В России не продано почти 70% новых квартир

Количество нераспроданных квартир в российских жилых комплексах продолжает держаться на очень высоком уровне. В ответ на это застройщики сдвигают сроки сдачи, чтобы успеть наполнить эскроу-счета и не платить огромные проценты по кредитам. Эксперты отмечают, что механизм, который должен защитить дольщиков, на растущем рынке работал хорошо, но на падающем превратился чуть ли не в убийцу застройщиков. Девелоперы попали в замкнутый круг, когда продажи встали, а снижать цены на жилье нельзя. При этом и сами покупатели оказались в западне: при банкротстве застройщика деньги со счета вернут без индексации. Как эскроу-счета влияют на рынок и почему некоторые россияне забирают вложенные в стройку деньги — в материале NGS.RU. Эскроу-счет — специальный банковский счет, на который покупатель переводит средства по договору участия. Деньги переходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности. Ввели счет как часть механизма проектного финансирования, чтобы защитить средства дольщиков. Дольщики под защитойЗастройщики начали переходить на эскроу-счета с середины 2019 года. Изначально механизм, который должен защитить дольщиков от потери средств, работал хорошо: счета наполнялись, застройщики переходили на спецставку по кредитам.После отмены массовой льготной ипотеки и снижения темпов продаж ситуация изменилась, и счета части застройщиков наполняются не так активно, как они планировали. На период строительства ставка по проектному финансированию ниже, но если эксроу-счет не наполнен, а комплекс сдан — поднимается. Компании в ответ на это могут затягивать сроки сдачи объектов.Вице-премьер Марат Хуснуллин объяснял разрешение девелоперам переносить сроки сдачи антикризисной необходимостью: для того чтобы дома точно достроили, а в стране не появились новые долгострои и обманутые дольщики. Покупатели при этом могут вернуть средства со счета. По данным банка ДОМ.РФ, получить деньги назад возможно при определенных условиях. Например, при завершении срока действия договора на счет эскроу, расторжении договора по соглашению между дольщиком и застройщиком, невозможности застройщика достроить объект или заморозке строительства, расторжении договора долевого участия по инициативе самого дольщика.В случае банкротства банка покупатель сможет получить назад не более 10 миллионов рублей — эта сумма страхуется Агентством по страхованию вкладов.Честно вложенноеNGS.RU запросил информацию о возврате средств со счетов эскроу по инициативе покупателей у банков. В пресс-службе ВТБ сообщили, что подобных операций у них не было.Директор подразделения «Корпоративный бизнес» Сибирского регионального центра «ДОМ.РФ» Евгений Штихлинг отметил, что у банка нет проблемных объектов.Другие банки комментировать ситуацию не стали. Источник NGS.RU на рынке допустил, что точные данные по количеству расторгнутых договоров банки назвать не могут — чаще всего это закрытая информация. Независимый аналитик в сфере недвижимости и автора телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев сообщил, что расторжений ДДУ пока не много: строящиеся сегодня квартиры покупали по низким ценам еще в период действия массовой льготной ипотеки. Иногда покупатели не могут потянуть рассрочку от застройщика и забирают средства, но пока в целом число расторжений небольшое.Риелтор Мария Третьякова добавила, что массовых расторжений ДДУ на рынке не наблюдается. Локальные всплески случаются, но, как правило, они связаны с конкретными проблемными домами, где стройка встала или девелопер испытывает серьезные трудности, о которых узнала общественность. Доля таких случаев остается на уровне единичных процентов, чаще всего возвраты связаны с личными обстоятельствами покупателя.«Была ситуация, когда клиент лишился работы, понял, что потянуть ипотеку не может, и запросил возврат средств», — рассказала риелтор.Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Марина Косова подтвердила, что случаи расторжения есть. Например, агентству известна ситуация, когда инвестор передумал покупать квартиру: застройщик вернул деньги в срок, указанный в договоре, а инвестор оплатил неустойку согласно ДДУ.Дорогой инструментВыступая на форуме «Строим будущее. Сибирь», Сергей Николаев отметил, что по вводу многоквартирных домов регион откатился на четыре года назад, а по продажам квартир в новостройках — на пять лет.«Регион уже проходил пик затоваренности в 2016 году, когда у застройщиков было 117 сданных домов, где было не продано от 40 до 60% квартир, — напомнил Сергей Николаев. — Застройщики у нас опытные, начали сворачивать новое производство немного раньше, чем пошел тренд по стране».При этом, считает аналитик, пока рыночная ипотека бессмысленна. Покупателю лучше положить свой первоначальный взнос на депозит: с этих денег можно оплачивать аренду квартиры, откладывать и ждать, когда процентная ставка снизится.Сейчас, по подсчетам эксперта, число непроданных квартир и апартаментов доходит до 76,5 тысячи штук, из них порядка 16 тысяч — в сданных домах. Сергей Николаев отметил как один из важных факторов соотношение распроданности к строительной готовности: если в 2022 году эскроу-счета были наполнены, и кредиты застройщики покрывали средствами от продажи квартир, то в прошлом году соотношение составило 79%, а на начало сентября этого года — 61%.По стране, по данным на июнь 2025 года, нераспроданным было 68% жилья, год назад этот показатель составлял 64%, подсчитали в «Дом.РФ». В реальных цифрах это без малого 78 млн кв. метров. Распроданность жилья в новостройках снизилась в полтора раза — до 31% и минимального значения за пять лет, следует из аналитики «ДОМ.РФ».При этом жилье в новостройках России в первом полугодии 2025 года подорожало на 17,9 процента год к году. Средняя стоимость проданной квартиры по России выросла до 9,7 миллиона рублей. Жилье не продают, но продолжают повышать цены.В такой ситуации у застройщиков есть два варианта: затягивать срок ввода и пытаться продать квартиры или сдавать дом и выплачивать кредит с более высокой процентной ставкой.«Это затраты застройщиков. Пока банк охлаждает экономику, значительную часть девелопмента он убивает», — считает аналитик.При этом система стимулирования строительства обратная: если у застройщика все плохо, то он затягивает ввод объекта (действует мораторий на штрафные санкции за срыв сроков ввода).Бесплатные деньгиПо наблюдениям Сергея Николаева, одна из проблем в сложившейся ситуации — отсутствие финансовой ответственности банков за проект. Например, если застройщик задержал ввод дома и компания обанкротилась, страдают дольщики, а про банк никто и не вспомнит.«Это дольщики, обманутые по закону, — указал Сергей Николаев. — Покупатели платили за ипотеку и аренду. Средства на эскроу не индексируются. Если застройщик обанкротится, то дольщику вернут деньги, которые он вложил пять лет назад. На это в лучшем случае можно купить полквартиры. Деньги — бесплатные».По мнению аналитика, нужно индексировать средства на эскроу-счетах в размере 0,5% от ставки ЦБ после наступления срока ввода, заявленного в договоре долевого участия. В этом случае, если застройщик задержит срок сдачи, выплата со счета эскроу компенсирует хотя бы арендную плату покупателям. Так ответственность за проект будет и у банка.Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Марина Косова среди среди минусов системы эскроу-счетов отметила то, что стоимость дома в итоге возрастает как минимум на ставку ЦБ. При этом переход на подобный механизм, признала она, стоил того: количество долгостроев существенно сократилось.«Это инструмент защиты дольщиков, хоть и дорогой при нынешней ставке ЦБ. Инвестирование — это всегда риск, вернуть вложенную сумму спустя несколько лет — приемлемый выход. Очень часто инвестирование несет необратимые потери», — заметила Марина Косова. Риелтор Мария Третьякова согласилась, что решить проблему долгостроев это действительно помогло, но сегодня ситуация изменилась.«Проектное финансирование и механизм счетов-эскроу создавали для растущего рынка. На падающем застройщикам и покупателям это приносит проблемы. Да, долгостроев стало меньше, но и стройка стала дороже, а значит, выросла цена за квадрат. Решать проблему сдвигом сроков вправо — странное решение, страдают покупатели», — считает Мария Третьякова.Раньше застройщик мог снизить цену при падающем рынке, чтобы повысить количество продаж, но при проектном финансировании и использовании эскроу-счетов это невозможно: рушится финансовая модель, просчитанная банком. Если цену всё-таки снизить, банк увидит, что и будущая выручка упадет, а значит, встает вопрос, сможет ли девелопер после сдачи дома погасить кредит.«Получается замкнутый круг: продажи падают, а значит, эскроу-счета не наполняются, стройка замедляется, сроки сдачи сдвигаются, чтобы не платить большой процент по кредиту. Снизить цену при этом нельзя, продажи продолжают падать. Как выбраться из круга — вопрос, который должно решать государство», — предположила риелтор.С одной стороны, отмечают эксперты, эскроу-счета действительно защищают дольщиков, с другой — на падающем рынке ухудшают положение застройщиков. Предсказать, станет ли расторжений ДДУ в будущем больше, невозможно — всё будет зависеть от ставки, уровня продаж и темпов строительства.Если ипотека станет доступнее, а дома будут сдавать вовремя или с минимальными задержками, то и поводов расторгать договоры не будет: покупатели предпочитают не терять уже вложенные в квартиру средства. Обратная ситуация, а особенно случаи банкротства застройщиков, может увеличить число отказов из-за страха покупателей остаться через пять лет с обесценившимися деньгами.Банки уже начали предлагать строящиеся проекты застройщиков их конкурентам. Эксперты предполагают, что за этим может последовать волна банкротств строительных компаний.