Рынок недвижимости – 2011: ловим удачу за белый хвост

Конец года – лучшее время для того, чтобы подвести итоги развития рынка недвижимости и услышать прогнозы на следующие 365 дней. Будущий 2011 год, по мнению большинства экспертов, продолжит наметившуюся тенденцию восстановления рынка недвижимости в России: в следующем году ожидается стабильный рост цен на жилье, которое уже начало дорожать в крупных городах страны, а также увеличение объемов строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости.

«Наши прошлогодние прогнозы оправдались полностью и даже больше. Все те мелкие тенденции, о которых мы говорили (ипотека и ее уже нерешающее значение, расслоение вторичного рынка, переток покупателей из сегмента строящегося жилья в сегмент вторичного), оправдали себя, – говорит генеральный директор Сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. – На сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляет 42 900 рублей, на вторичном – 44 400 рублей. К концу 2011 года цена вторичного рынка в среднем может достигать 48-50 тысяч рублей за «квадрат». Выше стоимость вряд ли поднимется, поскольку планка в 50 тысяч рублей представляет собой некий психологический рубеж, преодолеть который можно лишь при благоприятных условиях, говорить о которых пока не приходится».

Что касается рынка первичного жилья, то, по мнению эксперта, цена квадратного метра в данном сегменте также будет расти. Себестоимость проектов станет выше, поскольку рынок требует использования качественных материалов и новых технологий. «При прочих равных условиях: необходимые темпы строительства, правильная организация процесса, оформление покупки в соответствии с законодательством – можно говорить о диапазоне средней цены на строящееся жилье в 2011 году от 45 до 48 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня мы живем в ожидании новых строительных проектов. О желаемом количестве и разнообразии объектов говорить пока не приходится. В связи с этим строящееся жилье даже на этапе «почтиготовности» будет дешевле готового», – подчеркивает Елена Андреева.

Как отмечает генеральный директор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер, на сегодняшний день в нашем регионе наблюдается дефицит жилья, жилищный вопрос решается не в полную силу. «Чтобы жилье строилось в том объеме, в каком это необходимо, в первую очередь следует определиться с источником финансирования», – уверен Анатолий Мейзлер.

Рынок коммерческой недвижимости весь уходящий год, по оценкам аналитиков, находился в состоянии стагнации. «В целом для сегмента коммерческой недвижимости характерны первые шаги выхода из кризиса. Так, в уходящем году открылся гипермаркет «O’Key», складской комплекс класса А «Сигма Логопарк», гипермаркет товаров для дома «Castorama», бизнес-центр класса А «Альфа», – комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики «Rain Group – недвижимость» Алина Шакурова. – На рынке встроено-пристроенной коммерческой недвижимости Уфы прослеживаются рост объема предложения объектов на продажу, активизация инвесторов, цель которых купить готовое помещение с последующей сдачей в аренду. Можно говорить о стагнации на рынке арендных ставок и стоимости продажи помещений в течение года. К концу третьего квартала 2010 года прослеживалась тенденция роста как арендных ставок, так и стоимости продаж. Кроме того, спрос стал более предметным».

На рынке офисной недвижимости, добавляет эксперт, существующие игроки финансового сектора открыли дополнительные филиалы своих компаний. «Подводя итог, стоит отметить, что рынок коммерческой недвижимости Уфы постепенно начал выходить из кризиса. Вновь активизировался спрос со стороны федеральных сетей. Арендные ставки и стоимость продажи начали постепенно расти. Конец 2010 года отметился существенным сокращением вакантных площадей», – резюмирует аналитик.

В 2010 году обманутые дольщики по-прежнему были в центре внимания. Замминистра регионального развития Константин Королевский пообещал в декабре, что все проблемы граждан, пострадавших при долевом строительстве, должны решиться в 2012 году. Вслед за чиновником президент РБ Рустэм Хамитов заявил: «Значительная часть всех обманутых дольщиков получат жилье в 2011 году. Сегодня среди всех недостроенных объектов есть и масштабные, поэтому возведение некоторых из них может продолжиться и в 2012, и в 2013 году. Но все же большая часть объектов будет завершена уже в следующем году».

Пока доходы населения не станут увеличиваться и не начнет существенно расти (за счет снижения ставок) рынок ипотечного кредитования во всей стране и в Уфе в частности, говорить о полной реабилитации строительного рынка преждевременно, уверены представители строительной отрасли. «Сегодня рынок постепенно начинает просыпаться: спрос на квартиры растет, банки идут навстречу застройщикам. Но говорить о полной стабилизации все же пока рано: добиться такого состояния можно лишь в том случае, если все составляющие рынка (застройщики, банки, законодательство) будут взаимодействовать в полную силу и найдут общий язык», – комментирует генеральный директор ООО «ИСК «Агидель-ИнвестСтрой» Филюс Ишбулатов.

Если говорить о сложностях, с которыми сегодня приходится сталкиваться застройщикам, то, как считают эксперты, они остались теми же, что и год-полтора назад. Это нехватка экономически выгодных участков под застройку в черте города, финансирование строительства, экономически неграмотное проектирование объектов со стороны некоторых проектных институтов, длительные сроки проектирования, экспертизы и согласования проектов.

Как поясняет председатель Национального банка РБ Рустэм Марданов, в 2010 году объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов значительно увеличился. «Мы ожидаем, что по итогам года он превысит прошлогодний объем примерно в 2,5 раза. Но, конечно, это пока еще меньше, чем в предкризисный период. И, конечно, это меньше того спроса, который необходим для удовлетворения потребностей населения в улучшении жилищных условий. Но тому есть ряд оснований, – говорит Рустэм Марданов. – В республике довольно высок удельный вес просроченной задолженности у строительных предприятий, они имеют большой объем долгов перед банками и другими кредиторами, что сказалось на увеличении числа не введенных в срок домов и обманутых дольщиков. Несмотря на это, банки, тем не менее, находили возможность увеличивать объемы кредитования строительных предприятий, и объем кредитов, предоставляемых этой отрасли, вырос».

В начале декабря в Министерстве регионального развития РФ была рассмотрена республиканская целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Башкортостан на 2011–2015 годы». Наш регион берет на себя серьезные обязательства по вводу жилья. Так, на ближайшие пять лет в республике запланировано строительство 13 миллионов 710 тысяч квадратных метров жилья. Это третий по стране планируемый объем ввода жилых «квадратов» после Московской области и Краснодарского края.

Сайт 102metra.ru желает, чтобы заявленное чиновниками почетное третье место в разы снизило стоимость квадратного метра жилья в нашем регионе. А пока дело за малым: остается загадать это желание в новогоднюю ночь…