Не все так ладно на складах

Рынок складской недвижимости Уфы находится на начальной стадии своего развития, отмечают эксперты. Этот сегмент менее других направлений коммерческой недвижимости пострадал во время кризиса. Представители рынка объясняют это тем, что объем предложения складских площадей в нашем городе ниже спроса. При этом качество имеющихся складов далеко до общепринятых стандартов.

«На сегодняшний день в Уфе практически отсутствуют комплексные складские проекты, а технопарков и индустриальных парков нет вообще. Все уфимские склады находятся в старых производственных помещениях, ангарах и тому подобное. И условия, и сервис во многих оставляет желать лучшего, – отмечает генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. – В течение последних трех лет склады, разумеется, предлагались, но уровень их развития был не самым лучшим. Компании, нуждающиеся в складах с определенным уровнем сервиса, как правило, создавали их самостоятельно. Культура складского сервиса у нас отсутствует, как отсутствуют и инвесторы, готовые за это платить соответствующую арендную плату. Так уж сложилось, что склад в понимании арендатора должен стоить копейки».

По словам эксперта, в нашем городе на сегодняшний день отсутствуют такие классы складских помещений, как А и А+. «Даже офисные площади, которые сейчас стараются отнести к классу А, не являются таковыми. Такая градация притянута за уши. Попробуйте найти хорошее офисное помещение с конкретными, необходимыми вам характеристиками. Вряд ли вы это сможете сделать. При внешней привлекательности фасада внутри окажется постсоветский сервис либо прочие изъяны. А что говорить про современные склады? – добавляет Елена Андреева. – Соответственно, и спрос на такое предложение реагирует иначе. Если арендодатель не обеспечивает базовых условий, должного обслуживания и даже рекламы, то потенциальный арендатор склонен найти отдельное помещение – пусть и не в столь современном здании, но хотя бы сделать там все так, как ему надо. Хороший пример тут – торговые центры. Например, «Семья», где управляющая компания размещает рекламу глобально, что значительно удешевляет затраты на привлечение одного дополнительного покупателя для арендаторов».

Что касается стоимости аренды и продажи складских площадей, то за последние годы цены за квадратный метр менялись незначительно. Эксперты объясняют это тем, что глобального спроса на складские помещения не наблюдалось – даже несмотря на то, что рынок предложения все это время был существенно меньше рынка спроса. По данным компании United Regions, в среднем по Уфе арендные ставки на складские помещения составляют на сегодня 180 рублей за квадратный метр, стоимость продажи равняется 12 тысячам рублей за «квадрат». В структуре предложения преобладает продажа складских помещений – 63% от общего объема.

Сегодня в базе данных 102metra.ru в разделе «Продажа складских площадей» представлено всего пять объявлений. Это лишь подтверждает вывод уфимских экспертов: объем предложения в данном сегменте крайне мал. В разделе «Аренда складской недвижимости» выставлено четыре объявления. Арендовать склад сегодня готовы лишь два человека .

«В последнее время спрос на складские помещения сохранялся, но это были небольшие по площади объекты – менее 500 квадратных метров. На сегодняшний день основной объем спроса приходится на складские помещения площадью более тысячи «квадратов», – комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики компании United Regions Алина Шакурова. – Что касается рынка предложения, то основной объем здесь формируют помещения бывших заводов, фабрик, построенные еще в Советском Союзе. Большинство из них не соответствуют общепринятым стандартам: в помещениях зачастую с низкими потолками отсутствуют железнодорожная ветка, разгрузочно-погрузочное оборудование, а также площадка для маневрирования».

В нашем регионе в период с 2006 по 2008 годы были заявлены проекты строительства следующих логистических комплексов:

1. Башкирский товарно-оптовый рынок («Баштор») общей площадью 120 тысяч квадратных метров на трассе автомагистрали Самара – Уфа – Челябинск.

2. «Логопарк-Уфа» (класс А) в Октябрьском районе Уфы, возле деревни Жилино. Общая площадь объекта – 100 тысяч квадратных метров.

3. Проект «Речной порт «Агидель», где планируется строительство терминала нефтепродуктов, восстановление грузового речного порта, реконструкция складских баз и так далее.

4. Логистический комплекс класса А «Сигма», распложенный в микрорайоне Шакша, рядом с трассой М5.

«К сожалению, не все эти проекты будут завершены в заявленные сроки. Так, например, «Баштор» приостановлен на неопределенный срок ввиду отсутствия финансирования. Проект «Речной порт «Агидель» требует очень серьезных инвестиций – порядка пяти миллиардов рублей, – поясняет Алина Шакурова. – Проект «Логопарк Уфа» вообще не будет реализовываться, поскольку компания «Рейвен Раша» была вынуждена свернуть планы по развитию в виду сложностей с площадкой для строительства».

Эксперт утверждает, что на нашем рынке складских площадей сегодня все же представлен класс А: данному уровню соответствует логистический комплекс «Сигма», открывшийся в июне прошлого года. «Это единственный качественный проект, существующий сейчас на рынке Республики Башкортостан. Складской комплекс класса А осуществляет весь спектр логистических услуг: хранение, погрузка-разгрузка, транспортировка, экспедирование непродовольственных товаров, – комментирует специалист компании United Regions. – В соответствии с классностью объекта складской комплекс оснащен автоматическими воротами докового типа, площадкой для маневрирования большегрузного транспорта, системами вентиляции и центральным отоплением. Высота потолка составляет 12 метров, полы здесь со специальным антипылевым покрытием. Общая площадь складского комплекса – 35 тысяч квадратных метров». По оценкам экспертов, складской комплекс «Сигма» в первую очередь интересен крупным логистическим операторам, торговым сетям (ТНП, бытовая техника, сантехника и строительные материалы, канцтовары и так далее), а также фармацевтическим компаниям.

Складские площади – самый неразвитый сегмент рынка коммерческой недвижимости. На сегодняшний день общая картина такова, что жилой, офисный и торговый сегменты уже давно прошли этапы формирования и стали инвестиционно привлекательными. Жилая недвижимость начала развиваться с начала 90-х годов. Офисный сегмент сподвиг к развитию кризис 1998 года, после которого возникло много ЧП, каждому из которых требовалось свое помещение. Торговая недвижимость получила свое развитие за счет прихода в 2000-х годах международных розничных сетей и начала функционирования собственных. Складская недвижимость успела лишь немного поднять голову до наступления кризиса. Таким образом, до тех пор пока на рынке складской недвижимости не появится качественного предложения, не будет и потребителя, готового платить за соответствующий сервис, утверждают эксперты.