Ипотека для бизнесмена: light-версия

Россияне, предположительно, смогут покупать в ипотеку не только жилье и землю, но и коммерческую недвижимость. Соответствующий законопроект депутаты Госдумы собираются рассмотреть 19 февраля. В теории выгоду получат все участники рынка. Мнения экспертов по этому поводу разделились: одни считают, что это даст рынку новую жизнь, другие сомневаются, готовы ли игроки рынка и покупатели идти на подобные сделки.

На рассмотрение депутатов Госдумы РФ внесли новый законопроект, касающийся ипотеки. Авторы документа предлагают расширить ее действие и разрешить россиянам приобретать с помощью ипотечного займа объекты коммерческой недвижимости. Пока что это можно сделать только с жильем и землей. Глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский считает, что в случае принятия законопроекта у банков появится новый инструмент рефинансирования – секьюритизация коммерческой ипотеки.

Законопроект предполагает, что офис, магазин или склад, покупаемый на кредитные деньги, будет считаться для банка залогом. В этом эксперты видят принципиальное отличие обычного кредитования от ипотечного. На данный момент взять кредит на покупку коммерческой недвижимости можно следующим образом: заложить объект, получить деньги, а потом уже перекладывать залог на вновь приобретенное имущество. Таким образом, новый проект будет актуален для тех, кто может рассчитаться по кредиту, но кому пока нечего заложить.

Коммерческая недвижимость может быть заложена уже после оформления права собственности и заключения договора ипотеки. Таким образом, банки смогут снижать свои риски. Как правило, в банках имеется разграничение бизнеса по субъекту кредитования (организации и население), поэтому данный законопроект выгоден, прежде всего, корпоративному направлению банков.

Аналитики рынка указывают на процентные ставки по ипотеке, которые, как правило, несколько ниже, чем по другим кредитным договорам, а на также срок, на который выдается ипотека – традиционно 20-30 лет. Это отметил и г-н Плескачевский. По его словам, если стандартные условия ипотеки будут распространяться и на нежилые помещения, это позволит снизить ставки по кредитам за счет уменьшения рисков банка-кредитора. Ипотека оформляется проще и быстрее за счет «облегченного» пакета документов в отличие от других кредитов на коммерческие объекты.

«Реализация подобного механизма также позволит решать вопрос и привлечения долгосрочных ресурсов на подобные проекты, – отмечает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – А в свете ведущейся сейчас работы по формированию внутреннего российского рынка секьюритизации финансовых и иных активов это становится очень актуальным. Потенциал подобного рынка коммерческих объектов велик и при положительном раскладе ситуации в экономике и решении законодательных вопросов за пару-тройку лет вполне может превысить показатели рынка жилой ипотеки».

В интервью нашему сайту председатель правления «АФ Банка» и Ассоциации кредитных организаций Республики Башкортостан Айдар Зубаиров подчеркнул: «На самом деле мы нашли с этим продуктом свою нишу. Мы не стали заходить с обычной ипотекой на рынок, которую предлагает практически каждый банк. Коммерческая ипотека – это бизнес-ипотека, предоставление ресурсов на более длительный срок под залог существующего жилья или того жилья, которое предполагалось перевести в нежилой фонд».

Эксперт отмечает, что в большей степени это касается кредитования малого бизнеса. «АФ Банк» приостановил работу с коммерческой ипотекой, чтобы проанализировать ситуацию на рынке и, возможно, скорректировать условия для потребителей.

Тот факт, что имеющиеся сейчас для кредитования схемы кредитования бизнеса чересчур громоздки и неудобны, отмечает и управляющий директор ОАО «АФ Банк» Айдар Ахтариев. Вместе с тем респондент добавляет, что секьюритизация коммерческой ипотеки весьма затруднена в нынешние кризисные времена даже для банков уровня «Топ-10». Но в будущем инициатива может быть эффективна: мелкие банки выдают ипотечные кредиты, далее продают их крупным игрокам, и уже те привлекают ресурсы через выпуск бумаг, обеспеченных закладными.

«При этом даже наличие возможных схем секьюритизации не означает для банка разрешение выдавать всем подряд по принципу «все равно выкупят». Процесс андеррайтинга будет оставлен на прежнем уровне, и платежеспособность заемщиков будет проверяться так же, как и раньше, – добавляет Айдар Ахтариев. – А учитывая нестабильность на рынке персонала и неясное финансовое будущее у некоторых категорий заемщиков, даже на порядок жестче. Стоит заметить, что банки не стремятся кредитовать коммерческую недвижимость только из-за того, что ипотека на нее возникает в силу договора, а не закона. Если новый закон это исправит, то, естественно, кредитные риски снизятся».