Продать жилье с двойной выгодой

В Уфе задержан собственник квартиры, пытавшийся продать «место своего обитания» одновременно нескольким покупателям.

В августе прошлого года мужчина дал объявление о продаже однокомнатной квартиры, на которое откликнулись несколько человек. Собрать деньги предприимчивый собственник решил сразу с двух покупателей. Тот, кто успеет заселиться первым, и станет владельцем новой квартиры, решил продавец. Продав свое жилье семье за 1,5 миллиона рублей, уфимец переоформил на них все документы. Такую же сумму он взял и с другой женщины, у которой в ходе предпродажной подготовки возникли сложности с необходимыми бумагами. Почуяв неладное, покупательница обратилась в милицию. Сейчас уфимцу предъявлено обвинение по статье «Мошенничество в особо крупном размере», ему грозит до 10 лет лишения свободы, сообщил сотрудник пресс-службы МВД по РБ Евгений Гурьянов.

Неоднократная (чаще двойная) продажа квартиры – распространенный на рынках вторичного и первичного жилья способ мошенничества, рассчитанный на неопытных покупателей. В таких случаях, как правило, продавец предъявляет нескольким претендентам на жилье копии свидетельства о праве собственности или поддельные документы, заключает с ними в простой письменной форме договоры купли-продажи и забирает полную цену либо значительную ее часть. Затем продавец испаряется...

Чтобы не угодить в подобную ловушку, риелторы советуют внимательно отнестись к предъявляемым обеими сторонами документам. «Все документы (паспорт, свидетельство о праве собственности и другие) должны предъявляться покупателю непременно в оригинале. Деньги правильнее всего передавать после государственной регистрации договора купли-продажи, – рассказывает директор агентства недвижимости «Мир квартир» Денис Павлов. – Кстати, удобный и надежный способ оплаты – через банковскую ячейку. В этом случае оговаривается, что продавец получает доступ к деньгам только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи».

Чаще всего двойные продажи объекта встречаются на рынке первичного жилья. «Эта ситуация происходит исключительно из жадности. Скажем, было два инвестора. Один продал квартиры по определенной цене, за год она увеличилась в 2,5 раза. Второй инвестор просто мошенническим способом взял и продал квартиры по второму разу, – комментирует директор по развитию Сети агентств недвижимости «Эксперт» Ильшат Юмагулов. – Чтобы избежать таких случаев, нужно одно: ваш договор инвестирования должен быть зарегистрирован в Регпалате. Если там за вами закреплена квартира, ее больше никто не купит. По новому Федеральному закону это возможно. Но в Уфе мало строительных компаний, которые работают по данному закону, потому что он невыгоден для строителей. А тогда можно уповать только на честность. Риелторы тоже не могут давать стопроцентную гарантию, потому что они не в состоянии предвидеть эту ситуацию».

Если говорить про «первичку», прежде всего необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние, в свою очередь, уступают данные права, или, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако покупка квартир у них как раз и несет риск двойных продаж.

Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т. д. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам.

Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме, разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы: принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.