«Обратная ипотека» на уровне закона

Общероссийский народный фронт (ОНФ) предлагает урегулировать на законодательном уровне возможность предоставлять российским пенсионерам кредиты в банке под залог своей недвижимости. «Учитывая сложность данного вопроса и давно назревшую необходимость пресечь злоупотребления с жильем одиноких пенсионеров, все аспекты «обратной ипотеки» должны быть детально урегулированы на законодательном уровне», – говорится в Народной программе фронта. «Многие (из пенсионеров. – Прим. ред.) согласились бы получать «дополнительную пенсию» и пользоваться квартирой до конца жизни при условии, что после их смерти недвижимость перейдет банку или другой организации, обеспечившей им эти выплаты», – отмечается в документе.

Первые жаркие дискуссии на тему специальной ипотеки для пожилых в России разгорелись три года назад, накануне кризиса. Летом нынешнего года об «обратной ипотеке» вновь заговорили с подачи представителей АИЖК и АРИЖК – его дочерней структуры, ведающей вопросами реструктуризации проблемных займов.

Напомним, экономический смысл продукта в корне отличается от сути «классической» ипотечной сделки. В этом случае не доход материализуется в приобретенном жилье, а, наоборот, имеющаяся жилплощадь может стать источником дохода здесь и сейчас. Единственной целевой аудиторией «обратной ипотеки» являются пенсионеры.

На первом этапе заемщик пенсионного возраста оформляет банковский кредит, обеспеченный залогом жилья. О сделке уведомляется третья сторона в лице наследника (наследников) заемщика. Впоследствии кредитор осуществляет выплаты ссуды равными долями в течение оговоренного договором срока. В случае смерти пенсионера банк предоставляет наследникам право выплатить остаток долга плюс проценты за пользование. Если займодатель получает отказ, то он реализует предмет залога на открытом рынке, покрывая потенциальный убыток от сделки.

По словам советника президента ОАО «Транскредитбанк» Сергея Платонова, сам по себе продукт не новый. «Продукт не новый, а, как и вся остальная ипотека, пришел к нам из-за океана. В США «обратная ипотека» получила распространение двадцать лет назад и стала важной частью пенсионной системы. Там программой уже воспользовалось около 700 000 семей. Средний возраст заемщика – 72,9 года, а сумма кредита – 184 000 долларов. В России же может быть свой, не похожий на другие страны опыт, с учетом ее специфики рынка жилья, уровня доходов пенсионеров и нашего российского менталитета», – отмечает Сергей Платонов.

По словам аналитика независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Антона Тягнибеды, подобная схема позволит решить множество материальных проблем пенсионерам, живущим в престижных районах (в будущем это предполагает пусть льготный, но немалый налог на квадратные метры) и не желающим менять привычной обстановки, несмотря на ощутимое снижение дохода.

Основная экономическая загвоздка в анонсируемой чиновниками схеме, по мнению аналитика, – величина процентной ставки по кредиту. Со стороны властей звучат обещания о применении в отношении данного специфического продукта максимально льготных условий заимствования, но с точки зрения законов рынка указанный вид кредитования сопряжен с немалыми рисками для кредитора. «Главный риск заключается в том, что за время жизни заемщика (после получения кредита) объем выплат в его адрес может превысить рыночную стоимость залога. Второй источник неопределенности – высокая вероятность некоторой потери ликвидности жилья, в котором проживает заемщик преклонного возраста – из-за ограничений в передвижении, низкого внимания к предметам интерьера и обихода и так далее», – отмечает эксперт. Кроме того, если кредит срочный (а это наиболее распространенный вариант), то заемщик рискует при жизни остаться без собственного жилья.

«Что касается воплощения этой идеи в наших российских условиях, сомневаюсь – ментальность у нашего человека другая. Во-первых, сделки с недвижимостью, в которых участвуют пожилые люди, как правило, ведут дети. Представители более старшего поколения с очень большой осторожностью относятся к такого рода вещам, они к обычной-то ипотеке проявляют недоверие, – говорит руководитель ипотечного бюро Камила Фазлыева. – Во-вторых, проведем аналогию с рентой. Рента вообще не получила у нас распространения, в Москве она есть, в Уфе – единичные случаи. Кто заключает договор ренты? Те пожилые люди, у которых нет детей. Одинокие доверять банку не станут. Есть вопросы и по механизму реализации данной сделки. Поэтому, думаю, «обратная ипотека» не будет популярна, не получит широкого распространения».

Таким образом, перед законодателем стоит нелегкая задача квалифицированного ограничения рисков всех сторон сделки с тем, чтобы найти баланс между социальной и рыночной составляющей «обратного» механизма.

«Я скептически смотрю на возможность безболезненного запуска такого продукта российскими банками. Однако долгосрочные демографические тенденции не оставляют нашему обществу большого выбора, и первые практические шаги в этом направлении запланированы не зря», – говорит Антон Тягнибеда. По мнению аналитика, такие кредиты на первом этапе должны стать прерогативой АРИЖК и банков с государственным участием в капитале не менее 50%. Именно госбанки испытывают меньше проблем с долгосрочной ликвидностью и могут позволить себе дешевое фондирование из рук самого населения. Кроме того, к реализации данной ипотечной программы стоит привлечь дочерние структуры иностранных банков, чьи материнские компании имеют успешный опыт такого кредитования.

Отметим, что пилотный проект стартует уже этой осенью, предположительно в ноябре, и будет реализовываться на базе АРИЖК. По его результатам правительство должно решить, стоит ли «обратную ипотеку» тиражировать на всю страну.