Аукцион наоборот

Министерство регионального развития рассматривает концепцию снижения рыночной стоимости жилья. Минрегион предлагает застройщикам разыгрывать на аукционах не цену земли, а конечную стоимость жилья. Разработчики программы предлагают проводить так называемые голландские аукционы, направленные на понижение цены. Т.е. земельный участок под строительство получит тот, кто предложит самую низкую цену построенного на этом участке квадратного метра. По прогнозам экспертов, после внедрения новой системы стоимость высотного жилья экономкласса может снизиться на 20-25 %.

Проект был разработан совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства и «Единой Россией». По словам разработчиков, одной из главных причин высокой стоимости жилья является несовершенная система земельных аукционов, на которых побеждает тот, кто дает большую цену. Кроме того, застройщики оплачивают оформление градостроительных и землеустроительных документов. Инициаторы проекта предлагают выставлять на торги конечную стоимость квадратного метра.

«Кроме того, муниципалитеты будут представлять на аукцион участки, полностью подготовленные под застройку», – говорит зампред комитета по бюджету и налогам Госдумы Александр Коган. В частности, местные власти должны зарегистрировать участок в государственном кадастре, получить разрешение на его использование и подготовить градостроительный план застройки.

Концепция предполагает тщательный отбор покупателей, чтобы избежать спекулятивных сделок с дешевыми квадратными метрами. Жилье будут продавать только гражданам, стоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье или имеющим право на жилищные субсидии, а также тем, кому государство обязано предоставить квартиру. Кроме того, предлагается ввести повышенный налог на перепродажу такого жилья в течение пяти лет.

Участники рынка также опасаются, что на аукционы будут выставляться слишком крупные участки с высокой ценой, в результате чего большинство мелких застройщиков будут неконкурентоспособны. Кроме того, застройщики считают, что такие аукционы не только не будут им выгодны, но и, возможно, вгонят их «в минус». «Строительство всегда считалось прибыльной отраслью. Любой бизнес работает ради прибыли, а также с целью получения текущей доходности и последующих инвестиций. А если ради приобретения земельного участка застройщик будет занижать прибыль, откуда возьмутся средства для строительства нового, следующего объекта?» – интересуется директор «ДомСтрой-М» Сергей Гаинцев. – Возникает вопрос и по поводу готовых земельных участков. Где их взять? И что подразумевается под такой готовностью? Доведение выделенного участка «до ума» будет стоить застройщику немалых денег, а значит, эти траты отразятся на себестоимости квадратного метра».

Начальной ценой аукциона будет считаться установленная Минрегионом средняя рыночная стоимость жилья, поясняют разработчики проекта. Для Республики Башкортостан этот норматив установлен на уровне 27 800 рублей за квадратный метр. Заданный Минрегионом «потолок», как правило, становится стартовой ценой при проведении аукционов по выкупу жилья у стройкомпаний для выполнения социальных программ. То есть, по сути, «среднерыночная цена» по Минрегиону – это те деньги, за которые государство готово выкупать жилье у строителей для выполнения своих социальных обязательств.

Кроме того, средняя стоимость по каждому региону применяется, во-первых, при расчете размера жилищных субсидий (социальных выплат) для тех категорий граждан, которые входят в различные госпрограммы. Во-вторых, исходя из этого норматива рассчитывается стоимость жилья для граждан, которым государство помогает его приобрести. Речь идет о военнослужащих, северянах, переселенцах с Байконура, имеющих право на получение жилищного сертификата. В-третьих, минрегионовские нормативы применяются также при выплате государственных субсидий молодым семьям, а также при взаиморасчетах федерального и региональных бюджетов при выделении социальных квартир для очередников-ветеранов и инвалидов (в том числе и по президентской программе в честь юбилея Победы).

Министерство регионального развития пересматривает таблицу с указанием средней рыночной стоимости метра в каждом регионе раз в квартал. Однако эксперты постоянно твердят о том, что данные Минргегиона плохо соотносятся с реальной жизнью. В пример можно привести Москву. Сертификат для военнослужащих на приобретение квартир в столице выдается исходя из 33600 рублей за квадратный метр. Цена рядовой «панельки» в столице доходит до 130-140 тысяч рублей за квадратный метр. «Это значит, что, даже имея право на помощь государства при приобретении квартиры, во многих случаях чернобыльцам, вынужденным переселенцам, военнослужащим и уволенным в запас офицерам (а также всем остальным категориям, перед которыми государство по-прежнему несет обязательства) приходится либо доплачивать из личных денег, либо покупать квартиру меньшей площади, либо приобретать жилье в сельской местности, где оно значительно дешевле», – рассуждает начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов.

Изначально голландские аукционы использовались для продажи скоропортящихся товаров (цветов, свежей рыбы и т.п.), и именно поэтому проходили в весьма сжатые сроки и с понижением цены. Вот и остается гадать, не появится ли по итогам торгов на голландских аукционах по предоставлению земельных участков под строительство жилья недвижимость второй свежести?