Квартира превращается… в офис

До недавнего времени жить на первом этаже дома означало для хозяев лишь то, что они должны смириться с рядом неудобств: постоянный шум закрывающейся входной двери, клубы пыли, гул автомобилей, окна, закрытые даже в самую теплую пору. Но для квартир, расположенных на первой линии домов в достаточно людных местах, эти неудобства с лихвой будут перекрыты, возможностью увеличить стоимость квадратного метра своей квартиры и получать стабильный доход в течение долгих лет, сделав некоторые вложения. Все, что для этого нужно – перевести квартиру в нежилой фонд, то есть в разряд коммерческой, а значит доходной, недвижимости.

Переводить в нежилой фонд можно только квартиру, расположенную на первом этаже. Если она расположена выше, то только в том случае, если под ней находятся нежилые помещения. Наибольшим спросом пользуются квартиры на «красной линии» – в пределах исторического или географического центра города. Если у вас есть подходящая квартира, часть проблем решается сама собой. Если нет – вам нужно ее купить. Проще всего сделать это через агентство недвижимости.

Будьте готовы, что хозяин запросит за жилье на 20-25% больше, чем его соседи на верхних этажах. Но после перевода в нежилой фонд стоимость квартиры в среднем возрастает на 40-45% по сравнению с жилыми.

Выгоднее всего перепрофилировать квартиру в торговое помещение. На них сейчас повышенный спрос, и уровень арендных ставок на 200-400 рублей за кв.м в месяц выше, чем на офисы.

Рассчитывая срок окупаемости вложений, вы можете за основу принимать средний уровень арендных ставок в каждом конкретном районе нашего города. Стоимость сильно варьируется в зависимости от местоположения и уровня ремонта, в целом же ситуация следующая:

Торговые помещения

Офисные помещения

Например, у вас есть однокомнатная квартира площадью 46 кв. м^. недалеко от центра Уфы. Сдавать ее в аренду для проживания, значит получать ежемесячно около 10 тысяч рублей, или 220 рублей за каждый квадратный метр. Осуществив перевод, организовав входную группу и ремонт помещения, вы сможете рассчитывать минимум (в случае офисного назначения) на 800 рублей за 1 кв. м в месяц, и 1000 рублей с каждого квадрата в случае торгового помещения. То есть инвестированные собственником средства окупятся в 4-5 раз быстрее.

Получить квартиру в собственность – только первый шаг. Теперь необходимо собрать все документы и разработать проект переустройства и перепланировки помещения. Вход в нежилое помещение обязательно должен быть отдельным, изолированным от подъезда и лестничных площадок, а в самой квартире никто не должен быть прописан.

В принципе, перевести в нежилой фонд можно практически любую подходящую квартиру, если делать это грамотно.

Оформление документов – сложный процесс, который занимает в среднем более полугода и требует больших материальных затрат. Проще доверить юридическую сторону профессионалам – сейчас этим занимаются многие агентства недвижимости.

Перевод в нежилой фонд в зависимости от ряда нюансов обойдется вам в 180-200 тысяч рублей с учетом оплаты услуг компании, которая возьмет на себя оформление всех необходимых документов. Сюда же входит стоимость экскизного проекта, после согласования которого вы получите право начинать строительство.

Возведение входной группы в зависимости от сложности строительных работ и выбранных материалов увеличит затратную часть еще минимум на 200 тысяч рублей.

Внутренние отделочные работы обойдутся в 4-7 тысяч рублей на квадратный метр в зависимости от уровня качества ремонта. Причем от 1 до 3 тысяч в этой сумме составляет оплата работы строителей, оставшаяся часть приходится на строительные материалы.

После документального оформления перевода необходимо заново заключить договоры с коммунальными службами города. Причем расценки на электроэнергию, тепло и воду будут уже выше, чем на жилое помещение. Хорошо бы заранее определиться, кто будет вашим арендатором: офис или продуктовый магазин (под разные виды деятельности есть определенные нормы необходимой мощности).

Выделение каждого кВт электроэнергии в Уфе обойдется вам в 15 тысяч рублей. На небольшое офисное помещение будет достаточно 3-7 кВт, торговому с холодильными установками понадобиться уже больше – 10-20 кВт электроэнергии. За услуги по оформлению технических условий на присоединение к электроустановкам понадобиться 5-10 тысяч рублей.

Наконец, последней затратной статьей становятся переживания и нервы собственника (то есть вас) в течение полугода согласований, оформительских и ремонтных работ. Если вы все это выдержите, то получите не только почти вдвое подорожавший квадратный метр, но и постоянный арендный доход.

Кстати, можно перевести в нежилой фонд квартиру, приобретенную по ипотеке. Чтобы это сделать, нужно сразу поле регистрации сделки с жилым помещением, подать заявление в банк на ее перевод в нежилое. Банк в свою очередь, выдаст необходимые разрешения на проведение подобных операции. Но последнее слово в этом вопросе всегда остается за сотрудниками банка.

Материал подготовлен по данным агентства недвижимости «САН»