Малому бизнесу нужен офис

«Росбанк» заявил о своем новом начинании – коммерческой ипотеке. Банк планирует в ближайшее время начать выдавать малому и среднему бизнесу кредиты на покупку офисных и складских помещений. Высказывается мнение о перспективности такой формы кредитования.

Представитель «Росбанка», заместитель директора департамента по работе с малым бизнесом Вера Маркосова считает, что потребность рынка в данной услуге для МСБ весьма значительна, а предложение только начинает формироваться: «Такой продукт сейчас предлагают лишь несколько банков, при этом, несмотря на заявляемые стандартные параметры кредитного продукта, часто применяется индивидуальный подход к каждой сделке. Таким образом, пока рано говорить о массовом рынке кредитов на покупку коммерческой недвижимости – эти сделки пока единичны. По экспертным оценкам, сегодня в России за счет кредитных средств приобретается от 2 до 5% объектов коммерческой недвижимости, при том что в развитых странах этот показатель достигает 90%».

Причинами востребованности «коммерческой ипотеки» называется рост цены на недвижимость, которая вызывает одновременный рост арендной платы. Вывод: малому и среднему бизнесу выгоднее приобрести недвижимость, чем платить за аренду при сопоставимом уровне ставок арендной платы и ипотечного кредита. Естественно, компании не хотят зависеть от арендодателя, а кроме того, наличие собственной недвижимости повышает их стабильность. Кроме того, после выплаты кредита у компании появляется собственный залоговый актив.

Тут надо заметить, что «Росбанк» не изобрел велосипед. Закон об ипотеке не конкретизирует, физическое лицо будет оформлять ипотеку или юридическое. Ипотека по определению – это кредит, выданный под залог недвижимости. А подобные кредиты выдают многие банки. «Мы выдаем кредиты юридическим лицам под залог недвижимости», - сообщила нам руководитель отдела кредитования «БашИнвестБанка» Марина Долгова, но уточнила, что клиент должен уже иметь недвижимость, чтобы «заложить» ее в ипотеку.

Специалист по оформлению ипотечных кредитов уфимского филиала «Росбанка» Екатерина Иванова высказала свое мнение: «В Уфе эта новая услуга «Росбанка» еще не действует. Обычно банки выдают кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. А здесь, скорее всего, будет кредитование под залог приобретаемой недвижимости. Я бы не сказала, что это направление новое, но не у всех банков есть такие программы».

Опрос ряда других уфимских банков показал, что схема выдачи кредита под залог приобретаемой недвижимости ими также используется, но обычно не рекламируется.

Свою недвижимость хочет иметь, наверное, любая фирма малого или среднего бизнеса, но начав работать, она еще не имеет залогового обеспечения. Положительных моментов при покупке собственной недвижимости много, но есть и немало отрицательных. Это и высокие процентные ставки, и короткие сроки кредитования, а главное, как оказывается, это пробел в законодательстве, не разрешающий фирмам оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи. Это большая проблема для банков и основная причина медленного развития данного вида кредитования.

Ряд банков находят выход из создавшегося положения и помогают начинающим фирмам. Например, банк может дать нецелевой кредит, который предприниматель может потратить на приобретение офисов и складов. Банки порой проявляют достаточно гибкий подход к обеспечению сделки. В качестве залога иногда они готовы рассматривать личное имущество владельцев бизнеса, а кроме того, обеспечение на 100% может состоять из товара в обороте.

Директор департамента малого и среднего бизнеса «Промсвязьбанка» Елена Махота предлагает такой вариант: «Например, аккредитивно-документарная схема: банк одобряет кредит, исходя из финансовых возможностей заемщика. Клиент договаривается с продавцом недвижимости, а тот, в свою очередь, под гарантию банка оформляет недвижимость в залог по кредиту. Далее предоставляется кредит, а продавцу выплачиваются реальные деньги и переоформляются права собственности. То есть банк предоставляет аккредитив, и деньги выплачиваются только после оформления и предоставления свидетельства о переходе права собственности».

Другое решение проблемы – лизинг. Лизинговая компания выкупает здание и сдает в аренду заемщику. Выкупая у лизинговой компании здание, заемщик получает недвижимость в собственность, при этом платежи идут на погашение займа.

Процесс кредитования, предлагаемый «Росбанком», выглядит следующим образом. Клиент, предполагая приобрести недвижимость в кредит, обращается в банк с кредитной заявкой. Банк анализирует бизнес заемщика, приобретаемый объект недвижимости и отчет независимого оценщика по нему, и принимает решение о кредитовании. Далее описывает порядок Вера Маркосова: «Следом идет одновременное оформление и совершение двух сделок: кредитной и сделки купли-продажи объекта недвижимости с обязательной регистрацией обременения на объект недвижимости. В результате заемщик получает объект недвижимости в собственность, продавец – денежные средства от продажи объекта недвижимости, банк – обеспеченный кредит».

При таком раскладе, представители малого и среднего бизнеса, пожалуй, действительно будут проявлять гораздо больший интерес к приобретению недвижимости, чем это было при классической схеме кредитования под залог имеющейся недвижимости.