Перепланировка жилья: все «за» и «против»

При создании типовых квартир проектировщики руководствуются принципом универсальности. В чем-то они, безусловно, правы – на всех ведь не угодишь. Один захочет совместить санузел и ванную, другой – сделать арку из кухни в столовую, третий посчитает, что розетки удобнее всего расположить на полу, а не на стене... Многие жильцы расставляют мебель в помещении с учетом готовых инженерных решений, но некоторые бунтари все же затевают перепланировку...

В своей квартире мы можем, никого не спрашивая, сделать не так уж много: провести «текущий ремонт помещений», установить встроенную мебель, заменить инженерное оборудование «аналогичным по параметрам и техническому устройству». Это все. А как же мечты о большой ванной комнате, о кухне–гостиной, о комнате, объединенной с лоджией, об арке вместо ненужной двери, о гардеробной, наконец? А вот эти ваши мечты называются следующими терминами: «перепланировка» (изменение конфигурации жилища) и «переустройство» (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования).

В Жилищном кодексе (ЖК) РФ, вступившем в силу с 1 марта 2005 года, понятия «перепланировка квартир» и «переустройство» разграничиваются, но суть остается одна: все эти действия придется согласовывать с самыми разными - выше ли, ниже ли стоящими инстанциями, получать новый техпаспорт на квартиру. И только тогда реализация ваших фантазий будет законной. При этом надо учесть, что «переустройство и (или) перепланировка квартиры», как сказано в ЖК, «должны быть как безопасны для проживающих в ней людей, так и не должны мешать другим жильцам дома». Строительные и санитарные нормы также не должны быть нарушены.

С какими мечтами придется проститься?

Самые типичные запретные мечты перепланировки вашей квартиры: разрушение воздуховодов и несущих стен, а также увеличение нагрузок на несущие конструкции. Самые эксклюзивные запретные мечты, в которых «затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба».

Тем не менее, если вам всерьез хочется перемен, то осуществлять их вы будете согласно темпераменту, принципиальным жизненным установкам, крепости нервов, занятости и наличию денежных знаков.

Вариант первый: перепланировка квартиры. Все сам

Итак, вы законопослушный гражданин, активный, самостоятельный. Вы не боитесь «бумажек», разнообразных инстанций с многочисленными чиновниками и вдумчивого чтения законов. В таком случае вы должны в «орган, осуществляющий согласование», подать заявление, в котором будут указаны виды строительных работ, их режим и сроки. К заявлению надо приложить свидетельство о праве собственности или договор социального найма, «кальку» БТИ с поэтажным планом, выписку из домовой книги и копию лицевого счета, справку об отсутствии задолженности по квартплате. Хорошо бы еще приложить и письменное согласие всех соседей с заявленной вами перепланировкой квартиры, чтобы избежать эксцессов во время ремонта.

Но это еще не все. От вас потребуют техническое заключение о возможности перепланировки квартиры, которое составляется только в лицензированной организации (проектном институте). Для этого придется нанести на копию плана квартиры эскиз задуманной перепланировки и взять с собой планы из БТИ. Проектная организация проводит техническое обследование здания и квартиры, определяет их физический и моральный износ, составляет планы межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем и т. д.

В результате вы получаете эскиз или проект и вожделенное техническое заключение. На этом заканчивается первая часть эпопеи, если задуманная вами перепланировка несложная, например, работы с ненесущими перегородками или «перенос в рамках существующих помещений сантехнического оборудования и изменение инженерных подводов к этому оборудованию, но без изменения конструкций существующих стояков».

Если же вам по душе более сложная перепланировка, то придется согласовывать проект в других организациях, включая Госпожнадзор, архитектурно-планировочные организации и т. д. В каждой из них вам предстоит официально уплатить ведомственные сборы. После подачи пакета документов вы ждете не более 20 рабочих дней и получаете распоряжение о разрешении «перепланировки и (или) переустройства» квартиры (отказ должен быть четко мотивирован). Сколько времени уйдет на добывание всех бумаг до их подачи, можете подсчитать приблизительно сами. Дальше надо срочно начинать ремонт, />потому что вы должны уложиться в заявленные сроки.

После окончания ремонта расслабляться нельзя, ибо наступает заключительный этап эпопеи под названием «согласование»: к вам должна прийти комиссия из «органа, осуществляющего согласование», и подписать акт о произведенной перепланировке. На основании этого документа вносятся все изменения в существующий план БТИ. Все. Перепланировка квартиры согласована. Страшно?

Вариант второй: перепланировка квартиры за деньги

Итак, вы законопослушный гражданин, но ненавидящий «бумажки», инстанции и лица чиновников. Вам некогда и не хочется заниматься всем этим самому. Зато у вас есть возможность и средства, чтобы перепоручить эту работу профессионалам. Тогда вы обращаетесь в соответствующую фирму, имеющую лицензию, или ищете через знакомых надежного человека, готового за вознаграждение взять всю эту рутинную работу на себя.

Таких фирм в последнее время появилось очень много: это и хорошо, и плохо для вас. Хорошо, потому что среди них вполне можно выбрать ту, что устроит именно вас по цене и набору предлагаемых услуг; плохо, потому что на мониторинг и переговоры может уйти много времени.

Где-то вам предложат план оптимизации расходов, то есть покажут прайс-лист, в котором расписаны цены на каждый этап согласования перепланировки квартиры, и вы уж тогда сами решите, какую часть хлопот вы берете на себя, а какую – отдаете профессионалам. Где-то вам будут предложены скидки, если вы закажете одновременно проект перепланировки жилья с согласованием и дизайн-проект (кстати, это совершенно разные вещи). В строительных фирмах скидки обычно предлагаются в том случае, если у них же вы заключаете договор на последующие ремонтно-строительные работы.

Одним из важных пунктов договора с такими фирмами является то, что согласование корректировок в проекте по ходу строительных работ они берут на себя. Сроки назначаются разные – от 2 до 4 месяцев, зависят они от сложности-затейливости вашего проекта и, конечно, от цены. Хочешь побыстрее - плати больше. Не забудьте к этим суммам приплюсовать еще и официальные платежи, тогда картина станет яснее. Страшно?

Вариант третий: перепланировка квартиры – не хочу и не буду

Итак, вы фаталист. Вы решаете, что вся эта бумажно-денежно-времязатратная волокита не для вас и пусть все эти инстанции идут куда подальше. Все ваши знакомые уже давным-давно сделали или делают это – и ничего живут себе припеваючи и в ус не дуют. Поэтому вы просто берете и начинаете крушить стены, воздвигать перегородки, прорубать ниши и окна. На юридическом языке ваши действия называются «незаконная перепланировка» квартиры. Дальше все зависит только от стечения обстоятельств. Если соседей не возмутят шум рушащихся стен, горы выносимого мусора и вносимых строительных материалов – вам повезло.

Если же возмутят, то они могут и не одни прийти, а еще и сотрудников ДЕЗа или ТСЖ с собой привести. Потом вам, скорее всего, будет вручено предписание, в котором будет предложено явиться в официальные органы и предоставить документы на перепланировку квартиры. Далее вам придется заплатить штраф в размере от 10 до 25 МРОТ. Но самое неприятное заключается вот в чем: «собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние» (ЖК).

Так что либо приводите квартиру в прежнее состояние, либо оформляйте документы и узаконивайте вашу самовольную перепланировку. Порядок действий приблизительно тот же, что и у законопослушных граждан (см. варианты 1 и 2).

Ну, а если вам повезло, вы сделали перепланировку квартиры, и вас никто не тронул или не трогает пока, то и прекрасно – кстати, многие так и живут. Помнить фаталистам нужно только о том, что квартира после незаконной перепланировки не будет считаться «юридически чистой»: ее нельзя будет продать или завещать. Ту же процедуру, возможно, придется пройти и тем фаталистам, которые купили жилье с «незаконной перепланировкой», сотворенной прежними хозяевами до ужесточения законов. К сожалению, фаталисты рискуют еще и тем, что их бурные фантазии (например, соединить ванные комнаты в соседних купленных квартирах и устроить там небольшой бассейн) и их неграмотные действия могут привести к гораздо худшим последствиям – трещинам, протечкам, обрушениям конструкций, серьезным авариям. Страшно?

Вариант четвертый: перепланировка квартиры у соседа

Итак, если вы сосед фаталиста... Услышав шум отнюдь не косметического ремонта, смело требуйте у соседей документы о том, что его перепланировка квартиры законна. Ведь от этого зависит и ваша личная безопасность. Закон на вашей стороне, и последствия лучше вовремя предотвратить, чем потом исправлять.

А если вы просто склочник, ведущий скучный образ жизни и ругающийся с соседями по поводу любого шума, то помните, что и ваша несогласованная металлическая дверь, и ваша несогласованная застекленная лоджия тоже относятся к тому, что называется в официальных бумагах «переустройством и (или) перепланировкой» квартир. И пожарной инспекции, скорее всего, они очень не понравятся. Так что и на вас может найтись управа.

И напоследок. Некоторые специалисты по ремонту квартир считают, что в скором времени перепланировка квартир превратится в «противоположное общее место»: вместо стандартной типовой квартиры желающие получают стандартно перепланированное типовое жилье. Аргументы у специалистов, которые они высказывали в приватных беседах, приблизительно следующие: «Не тысячу же вариантов перепланировки квартиры в «двушке» или «трешке» панельного дома вам могут предложить. Обычно 1–2. Это и получается «как у всех». Так что иногда людям просто необходимо понять, чего им на самом деле хочется. Может, кому-то надо просто купить новую вазу, переклеить обои, поменять шторы. Правда, своим клиентам строители таких вещей почему-то не говорят.