«Власть не знает, как работать, и не дает работать другим»: строитель — о том, почему массовое дешевое жилье никому не нужно

Уфимец Иван Зорин работает в строительной компании. На своей странице в соцсети он порассуждал о том, какое будущее ждет рынок недвижимости, когда ждать тотального спада продаж жилья и при чем здесь платный протест. Публикуем его пост полностью.

Давно я не писал о работе, а если точнее, то о строительстве в России и в Уфе в частности. Не претендую на гуризм. Просто постараюсь немного структурировать мысли вслух.

Почему решил написать сейчас? Наверное потому, что в данный момент мы находимся на рубеже двух суперциклов в отрасли. Закончился цикл формирования конкурентного рынка и начался цикл его развала, монополизации и стагнации.

Никто из застройщиков России не поправит меня, если я скажу, что период с июня 2020-го по апрель 2021-го был самым прибыльным и успешным за всю современную историю России для строителей. Факторы, что стали тому причиной, уже неоднократно проговаривались: льготная ипотека, низкая ставка ЦБ, обесценивание депозитов, достаточно накопленная денежная масса гражданами, отсутствие других инструментов инвестирования в менталитете жителей страны и т. д. В совокупности это всё вылилось во взрывной рост продаж всего, в чем можно жить или даже нельзя, если рассматривать проекты в Сочи, например. По итогу жители нашей страны потратили 3/5 всех своих накоплений, чему стоя аплодировали банки, ведь всё, что лежало на депозитах и требовало выплаты процентов, теперь лежит в ипотеке и приносит доход.

Итогом этого процесса стало несколько естественных результатов: закончилось всё, что можно было продавать у застройщиков, выросли цены на квадратный метр как обоснованно с учетом роста материалов (в основном железа, за что спасибо китайцам и индусской спецоперации «У нас ковида столько, что нужно срочно строить заводы со "Спутником"»), так и за счет погони за сверхприбылью застройщиков. Объем предложений на рынке сократился в разы, а новые слишком медленно готовятся.

Есть еще один важный фактор, который тоже не был неожиданностью. На строительном рынке, как грибы после дождя, нарисовалась куча мутных околочиновничьих, криминально-авантюристских, дилетантских структур, которые, активно используя все законные и незаконные способы, тоже решили откусить кусок пирога. Фактически мы наблюдаем пример классического биржевого гэпа, только в разрезе строительного рынка. Свеча спроса взлетела. Чиновники, дилетанты и прочие «хомячки» набежали, пытаясь на подъеме поднять бабок, а пока впрягали, да расчищали под себя рынки (стройка МКД — это не конуру собаке построить, время нужно) время денег уже прошло. Рядовые же застройщики столкнулись с противодействием как со стороны власти, имеющей теперь личные интересы в строительстве (я далеко не только про Уфу — аналогичная ситуация во многих регионах), но и в совсем странных и ранее не беспокоивших плоскостях, например запредельный рост потребтеррора, экологов, которые нынче в тренде, и активистов всех мастей и расцветок. Про активистов отдельно.

Теперь давайте посмотрим на ситуацию немного в другой плоскости. Не с точки зрения денег, а сточки зрения нашей с вами инфраструктуры городов и планов на нее государства.

Теперь уже можно смело сказать, что от идеи государства об эмиссии в экономику через мегарегулятор и крупный бизнес в строительную отрасль через процесс реновации ковид не оставил и следа. Если в Москве как в микрогосударстве этот процесс еще получилось отладить, то в регионах, особенно после расширения полномочий губернаторов в принятии решений, дело катится на дно. Причина одна — в основном посыле главы государства и немногих оставшихся грамотных специалистах типа Степашина «Снос и расселение ветхого жилья и массовое строительство доступного дешевого для основной массы населения» наши радостные обласканные властными полномочиями «хомячки» и околоплодные бизнесмены услышали только «массовое строительство». В этом и кроется основная проблема. Их целью является максимальное извлечение прибыли на пике спроса (ха-ха, прошедшем), а не эмиссия и восстановление экономики посредством вливания средств в самую разветвленную отрасль.

Что же нас ждет в будущем? Для начала нас ждет тотальный спад продаж протяженностью в 1,5–2 года в сегменте комфорт и бизнес-класса. Та немногочисленная прослойка населения в количестве 11%, которая хоть как-то к этому классу относится, уже исчерпала свои финансовые ресурсы и удовлетворила потребности, а новые появятся не скоро.

В России появятся мегалитические ЖК новоявленных строителей — кусателей пирога, которые никогда не будут проданы, так как цена в них выше, чем может себе позволить основная масса населения, а планировки на уровне ниже или около комфорта, что неинтересно потребителям бизнес-класса. Всё это в совокупности (впрочем, как всегда это бывает, на то они и «хомячки») принесет огромные потери «хомячкам», которые, увы, даже не успеют понять, что пошло не так и почему вдруг у них нулевые продажи и они стали резко должны максимальные проценты банкам по эскроу. А как идеальна была мысль — убить конкурентов административным ресурсом и рейдерским давлением, украсть идеи проектов и названия и продать самим. Увы, но не выйдет.

Расселения так и не произойдет, и ветхий жилой фонд так и продолжит ветшать в ближайшие пару–тройку лет. Причина здесь простая — никто из вновь прибывших не умеет говорить с людьми, а задушенные старожилы рынка, которые реально могли бы взять эту непростую участь на себя, предпочтут переждать, пока трупы врагов проплывут мимо. Либо переждут в текущих проектах и будут держать нос по ветру, вынюхивая потребительские тренды в сложившемся хаосе. Скорее всего, первые весточки работы по новому закону о КРТ (комплексном развитии территории — Прим. ред.) и реальные сносы и расселения начнутся в городах России не раньше конца 2022 года, когда государство уже будет четко понимать всю ситуацию и в очередной раз придет за помощью к региональным частным застройщикам. Потому как без сноса и расселения массовое дешевое жилье никому не нужно.

Рынок дешевого массового жилья уже начал формироваться, но построить — не значит обеспечить нуждающихся. А в некоторых регионах странным образом только он и формировался. На данный момент механизмы еще не проработаны, и только комплексные меры федеральных и региональных властей смогут этот массовый эконом–сегмент наполнить реальным спросом. Давайте будем честны — у семьи, проживающей в доме под снос, нет денег даже на самую дешевую однушку и она будет доживать свой век в деревянных стенах вечно, если не будет нужных алгоритмов стимуляции как строящих, так и покупающих.

Еще не стоит забывать про ипотечный пузырь. Он еще нам помашет рукой массовым банкротством физлиц через годик.

Тенденция на перекладывание социальной ответственности с государства на частный бизнес продолжится. Это приведет к укрупнению проектов для повышения экономической стабильности с учетом социальной нагрузки. Здесь опять же на помощь приходит новый закон о КРТ. Это возможно только при совместной грамотной работе застройщиков и власти. Пока же власть не знает, как работать и не дает работать другим (зачеркнуто — «не своим»). А поскольку не знает как, то и свои работают никак.

Отдельно про потребтеррор и активизм. Сейчас в стране создался законодательный вакуум. Закон о защите прав застройщиков назрел, но та его редакция, которая предложена на согласование, — это жесткий перегиб строительного лобби. В идеале должен быть компромисс между производителем товара и его потребителем. Пока же потребитель вне зависимости от качества товара максимально имеет производителя по всем статьям. Так быть не должно. Надеюсь, что компромисс будет в законодательном плане найден.

В рамках переформатирования рынка и его захвата околовластными структурами была искусственно создана тенденция, которая аукнется (да в принципе уже по полной) бумерангам ее создателям. Я говорю о платном протесте и заказной социальной активности. Люди, которых научили зарабатывать криком, шантажом, протестом и необоснованными обвинениями, обслуживая чужие коммерческие интересы, уже почувствовали власть, вкус крови и шелест купюр. Фарш не провернуть назад, и они продолжат свою деструктивную деятельность, кусая всех, даже своих хозяев. С этой проблемой нам еще жить долго, и решение у нее, увы, непопулярное и очень радикальное, но и для него придет свое время.

В общем нас ждет стагнация, череда банкротств «хомячков», рост вторички с учетом отсутствия вменяемых предложений на первичке. А в дальнейшем, через год–полтора, коррекция вниз стоимости сегментарно квадратного метра до уровня нормальной маржинальности с текущей на тот момент себестоимостью строительства с высоты ожиданий непрофессиональных застройщиков. В дальнейшем жесткое разделение рынка на массовый сегмент со сносом и уникальные единичные проекты. Массовый комфорт–класс как сегмент скорее всего канет в лету на какое-то время за счет перенасыщения рынка невостребованными предложениями. Будет очень интересно и весело.

Правда, не для всех.

Кто не купил квартиру в 2019-м — тот лох.