и экоактивистов. Перед этим фирма обязалась довести до конца проекты ГК «Госстрой» Кирилла Бадикова, успевшего обрести дурную славу из-за затянувшихся сроков сдачи объектов. До недавнего времени компании пытались договориться о передаче дел, но с марта 2022 года Бадиков находится под арестом. Девелопер, по словам верхушки республиканского Минстроя, сам напросился на уголовное преследование.

При этом в самом министерстве далеко не всё ладно. Руководитель ведомства Рамзиль Кучарбаев с начала 2021 года находится под следствием и даже успел несколько месяцев провести в СИЗО. Вместе с экс-главой МинЖКХ Борисом Беляевым он обвиняется в трате бюджетных средств на не введенные в эксплуатацию очистные сооружения в Кумертау (тогда оба чиновника занимали другие посты. — Прим. ред.).

Стоит также отметить, что уфимские власти до последнего не могли утвердить генеральный план города, а кресло главного архитектора долгое время пустует: сначала пост после серии скандалов покинул Олег Байдин, а карьера одного из главных претендентов на вакантное место Ольги Сарапуловой дала крен из-за резкой критики (небезосновательной) по поводу качества российской медицины.

Чтобы понять, как все эти, мягко говоря, неурядицы, сказываются на обычных жителях Уфы, достаточно прочесть выдержки из дневника участников голодовки в «Доме смерти» на улице Кирова. Женщины больше десяти лет тщетно ждали ключей от уже оплаченных квартир. Впрочем, еще свежи воспоминания о палаточном лагере, который под Уфой разбили обманутые дольщики «Миловского парка». Вот с таким реноме готовится Башкирия ко Дню строителя.

— Наш город нуждается в серьезных переменах во взглядах на строительную отрасль. Нужно простых людей спросить: «Как нам здесь живется?» Не застройщиков и чиновников, которые живут в элитных жилкомплексах и загородных домах, а простых людей, — считает общественница Алла Яковлева, которая два года отвоевывала свой двор у «ПСК-6».

Девелоперы признают, что проблемы есть. Однако, по их мнению, эти проблемы заключаются вовсе не в них.

— Все разрешения на строительство застройщикам дались очень тяжело, а новые они просто не берут или не начинают работы, потому что не уверены, что смогут довести их до конца, — сообщил источник UFA1.RU среди представителей отрасли, который пожелал сохранить анонимность. — Они [чиновники правительства Башкирии и мэрии Уфы] расчистили поляну [от местных бизнесменов], но что дальше делать, не знают. У них на это денег нет, и никто [из бизнесменов] не хочет залезать в эту тему. Мало кого привлекает идея вести бизнес в условиях, когда чиновники дают разрешение, а чуть что, умывают руки, как будто они не при делах — еще и тебя наказать могут. Это ведь не только строительной сферы касается, откройте список резидентов [особой экономической зоны со льготными условиями] «Алга». Сравните, сколько было заявлено участников и сколько реализовано проектов. Я могу вам подсказать: буквально одно-два производства. Я никого конкретного не выделяю из руководства республики, просто именно такая атмосфера сложилась — в любой момент все договоренности могут быть нарушены.

Общественница Алла Яковлева связывает это с попустительством чиновников. По ее мнению, многих скандалов удалось бы избежать, если власти яснее представляли бы интересы жителей Уфы и Башкирии. Она отмечает, что при внесении изменений в облик города и его улучшения, необходимо проводить честные опросы, нуждаются ли люди в этих улучшениях.

— Хотелось бы, чтобы мнение людей спрашивали не через фейковые опросы или на собраниях, о которых объявляют в последний момент и задним числом, иначе недовольство неизбежно, а именно оно приводит к конфликтам, — говорит Яковлева. — Городская администрация и [правительство] республики даже не пытаются предотвратить конфликты, поскольку оценивают строительные проекты исключительно по количеству квадратных метров, о которых они отчитаются вышестоящим чиновникам и президенту России.

Говоря об общественном мнении, источник-девелопер UFA1.RU сравнивает строительный рынок Уфы и Башкирии с минным полем. Как он пояснил, здесь бизнесмены подобны водителям, которые однажды узнают, что зеленый сигнал светофора больше не разрешает движение, а запрещает. На следующий день, когда штраф уже оплачен, всё возвращается к привычным правилам, но вскоре «зеленый» опять превращается в «красный», и так снова и снова, и снова.

— Правила игры меняются в угоду мимолетной конъюнктуре, — сокрушается наш собеседник. — Допустим, они [чиновники] всё могут переиграть в зависимости от общественного мнения, а оно крайне ненадежно, с утра одно, вечером — другое. Экономика не может строиться на одном лишь общественном мнении. Стратегия крупных компаний — долгосрочная, она не живет одним днем, а расписана на годы и десятки лет. Если что-то кому-то вдруг сегодня не понравилось, нельзя переворачивать всю сферу бизнеса.

Это мнение отчасти подтверждает владелец «Агидель-инвестстрой» и депутат Уфимского горсовета Филюс Ишбулатов. Правда, он акцентирует внимание на представителях общественного мнения. Ишбулатов считает, что за протестами стоят конкретные выгодоприобретатели.

— Чтобы получить разрешение на строительство, нужно пройти круги ада. У нас не девяностые, беспредела нет. Если ты получил разрешение, значит, ты эти круги ада прошел и у тебя всё законно. И тут появляется «общественность». Мой опыт подсказывает, что во всем нужно изучить финансовую сторону: кто-то монетизирует протест, — заявил бизнесмен.

Филюс Ишбулатов отметил, что несмотря на ценность застройщиков, репутация в обществе о них сложилась крайне неоднозначная. Предприниматели — как и остальные члены общества, подчеркивает он — нуждаются в законодательной защите.

— Один строитель дает работу как минимум четырем людям, а нас едва ли не к хулиганам уже причислили. Я создал этот бизнес — скольким людям я плачу и даю зарплату? Представляете: поставщики, транспортники, строители, производители материалов и так далее, — рассказал депутат-застройщик. — Группа юристов-бездельников, лежащих на диване, высосет из пальца проблему и устраивает шумиху. Найдут соломинку в глазу и начинают будоражить общество. Рано или поздно это будет пресечено. У нас молодое государство — ему всего 30 лет, законодательство бурно развивается, но общество развивается еще быстрее, от этого возникают перекосы. Но, повторю, рано или поздно за пустую болтовню придется отвечать.

Но у жителей Уфы действительно есть небезосновательные претензии и опасения по поводу местных строительных проектов. Так, Алла Яковлева обращает внимание на обилие точечных застроек и неподготовленность новых территорий к возведению очередного жилкомплекса.

— Главная проблема застройки в Уфе — нежелание развивать город вширь, всё уходит в высоту, что не слишком безопасно, учитывая наши грунты (подробнее о карстовых проблемах Уфы читайте в интервью директора института геологии Сергея Ковалева. — Прим. ред.). Застройщики хотят строить там, где уже проведены все коммуникации, и, к сожалению, не учитывают обеспеченность жителей местами в школах, детских садах, поликлиниках. В итоге жители, которые покупают квартиры в новых высотках, сталкиваются с серьезной проблемой. А парковки? Парковки в Уфе — это везение или томительное ожидание. Скоро негде будет велосипед поставить. Возникают конфликты между самими жителями города — теми, кто живет в уже построенных домах (и им уже едва хватает условий для комфортной жизни), и теми, кто собирается въехать в очередную «свечку» рядом., — возмущается общественница.

Эксперты уже давно говорят, что Уфе пора расширяться, и власти в очередной раз анонсировали проект освоение Забелья — района в западной части города, расположенного на левом берегу реки Белой. Правда, прошлая попытка закончилась ничем, если не считать банкротства нескольких стройфирм, купившихся на, как выразились девелоперы попрозорливее, безумную идею. На проведение только канализации и водопровода необходимо по меньшей мере 23,4 млрд рублей — сумма для городского бюджета огромная.

Глава Уфы Ратмир Мавлиев заверяет, что для получения денег мэрия уже сделала всё необходимое — заявка отправлена и находится на согласовании. Он признает, что в определенный момент взаимоотношения столичной администрации и застройщиков зашли в тупик, но считает, что градус кипения уже спал. По мнению Мавлиева, конфликтов между жителям и застройщиками удастся избежать, благодаря программе комплексного развития территорий (КРТ).

— Иногда правда с абсурдными предложениями обращаются [потенциальные застройщики], — рассказал в разговоре с UFA1.RU градоначальник. — К примеру, один собирался воткнуть высотку рядом с торговым центром, даже без расчета парковочных мест. Комплексное развитие территорий подобное исключит, потому что подразумевает проект застройки именно в комплексе — с расчетом обеспеченности инфраструктурой и социальными объектами, чтобы соблюдались интересы жителей. И да, с жителями застройщик должен проводить разъяснительную работу: что строится, зачем строится, как это повлияет на их жизнь.

У крупнейшего застройщика Уфы — группы компаний «Третий трест» — по КРТ три объекта: «Город Яркий», клубная резиденция «Империал» и микрорайон «Республика». По словам директора по развитию фирмы и депутату Горсовета Вячеслава Якина, по ходу строительства никаких проблем нет, но есть другая — куда более существенная.

— Единственный вопрос, который всех беспокоит — резкий спад реализации, — говорит Якин. — Когда поднялась [депозитная] ставка, люди все деньги понесли [в банки], чтобы получить максимальную выгоду от вкладов, после этого ставка рефинансирования неоднократно падала, то, что происходит с курсом рубля, они вообще не понимают, а при этом есть ряд заявлений, что рынок жилья может упасть по цене. Поэтому люди выжидают более стабильного и выгодного момента, чтобы вложиться [в недвижимость].

Гендиректор группы компаний «Первый Трест» Ильдар Гарипов указывает и на вторую, не менее острую, проблему. Это дефицит части материалов и оборудования: насосов, лифтов, вентиляционного оборудования, трансформаторных подстанций, а также индивидуальных тепловых пунктов и узлов учета.

— Есть ряд позиций, которые производились с использованием оборудования и комплектующих из недружественных стран, — рассказывает Гарипов. — Например, в России работают более 20 заводов, которые производят все необходимые застройщикам виды лифтов: пассажирские, грузовые, с машинным отделением и без него. Но большинство из них не имеет полного цикла производства и их зависимость от иностранных комплектующих и оборудования составляет от 10% до 30%.

И третья проблема — это логистика.

— Если взять те же лифты, — добавляет Ильдар Гарипов, — то с поставками российских и белорусских лифтов проблем нет. А вот при сотрудничестве с азиатскими производителями застройщики сталкиваются с логистическими проблемами и долгим сроком доставки. Если раньше он был в среднем два месяца, то сегодня доходит до шести.

Впрочем, прогнозы у наших собеседников оптимистичные. По мнению Филюса Ишбулатова, ситуация дошла до крайней точки понижения, но, каким бы парадоксальным это ни казалось, депутат-девелопер считает это хорошим знаком: значит, потенциальный покупатель больше не будет выжидать, нынешние условия для него наиболее выгодные для приобретения жилья. По его словам, об этом свидетельствуют и показатели банковской сферы, где уже начали мало-помалу заключать ипотечные договоры.

— У меня есть объекты, где больше трех месяцев нет ни одной сделки, — признается Ишбулатов. — Доходы населения не выросли за последние полгода, а свободные деньги люди предпочитают тратить на другие нужды (допустим, чтобы собрать детей в школу). Но всякий депозит имеет свой срок, людям деньги вернутся [со вкладов] и надо будет их снова во что-то инвестировать. Кроме того, все прекрасно понимают, что государство бездействовать не будет.

Ильдар Гарипов также отмечает, что правительство приняло все необходимые меры для поддержки строительной отрасли: снижение ключевой ставки, субсидирование ипотечных программ и ставок для застройщиков, упрощение ввода материалов на внутренний рынок, а также сокращение сроков импортозамещения. С этим соглашаются и в «Третьем тресте», но, как подчеркивает директор компании по развитию, для выхода из кризиса необходимо дождаться главного — возвращения спроса.

— Невозможно предсказать, когда это случится, потому что ситуация настолько неоднозначная и непонятная (мы подобного никогда не переживали), что любые прогнозы — дело неблагодарное, — заявляет Вячеслав Якин.

По мнению же директора консалтингового агентства «План А» Ивана Зорина, когда спрос всё-таки вернется, вскроется новая проблема Уфы. Он считает, что в городе наблюдается дефицитов объектов, и у потенциальных покупателей почти не будет выбора — на этом фоне цены, по словам Зорина, улетят «в космос». Согласно приказу Минстроя России, в Башкирии на второй квартал 2022 года средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья составляла 77, тысячи рублей. По сравнению с предыдущим кварталом этот показатель вырос почти на 7%.

— Уфа скучновата по сравнению с городами, где необычная архитектура и есть простор для необычных решений: Воронеж, Новосибирск, Краснодар. Уфа с градостроительной точки не развивается. Практически ничего [масштабного или новаторского] не строится, — говорит Зорин.

С этим не согласны в Ассоциации застройщиков республики, в которую входят основные представители отрасли в Башкирии.

— Дефицита объектов не будет. Да, застройщики отойдут на время от сложных решений, меньше станет уникальных лотов, но в целом рынок предложения не опустеет, — заявляет исполнительный директор ассоциации застройщиков РБ Адель Сайфуллина.

Говоря о проекте «Забелье», девелоперы признают необходимость его реализации. Как отмечает гендиректор «Первого треста» Ильдар Гарипов, только за 2021 год население Уфы выросло на 15 тысяч человек, а это говорит о том, что городу необходимо расширяться. Кроме того, «Забелье» обеспечит работой девелоперов на «многие годы вперед». Вячеслав Якин («Третий трест») добавляет, что расширение — не единственный способ увеличения жилфонда.

— У города есть два пути развития — или выходить за пределы Белой, или заниматься расселением старых домов в центре, — поясняет он. — [По Забелью] нужно решить две задачи — канализование и водоснабжение. [В центре] ветхий фонд жилья находится в таком состоянии, что его рано или поздно придется расселять. Ну там удобства находятся на улице, в центре города такое неприемлемо. Но всё это находится в собственности [жителей], а [предлагаемая ими] выкупная цена квадратного метра настолько высокая, что застройщикам расселять центр просто невыгодно, это очень долго и дорого. С механизмом комплексного развития территорий (договор, который заключает мэрия с застройщиками. — Прим. ред.) ситуация будет меняться, потому что тогда можно будет выкупать [«старые» квадратные метры] по рыночной оценке.

Филюс Ишбулатов из «Агидель-Инвестстроя» считает, что столица Башкирии в конечном итоге и вовсе перестанет быть городом как таковым, вобрав в себя близлежащие районы. Но на это, по его прикидкам, тоже уйдет уйма времени.

— 15–20 лет, может быть, меньше, — говорит девелопер.