214 закон: на чьей стороне правда?

В Госдуму РФ внесены поправки в закон о долевом строительстве, предусматривающие запрет на работу по всем схемам привлечения средств населения на стадии строительства жилья, кроме договора долевого строительства.

По мнению большинства депутатов, эта мера будет способствовать привлечению средств граждан в строительство, а также оградит их от обмана со стороны недобросовестных застройщиков. Предложение о запрете на все схемы соинвестирования, кроме долевых, внесли в Думу первый зампред фракции «Единая Россия» Валерий Рязанский, зампред бюджетного комитета Александр Коган, член Совета Федерации Светлана Орлова и другие депутаты-единороссы. За нарушение данной нормы предлагается ввести штрафы: до 50 тысяч рублей для должностных лиц и до миллиона рублей – для компаний.

Напоминаем, что закон о долевом строительстве был принят в 2004 году (214-ФЗ) после череды скандалов с обманутыми дольщиками и призван защитить права граждан, инвестирующих в жилье на стадии строительства. Авторы законопроекта отмечают, что на практике действующее законодательство не обязывает заключать именно договор долевого участия, который является одной из самых защищенных форм договора для гражданина. По мнению депутатов, данные схемы на сегодняшний день плохо защищают частных инвесторов.

Законодатели прекрасно понимают, что за попытку обойти закон необходимо наказывать. Именно поэтому смельчаков, которые решаться все-таки обойти в силу тех или иных причин «долевой» закон, будут штрафовать, причем довольно ощутимо. Как говорилось выше, за использование «незаконных» схем соинвестирования законопроектом устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств каждого гражданина. Для должностных лиц – в размере от 20 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц – от 500 тысяч до миллиона рублей.

Впрочем, если запрет все-таки будет введен, штраф за его нарушение – это далеко не самые серьезные последствия. По мнению аналитиков, в этом случае неизбежен уход с рынка ряда мелких компаний, а также процесс слияний и поглощений. Крупные застройщики, конечно, останутся. Лишь они смогут обеспечивать строительство из собственных средств, либо будут иметь доступ к дешевым займам.

«На мой взгляд, данные поправки вряд ли смогут стопроцентно защитить покупателей жилья. Да, конечно, они придадут некую надежность заключенному договору, но их нельзя рассматривать как полную гарантию. Если поправки будут приняты, застройщики будут самостоятельно изыскивать денежные средства и вкладывать их в строительство. В итоге количество предложений на рынке может сократиться, что, в свою очередь, может вызвать и повышение цен. В этом и состоит минус для покупателя. Но говорить об этом, честно сказать, пока рано», – комментирует руководитель юридической службы ООО «Многоотраслевая фирма «Монтажкомплект» Файруз Урманцев.

214-ФЗ был призван установить цивилизованные правила финансирования объектов для застройщиков в виде привлечения заемных средств из банковского сектора, а не за счет дольщиков. С учетом сложившейся ситуации на рынке ликвидности, когда дальнейшая способность банков кредитовать застройщиков ставится под большое сомнение, введение новых поправок только усугубит ситуацию для девелоперов.

Уход ряда компаний вызовет (в краткосрочной перспективе) сокращение объемов строительства. Изменение путей привлечения денежных средств скажется на увеличении сроков строительства, следовательно, и на количестве готовых квадратных метров в единицу времени, а в итоге – на цене.

Но, как известно, всем не угодишь... Большинство экспертов рынка недвижимости уверены, что от изменений в 214-ФЗ простые покупатели квартир только выиграют – совершаемые сделки будут прозрачны и чисты. Только необходимо, напоминают эксперты, обязать обе стороны переоформлять договоры, заключенные ранее в обход действующему законодательству.