Ольга Садыкова, региональный директор банка DeltaCredit в Уфе: «Рекомендую не откладывать покупку недвижимости»

Жилищный вопрос – это одна из наиболее острых и насущных проблем не только для жителей Уфы и республики, но и, пожалуй, для большинства россиян, а ипотека на сегодня – это быстрый, эффективный и, по сути, единственный способ решить жилищный вопрос, что называется, здесь и сейчас. Какие тенденции сегодня наблюдаются на рынке кредитования? Как колебания курса рубля сказывается на ипотечных заемщиках? Кому будет выгодна ипотеку в валюте и что будет со ставками по таким кредитам? На эти и другие вопросы проекту «Деньги» отвечает региональный директор банка DeltaCredit в Уфе Ольга Садыкова.

– Какие основные тенденции на ипотечном рынке сегодня вы можете выделить? Как это сказывается на заемщиках?

– Если говорить о прогнозах до конца 2013 года, ожидается, что в 2013 году объем ипотечного рынка продолжит свой рост и превысит 1,22 триллиона рублей (на 19% больше, чем в 2012). Согласно ранее озвученным прогнозам, которые подтверждаются текущей ситуацией, наблюдается значительный рост выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости – до конца 2013 года доля увеличится до 30–35%.

Ситуация с процентными ставками по ипотечным кредитам, с учетом текущего положения с привлечением фондирования, существенно не изменится, средневзвешенная ставка составит 12,5–12,8% годовых, поэтому мы рекомендуем нашим клиентам не откладывать покупку недвижимости, тем более что повышение курса доллара может негативно сказаться на стоимости квартир в следующем году.

– В последнее время банки довольно активно соревнуются друг с другом по привлекательности условий ипотечных кредитов. С чем это связано: с тем, что заемщики стали проявлять активность или же банки таким образом пытаются простимулировать сомневающихся потенциальных клиентов?

– Осень – традиционное время для возобновления активности на финансовом рынке, так как люди возвращаются из отпусков, настраиваются на решение бытовых и финансовых задач. Говоря об ипотечном рынке, стоит упомянуть, что многие хотят встретить новый год уже в своей квартире, кто-то специально ждет «горячих» предложений под конец года, другие следят за динамикой и прогнозами рынка недвижимости – причины разные, но в целом они как раз влияют на повышенный интерес к ипотеке в это время года.

Мы также стремимся соответствовать ожиданиям заемщиков, ведь часто именно специальные предложения банка становятся решающим аргументом в пользу ипотеки для семьи. Также важно не забывать, что активность одного игрока рынка неизбежно провоцирует ответную активность конкурентов, что держит всех участников в тонусе и работает в пользу клиентов.

– Как сегодня выглядит портрет ипотечного заемщика? Меняется ли он с годами?

– Это достаточно молодые люди, средний возраст клиента – 34 года. Ипотечный кредит примерно поровну оформляют как мужчины, так и женщины. Больше половины наших заемщиков состоят в браке, имеют детей. Если говорить о средних доходах в целом по региону, то средний доход семьи составляет 40–42 тысячи рублей, и ими представлены практически все сферы деятельности республики: производство, торговля, управление, бухгалтерия, банковская сфера. Средняя сумма кредита в этом году составила чуть больше 1,5 миллиона рублей. Средний срок кредита – 15 лет, но при этом средний срок жизни кредита составляет семь лет.

Конечно же, портрет ипотечного заемщика претерпевает изменения, и это, безусловно, связано с развитием ипотечного рынка России в целом. Сегодня клиент более взвешенно подходит к выбору ипотечной программы и банка, обращает внимание на все условия получения кредита, а не только на процентную ставку, более ответственно сопоставляет свои желания и возможности, прогнозирует свою платежеспособность не только на текущий период, а на несколько лет вперед.

– Сказалось ли устойчивое падение курса рубля в последние месяцы на ипотечных заемщиках?

– По той ситуации, которую мы сейчас наблюдаем на рынке ипотеки, существенных влияний не происходит, положительная динамика объемов налицо.

– Кому сегодня выгодно брать ипотеку в валюте?

– Конечно, каждый кредит индивидуален, но есть общее правило, на которое стоит ориентироваться при планировании займа: берите кредит в той валюте, в которой получаете заработную плату. Почему? Снижение рисков, стабильность платежей, нет необходимости тратить время и деньги на конвертацию средств. Но нельзя не отметить, что кредиты в иностранной валюте могут оправдать себя в случае краткосрочных займов, так как ставки по ним ниже. В долгосрочной перспективе колебания курсов и инфляция негативно скажутся на сумме ежемесячных платежей, но при кредите на пять-семь лет, наоборот, можно выиграть. Статистика DeltaCredit подтверждает такой подход к планированию: за первое полугодие 2013 года 92,5% от всех ипотечных кредитов было выдано в рублях, что в объеме выдачи составило 86,8%. Соответственно, оставшийся процент приходится на долларовые кредиты.

– Сегодня многие заемщики опасаются брать ипотеку, поскольку ожидают кризиса. Насколько оправданы их опасения?

– Фактические объемы ипотеки и прогнозы до конца 2013 года говорят о том, что рынок находится в стадии высокой активности, рост первого полугодия 2013 составил более 20% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Конечно же, к принятию столь ответственного решения, как покупка квартиры в ипотеку, следует подходить взвешенно, но при этом учитывать, что наблюдается устойчивая тенденция роста цен на недвижимость и инфляционный рост. Я всегда рекомендую заемщикам иметь «подушку безопасности» в размере одного-двух платежей по кредиту для того, чтобы в случае возникновения финансовых затруднений было время на исправление ситуации.

– В августе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) направило в Минфин предложение по ограничению максимальной кредитной нагрузки. По инициативе АИЖК, для заемщиков может быть установлено предельное соотношение суммы платежа по кредиту к доходу на уровне 45%. Хотелось бы узнать ваше мнение по этому вопросу. Не приведет ли это к заметному снижению спроса на ипотеку, поскольку заемщики просто не пройдут по данному критерию?

– Данная инициатива, безусловно, не может быть трактована однозначно. С одной стороны, это хорошая идея, чтобы защитить заемщиков, грубо говоря, от них самих, так как, к сожалению, еще не каждый клиент трезво оценивает свои возможности и рискует оказаться в долговой яме. С другой, это может существенно сказаться на ипотечном рынке, так как автоматически сократится средняя сумма кредита, на которую сможет рассчитывать заемщик, сократятся возможности как для банков по привлечению портфеля, так и для заемщиков с точки зрения стоимости выбранной для покупки недвижимости и, следовательно, размера кредита.

Сейчас у банков существуют внутренние ограничения по соотношению ежемесячного платежа к доходу заемщика, но они, в том числе, могут варьироваться в зависимости от конкретной суммы дохода. Например, при доходе заемщика в 40 000 рублей, скажем, потратить 60% на погашение кредита будет неправильно с точки зрения финансового планирования, но при более высоком доходе, даже заплатив 60% за погашение кредита, заемщик может комфортно распределить оставшиеся средства на удовлетворение других потребностей. Одновременно нельзя забывать, что при расчете ежемесячного платежа банк принимает во внимание совокупный доход заемщика и созаемщиков по кредиту, подтвержденные доходы от сдачи в аренду недвижимости, дивиденды по ценным бумагам и так далее. Полагаю, для нивелирования риска долговой ямы для заемщика необходимо направлять усилия на развитие финансовой грамотности населения, повышение ответственности граждан за свои решения, в то время как искусственные ограничения могут нести негативный эффект и для заемщиков, и для потенциала развития ипотечного рынка в стране.

– Сегодня средневзвешенная ставка по ипотеке в Башкирии по данным Центробанка составляет порядка 13%. Видите ли вы предпосылки для снижения стоимости ипотечных кредитов для заемщиков и до какого уровня?

– Отмечу, что процентная ставка – не единственный параметр, на который следует ориентироваться при выборе ипотечной программы и банка. По моему мнению, максимально возможным изменением ставок в этом году и первом квартале 2014 будет волатильность плюс-минус 0,25–0,5%. В какую сторону будет направлено изменение, зависит от общей экономической ситуации, но больше этого коридора, думаю, ставки изменяться в этот период не будут. Пока ситуация достаточно оптимистична, надеюсь, это тренд продолжится и дальше.

– В целом, какие перспективы ждут ипотеку до конца этого года – в начале следующего?

– К озвученным ранее прогнозам добавлю, что ситуация с распределением сил в отрасли не изменится – до 90% рынка ипотеки сохранится за основными кредиторами.