Квартиры за миллион в Уфе не редкость

До конца декларационной кампании осталось чуть меньше месяца. Отчитаться о своих доходах, а также заплатить налоги обязаны налогоплательщики, продавшие в 2013 году квартиру или иную недвижимость, которая находилась в собственности менее трех лет. Однако некоторые наши сограждане обходят нормы закона, чтобы не платить налоги. Чем чреваты такие действия для уфимцев, какие меры предпринимают законодатели для решения проблемы и как, не преступая за черту закона, сэкономить на уплате налогов, разбирался проект «Деньги».

Согласно Налоговому кодексу РФ, если квартира или другое имущество находились в собственности менее трех лет, то при его продаже гражданин обязан заплатить государств налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом продавцу предоставляется имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей один миллион рублей. Таким образом, НДФЛ подлежит сумма, вырученная от продажи квартиры, минус миллион рублей. То есть если квартира продана за два миллиона рублей, то продавец должен заплатить налог в размере (2 000 000 – 1 000 000)*13% = 130 000 рублей.

Однако, по словам экспертов, к сожалению, данная норма закона бьет не только по спекулянтам на рынке недвижимости, но и другим категориям граждан.

«Изначально статья 220 в НК РФ вводилась с той целью, чтобы жилищные спекулянты, скупающие квартиры на начальном этапе строительства, а затем продающие их втридорога, платили подоходный налог 13% с доходов, превышающих миллион, – прокомментировал проекту «Деньги» руководитель агентства недвижимости «Мир квартир» Денис Павлов. – При этом есть две категории лиц, которые несправедливо попадают под эту статью: те, кто получил квартиру по дарению или по наследству. К примеру, уфимцу по наследству достается квартира во Владивостоке. Она ему там не нужна. Естественно, наследник вступает в права и хочет продать квартиру. Как только он продает недвижимость за три миллиона рублей, на два миллиона сразу идет налогообложение. Зачем их облагать налогом? Понятно, что тот, кто купил 15–20 квартир и через полгода продал их дороже, обязательно должен платить налог. Подобные сделки должны контролироваться, и это легко сделать – просто выявить количество квартир в собственности у гражданина и его родственников».

Суммы налогов при продаже имущества довольно существенные. Предприимчивые сограждане иногда находят варианты обмана системы. Как сообщила пресс-служба администрации Уфы, на практике достаточно часто встречаются случаи, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи квартиры, значительно меньше ее реальной рыночной стоимости.

«Реальность такова, что рыночная стоимость однокомнатной квартиры вторичного жилья, например, в Уфе превышает один-два миллиона рублей, не говоря уже о стоимости многокомнатных квартир, – констатируют в мэрии. – Часть продавцов жилой недвижимости действительно являются собственниками менее трех лет, например получившие наследство, купившие или получившие право собственности в результате участия в долевом строительстве и имеющие намерение продать жилье и хорошо заработать на высоком росте цен, присущих российскому жилищному рынку. Но налоги хотят платить далеко не все, поэтому по многим сделкам рыночная стоимость квартир опускается до отметки один миллион рублей или ниже».

По словам экспертов, риски, связанные с покупкой-продажей квартиры по заниженной стоимости, большей частью ложатся на покупателя такого объекта недвижимости.

Как констатирует адвокат Василий Бакулин, с точки зрения налогового права и возможности привлечения к ответственности риски невелики. «Пока подобного рода сделки находятся вне пристального контроля налоговых органов, – говорит эксперт. – Возможность для привлечения к административной ответственности, наложения штрафов существует, но эта угроза носит больше теоретический характер, поскольку в текущем законодательстве нет четко прописанных механизмов привлечения к ответственности».

Основные риски несет в данном случае покупатель квартиры. В таком случае он рискует не получить средства в полном объеме средств в случае расторжения или признания договора купли-продажи недействительным.

Например, покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были отражены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд. Последствия расторжения договора: покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец – денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Если продавец недобросовестный, покупатель в лучшем случае получит с продавца только сумму по договору. Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно.

Такие же проблемы могут возникнуть при признании сделки недействительной. Как констатируют эксперты, на практике бывают ситуации, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники в своих корыстных интересах. Иногда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что тоже может привести к тому, что покупателю не будет возвращена вся фактически уплаченная им сумма.

Кроме того, и сам покупатель при покупке «дешевой» квартиры не может получить налоговый вычет. «Но, как правило, такие квартиры идут по цене ниже рыночной», – констатирует Денис Павлов.

При этом у уфимцев есть легальные способы сэкономить при уплате НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет. Как разъясняет Федеральная налоговая служба, вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. «В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет», – констатируют эксперты.

Кстати, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, имущественный вычет, связанный с продажей имущества, можно применять неограниченно.

Добавим, власти предлагают разные варианты для решения вышеуказанной проблемы. В частности, этой зимой Минфин выступил с предложением обложить налогом покупателей жилья, приобретенного по заниженной цене. «Можно установить какой-то минимальный порог – цена не может быть ниже, к примеру, 70–80% от кадастровой стоимости», – цитирует заместителя министра финансов Сергея Шаталова «Прайм».

Ранее с аналогичной идеей введения налога на дешевое жилье выступала налоговая служба, которая предлагала облагать налогом на доходы физических лиц разницу в стоимости при продаже недвижимости по заниженной цене от кадастровой стоимости. Пока данные предложения в жизнь претворены не были.

Как получить вычет при продаже недвижимости:

1. Заполнить налоговую декларацию по окончании года (Форма 3-НДФЛ).

2. Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества (копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.).

3. Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, нужно представить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и тому подобное).

4. Подать заполненную декларацию и документы в налоговый орган по месту жительства.