Обмен квартир: подспорье для риелторов и покупателей

Отсутствие покупателей с живыми деньгами на фоне большого объема предложения нераспроданных квартир вынуждает риелторов изобретать велосипед под названием «обмен квартир».

Количество граждан, желающих изменить свои жилищные условия, растет с каждым месяцем. Но из-за «просевшей» ипотеки число сделок купли-продажи заметно сократилось. Теперь же квартирный размен не только предоставляет возможность стать новоселом, но и дает шанс на выживание риелторским компаниям. Неслучайно некоторые агентства недвижимости начали активно продвигать обмен жилья как перспективное направление.

Агенты по недвижимости констатируют: население все чаще задумывается не о покупке квартиры, а об обмене. Этот вариант был широко распространен в советское время, когда граждане не являлись собственниками жилья. Но после приватизации, а также в связи с развитием кредитования о нем практически забыли. «Теперь же в связи со сложившейся на рынке недвижимости ситуацией обмены жилья с доплатой или без таковой снова входят в моду, – констатирует директор агентства недвижимости «Мир квартир» Денис Павлов. – Во всяком случае конец прошлого и начало текущего года «ознаменовались» именно такими сделками. Каков процент такого характера операций в настоящий момент – определить сложно. Однако ясно одно: число таких операций будет только возрастать. На мой взгляд, никаких особых сложностей при договорах мены не возникает. Самое главное – это совпадение интересов сторон, в том числе и по моменту уступок в цене, доплате и так далее».

Сделки мены привлекательны сразу с нескольких точек зрения: во-первых, стороны более гибко подходят к вопросу цены. Во-вторых, есть возможность мена приватизированных квартир между населенными пунктами. Некоторые семьи сегодня в целях экономии готовы разменять свои «двушки» и «трешки» на жилье меньшей площади или обосноваться в менее престижной части города, чтобы снизить бремя счетов за коммуналку и налогов на имущество. А полученные при этом доплаты становятся при этом семейной «подушкой финансовой безопасности».

«В случае обмена квартир между разными городами сделка регистрируется по месту нахождения недвижимости и в том, и в другом городе, а процесс в целом оказывается более длительным, – говорит генеральный директор Сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андрева. – Но, с другой стороны, меняющиеся стороны одинаково зависят друг от друга. Если сделка по той или иной причине срывается, то срывается у обеих сторон по договоренности – одинаково и без вариантов. Особенность же обмена заключается в том, что в сделке участвуют только две стороны. Квартиры одинаковой стоимости бывают редко, но доплата на небольшие суммы может быть оформлена по-разному, например, распиской. Сделка мены с финансовой стороны гораздо эффективнее альтернативной купли-продажи с использованием ипотечного или потребительского кредита».

На рынке выставляются как приватизированные квартиры – их большинство, так и неприватизированные. С последними покупатели стараются не связываться, несмотря на более низкие цены. Ведь, по сути, продается не квартира, а некие права на нее. Слишком очевидны последующие проблемы с переводом неприватизированного жилья в собственность. Но бывает, что все стороны альтернативной сделки владеют муниципальным жильем, и тогда возможен обмен, практиковавшийся в советские времена. Генеральный директор «Миэль-брокеридж» Алексей Шленов классифицирует сделки со вторичным жильем следующим образом: альтернативная сделка – непрямой обмен, при котором человек одновременно продает свою квартиру и покупает другую; обмен – операция, при которой неприватизированная квартира меняется на неприватизированную; мена – когда приватизированный объект меняется на приватизированный.

«Случается, что к нам обращаются клиенты, желающие только менять, но не продавать квартиру. Они просят подобрать такой вариант, который понравится им, а владельцев выбранной квартиры устроит их жилье, – рассказывает Алексей Шленов. – Тогда мы объясняем, что, конечно, квартиру, находящуюся в собственности, можно обменять, но тем самым клиент резко сокращает количество людей, которые могут заинтересоваться его недвижимостью». По словам эксперта, на сегодняшний день более гибким и удобным инструментом остаются именно альтернативные сделки, в которых все-таки присутствуют живые деньги. При альтернативной же сделке купли-продажи находится покупатель с живыми деньгами именно на клиентскую квартиру. А на вырученные деньги уже можно подбирать варианты – благо сейчас их много.