В прошлом году ипотечный рынок побил рекорд 2018-го, достигнув выдач в 1,7 миллиона ипотечных кредитов на сумму 4,3 трлн рублей. А ипотечная ставка обновила исторический минимум, опустившись до 7,2%. Многие из тех, кто брал ипотеку в предыдущие годы, завидуют счастливчикам, получившим займ под столь привлекательный процент. Как не переплатить лишнего, рассказал Игорь Моргачёв, руководитель направления по работе с банками ГК «Первый Трест».
— Буквально 5–6 лет назад средняя ставка по ипотечному кредиту была в районе 13–14% годовых и за это время она снизилась почти в два раза. Поэтому сейчас взять кредит выгоднее, чем было раньше, — отметил Игорь Моргачёв. — Для таких клиентов банки активно предлагают услугу рефинансирования, которая при грамотном подходе поможет снизить финансовую нагрузку на ваш бюджет либо при таком же ежемесячном платеже сократить срок погашения кредита, в некоторых случаях даже до 10 лет. Кроме того, есть банки, которые вместе с ипотекой предлагают рефинансировать и другие кредиты. Но при подобном рефинансировании человек потеряет право на налоговый вычет от уплаченных по ипотеке процентов, т. к. новый кредит будет уже не ипотечный.
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения уже имеющегося долгового обязательства. При выгодных условиях рефинансирование позволяет получить лучшую процентную ставку, сократить срок или уменьшить ежемесячную выплату. Но по словам эксперта, «не все банки готовы рефинансировать собственные кредиты, так как в этом случае банк недополучает проценты. В то же время рефинансирование ипотеки клиента стороннего банка увеличивает объем их выдачи, плюс привлекает нового клиента, которому можно предложить и дополнительные услуги».
Впрочем, есть варианты. Некоторые банки предлагают своим заемщикам перейти на условия ипотеки с господдержкой для семей с детьми. Детей в семье в таком случае должно быть минимум двое, второй или последующий ребенок должен быть рожден после 1 января 2018 года, а жилье должно быть приобретено только в новостройке и вписываться в стоимость 6–12 млн рублей в зависимости от региона. Базовые ставки такой семейной ипотеки минимальны — от 4,5% годовых. Остальным своим клиентам банки готовы предложить лишь реструктуризацию кредита на индивидуальных условиях, что в свою очередь может негативно сказаться на вашей кредитной истории.
Если вы задумались сделать рефинансирование ипотеки сначала сделайте итоговый расчет трат на текущий кредит, обратив внимание на такие моменты: выплачены ли все проценты по кредиту, сколько лет осталось выплачивать кредит, в какую сумму обойдется страховка на оставшееся время. Полученную величину надо сравнить с результатом для нового кредита, выяснив не только, сколько процентов придется заплатить, но и каковы будут дополнительные траты.
— Рефинансирование выгодно, если разница составляет минимум 1,5–2%. При расчете целесообразности рефинансирования нужно учесть, что традиционно в рекламе банки указывают самую низкую ставку при условии комплексного ипотечного страхования, куда помимо обязательной страховки залога входит страхование жизни и здоровья заемщика, а также титула — риска утраты права собственности. При отказе от комплексного полиса кредитная ставка повышается на 1–3 п. п. Повышенный процент будет и у таких категорий заемщиков, как индивидуальный предприниматель и собственник бизнеса. Плюс во многих банках действуют временные надбавки к ставке в размере 1–2 п. п. на период переоформления залога в пользу нового кредитора — обычно этот процесс занимает до двух месяцев, — рассказал Игорь Моргачёв.
Повысить ставку на 1–2 п. п. могут и другие обстоятельства, например, слишком крупная или очень маленькая сумма кредита (в деньгах или по отношению к стоимости залога), длительный срок кредитования или желание заемщика упаковать в один кредит несколько ссуд (ипотечный, потребительский, автокредит), ранее полученных в другом банке.
Кроме повышающих коэффициентов, также есть и способы снизить процент:
1. Внести единовременный платеж за снижение ставки. Такая опция встречается в тарифах многих банков и может быть выгодной, если вы планируете оформить новый кредит на длительный срок и у вас в планах нет досрочного погашения на крупные суммы.
Допустим, вы рефинансируете ипотеку на сумму 6 млн рублей сроком на 20 лет по ставке 8,5% годовых, и банк дополнительно предлагает вам снизить ставку на 1,5 п. п. при оплате комиссии в размере 4,5% от суммы кредита. Досрочное погашение не предполагается, и кредит оформляется по аннуитетной схеме. В этом случае при отказе от оплаты комиссии ваш ежемесячный платеж составит 52 тыс. рублей, а переплата — 6,49 млн рублей. При оплате платежа (270 тыс. рублей) за наличный расчет в момент оформления кредита ваша переплата снизится до 5,2 млн рублей, а ежемесячный платеж — до 46,5 тыс. рублей. Общая же экономия при этом составит 1,02 млн рублей.
2. Подать заявку онлайн и провести электронную регистрацию сделки. Часто за это можно получить скидку к ставке.
3. Воспользоваться спецпрограммой.
После того как вы взвесили все за и против и приняли решение о рефинансировании, обратите внимание на требования выбранного вами банка к заемщикам. Обычно они такие же, как и при получении ипотеки: возраст, уровень дохода и хорошая кредитная история. Но есть и другие причины, почему банк может отказать в выдаче кредита.
— Банк может отказать, если вы недавно уже рефинансировали ипотеку или если после оформления кредита прошло менее 6 месяцев. Также к отказу приведут ошибки в документах и незаконная перепланировка в квартире, о которой станет известно во время оценки объекта. Плюс не все банки готовы рефинансировать ипотеку на квартиры, купленные с использованием материнского капитала, — подчеркивает Игорь Моргачёв.
Стоит рефинансировать ипотечный кредит или нет, решать только вам. Но по данным аналитического центра Дом.рф, за первый месяц текущего года более 15 000 человек снизили ипотечную ставку благодаря рефинансированию.
