«Уплотнение Уфы нецелесообразно»: архитектор Олег Байдин — о необходимости и проблемах расширения столицы Башкирии

В сентябре 2021 года власти Уфы и Башкирии снова вернулись к вопросу градостроительного расширения Уфы в сторону Забелья. Прошлые попытки успехом не увенчались, и, по мнению экспертов, в этот раз деньги на подобный проект достать будет тоже очень непросто. Однако специалисты признают, что девелоперам давно пора выходить за границы так называемого Уфимского полуострова, где плотность застройки растет с каждым годом. Об этом мы поговорили с бывшим главным архитектором Уфы Олегом Байдиным, который ныне руководит республиканским департаментом строительства, архитектуры и комплексного развития территории правительства. Публикуем его мнение целиком сегодня, 11 ноября, на UFA1.RU.

Застройка Забелья началась десятилетия назад. Дема, Затон — это ведь тоже Забелье. Застройщики активно осваивают эту территорию. Однако сегодня они столкнулись с пределом роста, связанным с недостаточной мощностью инженерной инфраструктуры. Дальнейшее освоение Забелья требует инвестиций. И если теплосети, сети электроснабжения и газопровод активно строятся по программам федеральных операторов, то в случае с водоотведением и водоснабжением ситуация сложнее. Водоканал всегда был муниципальным предприятием и испытывал значительные затруднения с инвестированием в строительство сетей.

Первая очередь инфраструктуры уже строится за счет невозвратной субсидии по федеральной программе «Стимул». Следующую предполагается профинансировать либо по той же программе «Стимул», либо по программе инфраструктурных облигаций. Минстрой сейчас активно этим занимается, заявка подготовлена. Курирующий программу Дом.рф ее поддерживает.

Все другие расходы по освоению Забелья несут застройщики. Попасть в их число можно с помощью стандартных предусмотренных в законодательстве процедур, когда объявляется конкурс и определяется победитель торгов.

В целом территория привлекательна как для застройщиков, так и для покупателей жилья. В Забелье уже живет большое количество людей. Здесь спокойный равнинный рельеф, хорошая транспортная доступность, в целом территория фланкируется трассами М-5 и М-7, связанными Миловским шоссе. Рядом — железная дорога, городская электричка после ее запуска станет основным подвозящим транспортом.

Забелье — это то, что называется предместьем, здесь лучше экология, чем в центре Уфы. Застройщики не ограничены рамками полуострова, что позволяет планировать более комфортную свободную застройку с большим объемом зелени.

Проект необходим для развития города. С одной стороны, Уфа уже достаточно плотно застроена и есть большие сомнения в целесообразности дальнейшего уплотнения. Интересам жителей это точно не соответствует — как с точки зрения ценообразования, так и с позиции формирования конфликтной повестки. С другой стороны, если говорить о застройщиках в целом, как отрасли с целевыми экономическими и объёмными показателями, то сценарии с уплотнением и, соответственно, с ростом как временных, так и финансовых удельных затрат для нее тоже не слишком привлекательны. Текущая ситуация выглядит следующим образом: большая, надежная, качественно работающая строительная отрасль испытывает дефицит новых площадок для масштабных проектов.

Нам нужно продолжать строить новое жилье, повышая норматив по обеспеченности квадратными метрами в расчете на одного жителя. Появляются новые кварталы большей плотности и высотности. Это не хорошо и не плохо, это иначе. И это кардинально меняет уклад жизни, сложившийся в старом квартале, районе. В этих кварталах — и не только в историческом центре — особая жизнь и атмосфера, она многим нравится, ее хотят сохранить. Новая застройка неизбежно начинает этот уклад перемалывать. Если у застройщика будет выбор, будут новые площадки, этого не произойдет. В новых районах новый жизненный уклад воспринимается совершенно нормально. Там можно осваивать большие объемы, а в старом центре — работать точечно.

Есть и еще одна причина осваивать Забелье. Наш город имеет вытянутые с севера на юг очертания, так сложилось исторически. Но любая структура — не важно, природная или антропогенная — стремится к минимизации расходования ресурсов на свое содержание, в том числе и методом формообразования. Города не исключение. На определенном эволюционном этапе, когда они становятся достаточно большими и объективные процессы начинают доминировать над субъективными, мегаполисы начинают стремиться к кругу — наиболее энергетически и экономически устойчивой структуре. Во всех больших городах формируются кольцевые автодороги: в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге... Уфа уже подошла к этому моменту — и сегодня мы обсуждаем тему железнодорожного кольца, электрички вокруг Уфы.

И, кстати, органичный процесс входа города в этот естественный процесс трансформации предполагает освоение не только Забелья, но и Зауфимья.

Нужно сказать, что проблемы водоснабжения и водоотведения остро стоят и на территории за Уфимкой. Решать их нужно комплексно, поэтому в заявку по инфраструктурным облигациям мы включили и вопросы Зауфимья. Там сдаются значительные объемы индивидуального жилья и наверняка вскоре появятся многоквартирные дома. Пока же водоснабжение реализуется за счет индивидуальных скважин. Несмотря на то, что водоносные слои находятся очень глубоко, они весьма чувствительны к сезонным колебаниям, не редки случаи, особенно в летний период, истощения колодцев, есть дефицит водоснабжения. В то же время высоко стоят грунтовые воды. И при отсутствии централизованного водоотведения протекающие индивидуальные системы канализации, многие из которых «бездонные», могут привести к эпидемиологической ситуации, которую будет сложно купировать.

Участки, которые выдают многодетным семьям и другим льготникам, также не всегда обеспечены инженерной инфраструктурой. Люди хотят строиться и жить в частном доме — это дешевле и комфортнее — поэтому необходимо готовить сети. Вопросы в ближайшее время возникнут и по социальным объектам. В качестве примера приведу Нагаево-Северное. Комплексным проектом предусматривался парк на 100 га, четыре больших школы, 8 садиков, две поликлиники. Город проект не принял, сейчас участки продаются размежеванными под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Думаю, в перспективе пяти-семи лет администрация получит большой поток жалоб оттуда. Необходимо срочно исправлять положение. Основой формирования Уфы 2.0 должны стать опорные инфраструктурные кольца. Транспортные, инженерные, социальные, водно-дендрологические. Все предпосылки для реализации этой задачи есть, они нашли свое отражение в новом генплане города, необходимо перейти к их реализации.

Отметим, что в ноябре стало известно, что на водоснабжение Забелья правительство России выделит почти полмиллиарда рублей. Подробнее о тех, кто будет заниматься застройкой Забелья, читайте в материале UFA1.RU. Среди них олигархи и депутаты.