«Нехорошие» квартиры уйдут в добрые руки

Министерство регионального развития РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разработали комплекс мер по развитию ипотечного кредитования в России до 2011 года. Согласно одной из мер, к 2010 году может быть принят закон, который сократит срок взыскания через суд квартир и домов, приобретенных по ипотеке, у несостоятельных заемщиков.

Подготовленный документ уже согласован с заинтересованными ведомствами и Центральным банком России. Чиновники даже расписали график работы над ним. К 2010 году должен быть подготовлен проект закона, который сократит сроки регистрации ипотеки, а также сроки судебного и исполнительного производства по ипотечным квартирам. А к сентябрю должны быть готовы поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах».

Сокращение сроков регистрации ипотеки обсуждалось давно. Принятие такого решения, по словам экспертов, позволит увеличить скорость оборотов объектов недвижимости на рынке и скорость прохождения их через Росрегистрацию. Одно дело, когда сделка регистрируется в течение месяца, а другое – за две недели или даже пять дней. Но для этого, по мнению специалистов, необходимо оснастить службы регистрации сделок с недвижимостью современным программным обеспечением - ведь сейчас в большинстве регионов эта работа ведется вручную.

Эксперты уверены: сокращение сроков судебного и исполнительного производства по ипотеке – это хорошая новость для банков-кредиторов, потенциальных покупателей «изъятого» жилья, а также для держателей ипотечных ценных бумаг. Сейчас такого рода дела в суде могут рассматриваться и год, и два, из-за чего сама процедура по взысканию залога становится довольно запутанной.

Да и сами заемщики несколько раз подумают, прежде чем судиться с банком. «Этот вопрос давно обсуждался, и, безусловно, это позитивный момент для многих участников рынка – банков и тех, кто приобретает изъятые квартиры, – поясняет руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Уфе Ольга Садыкова. – Сейчас часто случается, что дела такого рода решаются в судах очень подолгу, что осложняет процедуру по взысканию залога. Принятие данного решения позволит придать динамику рынку, увеличив скорость оборота недвижимости на нем».

«Сегодня в Республике Башкортостан ведется работа по реализации залогов. Хотя сами банки не особо удовлетворены этой работой, потому что объем имущества, который перешел банкам по невозвращенным кредитам, значительный. Прежде всего реализуются автомобили, – комментирует председатель Национального банка РБ Рустэм Марданов. – Что касается жилья, то таких залогов немного, но уже есть реализованные квартиры. Если говорить про офисную, нежилую недвижимость, она также реализовывается. Но пока банки не стремятся в существенных объемах реализовывать недвижимость, потому что цена у нее низкая. Если сейчас вы ее продадите, то зафиксируете убытки.

В значительной степени такие объекты остаются на балансах. Крупнейшие российские банки, такие как Сбербанк, создали специальные предприятия, на которых сосредотачивается недвижимость. При этом они управляют ею, поддерживая таким образом ее стоимость в кризисный период. А о продажах речь уже будет идти позже».

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексея Шленова, кризис не вызвал ажиотажа вокруг залоговых квартир – число сделок с ними стало немного больше, но их доля не превышает двух-трех процентов от общего числа. Эксперт добавляет, что цена может быть ниже рыночных ровно настолько, насколько позволяет снизить цену размер заемных средств, взятых у банка на приобретение квартиры.

«Сегодня самая распространенная сложность связана с тем, что снижение цен уже произошло (до 30% в рублях, до 40% в долларах), а заемщик, выставляющий свою квартиру на продажу, психологически не может опуститься ниже стоимости, равной сумме кредита, – поясняет Алексей Шленов. – В нашей практике пока не встречались случаи, когда продавец соглашался продать квартиру по цене, которая меньше размера самого кредита».

Основная сложность при продаже квартир «из-под залога» обычно состоит в том, что долги по дефолтной квартире должны быть погашены до сделки. Здесь возможны несколько вариантов развития событий. В первом случае заемщик должен полностью выполнить свои обязательства по кредитному договору.

Для этого он получает деньги от покупателя в качестве аванса. Затем проходит сделка купли-продажи квартиры с одновременным снятием обременения.

Второй способ – получить согласие банка на отчуждение предмета залога, после чего проходит сделка купли-продажи. Продавец исполняет обязательства по кредитному договору, и только затем с квартиры снимается обременение в виде ипотеки. И, наконец, третий вариант – перевести долг на покупателя. Но нужно заметить, что предоставлять ипотеку на старых условиях для нового покупателя готовы немногие банки.