Рынок новостроек: ипотека спешит на помощь?

Ипотека с государственной поддержкой начала действовать в России с середины марта. Процентная ставка по ней составляет не более 12%, однако получить льготный заем можно лишь на строящееся жилье. Удастся ли данной форме кредитования оживить уфимский рынок новостроек? Тематический проект «Дом» сайта Ufa1.ru обсудил этот вопрос с экспертами рынка недвижимости.

«В Сбербанке получить ипотеку на новостройки по ставке 11,9% можно с 18 марта, – сообщил начальник управления по работе с партнерами Башкирского отделения Сбербанка России Ильдар Ямалов. – Минимальный первичный платеж составляет 20%. Срок кредита до 30 лет. Максимальная сумма займа в Башкирии – три миллиона рублей. Жилье может приобретаться исключительно у юрлиц, реализующих его по договору долевого участия. Ко второй неделе апреля в региональных отделениях было принято 704 заявки на ипотеку с господдержкой. Уже выдано четыре кредита общей суммой девять миллионов рублей».

По словам Ильдара Ямалова, заинтересованность в продукте у граждан есть. Если в январе количество займов на строящееся жилье в Сбербанке составляло около 20% от общего числа, то в марте оно достигло практически 40%.

В «Татфондбанке» ипотеку с господдержкой начали выдавать с 1 апреля. Ставка здесь составляет 12%. Срок выплат – до 20 лет. Поток желающих пошел сразу. К 10 апреля были оформлены три заявки на выдачу. «Россельхозбанк» также будет предоставлять данный продукт по ставке 12%. В апреле в данной кредитной организации число запросов на ипотеку на строящееся жилье составило 42% от общего объема.

Заместитель директора ООО «Госстрой-Ипотека» Марк Окин проинформировал, что ипотеку с господдержкой будут предоставлять не только банки. Также данный продукт реализуют частные компании. Более того, застройщики, которые сотрудничают с этими компаниями, могут вносить дополнительные субсидии, и ставка там будет еще ниже.

Крупные застройщики сообщили, что продолжают строить в прежних объемах и переносов сроков сдачи своих объектов не планируют. При этом ипотека с господдержкой, безусловно, станет для них мощным драйвером.

«Объем рынка уфимского первичного рынка составляет 30-35 миллиардов рублей в год, при этом на ипотечные займы приходится 70% этой суммы. Соответственно, снижение ставки скажется на всем рынке», – проинформировал представитель администрации Уфы Владимир Барабаш.

По словам чиновника, свою задачу город видит в поддержании строительной отрасли и обеспечении граждан доступным жильем. В частности, уже прошел экспертизу проект домов с малометражными квартирами. Также планируется запуск программы, по которой некоторые категории населения смогут получить заем на жилье со ставкой 5,5%.

«Кризис мы ощутили довольно остро, – рассказала заместитель директора по правовым вопросам компании «Уралинвест» Гульнара Усманова. – В последние месяцы наблюдается отток покупателей. Ввод ипотеки с господдержкой пока не повлиял на ситуацию. Покупатели либо боятся, что потеряют работу и не смогут выплачивать ежемесячные взносы, либо ждут снижения стоимости жилья. Стагнация цен на рынке уже есть. Стройматериалы подорожали, себестоимость работ растет, но из-за низкого спроса стоимость квадрата пока сдерживается».

По мнению начальника отдела продаж компании «Жилстройинвест» Игоря Саиткулова, механистическое снижение ипотечной ставки проблемы рынка не решит. Ее снижение, напротив, может вызвать подорожание квадратного метра. Доступность жилья в первую очередь зависит от расширения объемов предложения. Облегчить работу застройщиков здесь может более отлаженный снос ветхого жилья в городе.

«Ставка может падать, но без поддержки города в освоении территорий себестоимость строительных работ и, соответственно, цена квадрата на рынке дешеветь не будут, – согласился менеджер по развитию проектов ГК «Третий Трест» Максим Галимов. – Например, мы строим в Забелье, и там нет инфраструктуры. Инженерные сети работают с перегрузкой. Территории требуют обсыпки, чтобы избежать затопления. Все эти издержки ложатся на застройщика. О колоссальной прибыли речь не идет. Остро в Уфе стоит и вопрос с расселением. Чтобы проект в центре города был рентабельным, цена реализации должна быть не ниже 75 тысяч рублей за квадрат. На мой взгляд, программы по расселению не выполняются. Аварийный фонд как стоял, так и стоит».

«Главная антикризисная мера, которую могут предпринять застройщики, – это доказывать свою надежность, – высказался директор по развитию инвестиционных проектов ГК «КПД» Александр Коновалов. – Как проверить надежность организации? Во-первых, такие застройщики не демпингуют цены. Во-вторых, участвуют в социальных программах. Так как в их рамках жилье продается льготным категориям населения по низкой стоимости, лишь серьезные компании могут это себе позволить. В-третьих, надежные застройщики и сейчас продолжают участвовать в аукционах, развиваются и начинают новые проекты».

По словам Владимира Барабаша, по обеспеченности жильем на душу населения Уфа находится лишь в шестом десятке среди городов России. Такая ситуация сложилась в тот период, когда в столице региона сдавалось не больше 100-200 тысяч квадратных метров в год. Но даже сейчас, при значительно возросших объемах строительства, спрос не удовлетворен.

«Цены на первичное жилье падать не начнут, – высказался представитель уфимской администрации. – Пока их удерживают на уровне прошлого года, хотя себестоимость работ идет вверх. Делается это за счет уменьшения доли прибыли застройщика. К концу года цена увеличится. Это рыночный процесс, сдерживать его усилиями власти невозможно. Администрация города старается сделать жилье доступнее за счет снижения ставок и строительства социально ориентированного жилья. Не стоит откладывать покупку в надежде, что к концу года цена квадрата опустится до 30 тысяч рублей. Средняя себестоимость строительства в центре Уфы сейчас от 45 тысяч рублей и выше».

Как отметила руководитель Ипотечного бюро Камила Фазлыева, число желающих взять ипотеку на строящееся жилье сейчас растет. Плюсом для покупателей является то, что по условиям можно приобрести квартиру в уже сданном доме (если она еще числится у юрлица).

По словам руководителя Республиканского центра ипотечных консультаций Адель Сайфуллиной, данный вид ипотеки имеет и ряд слабых мест. В частности, из-за ее появления существенно может просесть вторичный рынок (ставка на ипотеку в этом сегменте начинается от 15%). Также потеряют покупателей те, кто работает по системе жилищно-строительных кооперативов, продавцы так называемых апартаментов и мелкие застройщики, которые по тем или иным причинам не получат аккредитацию. Инвесторам, покупавшим квартиру в новостройке для последующей перепродажи, также невыгодно появление ипотеки с господдержкой, так как она распространяется лишь на жилье от юрлиц.

«Наиболее востребованы будут квартиры в новостройках с высокой степенью готовности, экономкласс и квартиры с чистовой отделкой. Стройматериалы подорожали, и делать ремонт накладно», – рассказала Адель Сайфуллина.

«Ситуация в одном сегменте рынка влияет и на другие. На вторичном рынке ожидается явное снижение цен. Кроме того, спрос, пусть и отложенный, никуда не исчез. Он проявит себя к осени. К этому времени граждане приспособятся к ипотеке в 15% на готовое жилье», – сообщил заместитель генерального директора «Квартал-недвижимость» Игорь Петухов.