Дела давно минувших лет

Наверное, сегодня почти каждый из нас знаком с таким словосочетанием, как ипотечное кредитование. Но знаете ли вы, что этот вид кредитования появился на Руси еще в XIII-XIV веках?

Одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

В Российской империи 1 января 1835 года был введён Свод гражданских законов (автор – Михаил Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной и между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 года в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В конце 50-х годов 19 века было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов 19 столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже 19-20 веков. Их роль в развитии кредитной системы, и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Итак, ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 году было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 году – 294,9 млн руб., в 1877 году – 415 млн руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим правительство приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало восемь основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки организовал московское домовладельческое общество, на которое были возложены специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходили в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, которые выдавали ссуды под землю и городскую недвижимость – при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке и имевших колеблющийся курс). В случае неплатежеспособности должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача обеспечивать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 12 лет работы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли – в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка для того времени была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

Государственный дворянский земельный банк поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога. Процентная ставка составляла 5% годовых дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

Всего на 1 января 1893 года было заложено 102 313 имений с 46,3 млн десятин земли и остатком долга 1 131 млн руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного дворянского земельного банка. В 1896 году условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых организаций. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии 20 века они объединили интересы восьми миллионов человек. К 1905 году существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 году – уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. Таким образом, к 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе. Более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Таким образом, специфический российский опыт долгосрочного кредитования, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотеки, а также послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы – вместе с правами частной собственности.