В помощь арендаторам

Депутаты Госдумы готовятся рассмотреть законопроект, который поможет добросовестным арендаторам укрепить свое положение при заключении договора аренды на новый срок.

Сегодня Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, «если иное не предусмотрено законом или договором аренды».

Однако воспользоваться своим правом, как утверждают разработчики законопроекта, арендатор может не всегда. И проблема, по мнению авторов, заключается в том, что более сильная сторона, каковой в настоящее время в России является арендодатель, старается составить условия договора так, чтобы арендатор лишился этого права. Поэтому, чтобы защитить более слабую сторону, авторы законопроекта предлагают убрать из статьи 621 Гражданского кодекса словосочетание «или договором аренды». В результате получится, что право добросовестного арендатора на продление договора может быть ограничено только законом. По словам начальника отдела аренды одного из офисов сети агентств недвижимости «Эксперт» Аниты Рассамахиной, изменения в законопроекте могут ущемить интересы арендодателя, поскольку он является собственником того или иного помещения и имеет полное право расторгнуть заключенный ранее договор. При этом он, конечно же, должен заранее предупредить арендатора о своих намерениях и, если потребуется, выплатить так называемые «неустойки».

В остальном никаких других изменений в указанном законопроекте не предвидится, арендатор обязан будет, как и ранее, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.

«Сегодня воспользоваться преимущественным правом на заключение договора арендатор может лишь при условии письменного уведомления, которым он известил арендодателя заключить новый договор до истечения срока прежнего. Причем данное уведомление приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом», – комментирует ситуацию юрист одной из частных юридических компаний Уфы Ольга Маслова.

По мысли генерального директора юридическо-консалтинговой группы компаний «Адвокат-Эксперт» Эмилии Султановой, лишь время сможет показать, стоит ли трактовать новый законопроект как расширяющий возможности арендаторов. На сегодняшний день Россия не отличается высокой правовой культурой, в связи с чем нельзя со стопроцентной уверенностью утверждать, что обе стороны буду соблюдать новые условия.

Таким образом, пока новый законопроект не вступил в силу, по статье 621 Гражданского кодекса РФ арендатору не предоставлено право требовать в судебном порядке заключения с арендодателем договора на новый срок. Арендатор лишь имеет право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды или возмещения убытков.