15 квадратов и даже меньше: риелторы рассказали, почему микростудии заполонили рынок недвижимости

Малогабаритные студии и однушки всё еще уверенно лидируют на первичном рынке. Именно поэтому застройщики продолжают увеличивать долю таких квартир в новых ЖК. Мы решили пообщаться с риелторами, чтобы узнать всё о «микроквартирах» в России.

Агенты по недвижимости Руслан и Екатерина Ишмаевы рассказали, что можно назвать «микроквартирой» в России.

Как говорят эксперты, в России нет официального понятия «квартиры-гробики», но среди застройщиков есть неофициальное деление на: эконом, комфорт, бизнес и премиум — рассказывают эксперты. Маленькие студии и однушки — это квартиры эконом-класса, которые могут быть площадью до 20 квадратных метров.

Минстрой установил рекомендуемый минимум для квартиры — 28 кв. м, но это только рекомендация. В Москве уже ввели правило, что новостройки меньше 28 метров строить нельзя, но те дома, которые начали возводить в 2024–2025 годах, уже никуда не денутся.

Сейчас же квартиры на 15-20 квадратов пользуются спросом.

— Почему? Только по одной простой причине — из-за цены. Чем меньше квадратура, соответственно, тем ниже цена. Но при этом сама цена за квадратный метр будет выше. И это всегда так: чем меньше квартира, тем дороже стоимость квадратного метра. Но в совокупности сама квартира выходит по цене ниже. Поэтому, естественно, на них есть спрос, — поясняет Руслан Ишмаев.

В последние годы квартиры в целом становятся меньше: уменьшается площадь даже трехкомнатных и двухкомнатных.

— И эта тенденция сохраняется, потому что жилье дорожает. И для того, чтобы оно было более доступно, застройщики хоть как-то пытаются что-то делать, пока путем того, что снижают квадратуру, — комментирует Руслан Ишмаев.

Как рассказывают специалисты, молодые семьи часто используют материнский капитал как первоначальный взнос для покупки маленьких студий — особенно если доступна семейная ипотека. Это позволяет купить хоть какое-то жилье без собственных денег.

А дальше варианта три: жить самому, сдавать в аренду или использовать для бизнеса (например, под склад).

— Это, скорее всего, как инвестиция — сдача в аренду. Либо детям на проживание. Семьи в такие квартиры не переезжают, 20 квадратных метров — это всё же некомфортно, — говорит Руслан Ишмаев.

В феврале 2026 года предложение долгосрочной аренды в России выросло на 15% за месяц и на 18% за год — и особенно за счет студий (+16%) и однушек (+19%).

Популярность микроквартир так велика, что власти хотят скорректировать семейную ипотеку, стимулируя покупку более просторного жилья — это, по их задумке, должно повысить рождаемость. Ведь то, что выгодно рынку, не всегда удобно покупателю — но порой у него просто нет выбора.

Вместе со спросом меняется и цена.

— Это массовый сегмент для тех, у кого меньше денег. Поэтому на них и спрос выше. Возможно, они больше подрастают в цене — если посмотреть в процентном соотношении и сравнить продажи однокомнатных квартир и студий, то студии, наверное, будут дорожать быстрее.

Растет и количество новостроек с тысячами маленьких квартир. Общая тенденция такая: жилье дорожает, а застройщики уменьшают площадь, чтобы рынок не встал. Однако вот вам вопрос — насколько вообще комфортно жить в таких метрах и регулируется ли это нормативами.

— На сегодняшний день есть нормативы, которые регулируют муниципальное жилье, это когда, например, на одного человека предусмотрено 15 квадратных метров, и он встает в очередь на получение социального жилья, — поясняет Екатерина Ишмаева.

Есть и рекомендация Минстроя для всех регионов — не строить квартиры меньше определенной площади. А также указ президента, где прописаны стандарты по освещению, шумоизоляции и метражу. Но все эти правила носят рекомендательный характер.

Шумоизоляцию на децибелы никто не проверяет — таких нормативов нет. По свету тенденция такая: чем больше окно, тем презентабельнее и продаваемее квартира. Панорамные окна улучшают свет, но прямых нормативов нет — на практике риелторы с ними не встречались.

В СССР всё было строго по нормативам, ведь не было свободного рынка — каждому нужно было гарантировать приличное жилье. Сейчас следовать нормам необязательно, но застройщики всё равно стараются угодить покупателю.

— Если ты хочешь продать недвижимость, как минимум, у тебя должно быть окно. А если это окно будет больше, то больше перспективы продать эту квартиру. Раньше квартиры выдавали, и человек — хочешь не хочешь — переезжал в такую квартиру. Но для того, чтобы не происходило абсурдных ситуаций, существовали нормы, — говорит Руслан Ишмаев.

Однако настоящих квартир-гробиков в 3-5 квадратных метров, какие есть в Китае, в России не бывает.

— Всё-таки в России квартир-гробов не встречается, — считает Екатерина Ишмаева.

Люди стремятся купить любую недвижимость, если есть возможность, — чтобы сдавать, потом продать и купить что-то более выгодное. Квартира со временем растет в цене, если она ликвидная. Никто не думает: «Кому нужна эта маленькая квартира-гроб?» Потому что недвижимость — это, прежде всего, актив, позволяющий сохранить и приумножить деньги. Даже маленькую квартиру покупают в кредит, выплачивают, продают дороже и на разницу берут двух- или трехкомнатную квартиру. Деньги не сгорают, как на вкладе в банке или при покупке машины.

Застройщику же это только на руку.

— Сейчас есть дома, где вообще нет трехкомнатных квартир. Там строят однокомнатные, двухкомнатные студии. И это происходит потому, что большие квартиры людям становятся недоступны. Поэтому и строят маленькие квартиры.

По прогнозам специалистов, квартиры будущего будут уменьшаться в площади. А возмещать неудобства будут общими зонами — как в общежитии. В самой квартире — только спальное место, а все бытовые нужды будут вынесены в общие зоны: прачечные, кухни, кафе, рестораны, горничные. Человек спускается в подземный паркинг, а там не его машина, а каршеринг. Это дом-отель с полным сервисом: поел, постирал, поспал, поехал. В самой квартире — только душ, кровать и шкаф, метров 10–15.

— Квадратный метр очень сильно растет в цене, жилье дорожает, бетон дорожает, и мы видим, что в будущем иметь квартиру сможет только достаточно обеспеченный человек. Основная масса людей их будет просто снимать либо жить вот в форматах таких небольших квартир.

Если молодая семья думает, стоит ли брать квартиру 10–15 метров…

— Тяжеловато будет жить в такой квартире. Ну, если муж с женой без детей, еще, наверное, куда ни шло. Если у вас есть дети, то это достаточно трудно, — считает Руслан Ишмаев.

Что же делать с микроквартирой? Риелторы советуют использовать как инвестицию. Особенно хорошо такие квартиры сдаются на Черноморье.

«На своем опыте: мы купили ее на Черноморском побережье только для того, чтобы сдавать в посуточную аренду. У нас была четкая стратегия, что квартира именно под аренду, чтобы она сама себя окупала по ипотеке и еще приносила какой-то доход. В будущем, конечно же, капитализировалась, то есть росла в цене».

По ценам: в Туапсинском районе студия в 15–16 квадратов от застройщика стоит около 5,5 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке — 35–36 тысяч рублей. По финансовой модели застройщика, доходность такой квартиры — около 500–600 тысяч в год, а расходы — порядка 400 тысяч. Квартира как минимум окупает себя.