Что ожидает рынок недвижимости

Последние несколько дней внимание российских властей было сосредоточено на динамике индексов национального фондового рынка. Одна часть экспертов стала проецировать падение фондового рынка на рынок недвижимости. Другая настаивает на том, что цены на российское жилье в среднесрочной перспективе расти не будут. То есть существенных изменений на рынке ипотечного кредитования до конца года не предвидится.

Из-за случившегося кризиса многие участники банковского рынка лишились внешних заимствований под залог собственных облигаций либо ликвидных активов, а также были вынуждены отказаться от рефинансирования кредитов на местном и западном рынках путем их секьюритизации. Многие небольшие банки, на которые приходится примерно 30% рынка, были вынуждены «свернуть» программы кредитования, ужесточив требования к потенциальным заемщикам, повысив процентные ставки до неконкурентоспособного уровня.

В первую очередь кризис отразился на выдаче ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке жилой недвижимости, который в России является достаточно рисковым. По словам риелторов, изменились не только требования к заемщикам, а впоследствии и процентные ставки, но и условия, которым должна соответствовать квартира, на покупку которой человек берет ипотечный кредит, а также требования к взаиморасчетам. Так, к примеру, банк «ВТБ 24» прекратил принимать заявки на кредит без первоначального взноса на готовое или строящееся жилье. Теперь минимальный взнос будет составлять 20%. Отмена кредитов с нулевым взносом связана с тем, что «ВТБ 24» собирается рефинансировать ипотеку с помощью секьюритизации, а инвесторы готовы покупать только высоконадежные активы.

«Следует отметить, что, несмотря на сложную ситуацию на рынке кредитования, многие из участников которого либо прекратили выдачу ипотечных кредитов, либо ужесточили условия предоставления кредитов, «Альфа-Банк» продолжает кредитование населения без каких-либо ограничений. Каких-то существенных изменений в наших ипотечных программах не произошло, – комментирует директор по ипотечному кредитованию филиала «Башкортостан» ОАО «Альфа-Банк» Ринат Ахметгареев. – В программе «Приобретение жилого дома (коттеджа) «Альфа-Банк» снизил требования к первоначальному взносу. Сейчас для получения кредита заемщику достаточно иметь первоначальный взнос не менее 25% от стоимости коттеджа (ранее не менее 35%). В четвертом квартале текущего года банк планирует запустить программу ипотечного кредитования коммерческой недвижимости.

Кризис на финансовом рынке повлиял на процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам. Поскольку банк стал привлекать на рынке ресурсы по более высокой ставке, ставки размещения выросли по рублевым ипотечным кредитам в среднем на 1,5% годовых».

Сохранил свою «продуктовую линейку» и «Городской ипотечный банк». «Банк, проанализировав конкурентов и рассмотрев нужды наших клиентов, в июле текущего года смог понизить ставки по некоторым кредитным программам. Сейчас мы выдаем ипотечные кредиты под 10% годовых в рублях. Это одна из самых низких ставок на ипотечном рынке. По некоторым кредитным продуктам мы снизили ставки на 2%. Вся продуктовая линейка (кредиты на приобретение жилья – квартиры или коттеджа, кредиты под залог недвижимости – квартиры или коттеджа, рефинансирование) имеют место быть.

По-прежнему возможны расчеты с продавцами квартир до регистрации сделки и перехода права собственности, привлечение поручителей (с целью увеличения суммы кредита), кредитование по всей республике, минимальный первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья и т. д.», – комментирует руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Уфе Ольга Садыкова.

Как уже говорилось выше, большинство аналитиков существенных изменений на рынке ипотечного кредитования до конца года не предрекают. Но в то же время существуют определенные причины, которые не позволяют ценам на квартиры падать. «Кризис серьезно повлиял на стоимость жилья – если раньше рост составлял 100% в год, затем – 30% в год, то сейчас мы наблюдаем так называемое «замирание» цен. Между тем небольшой всплеск в ценовом штиле может начаться уже осенью», – поясняет Ольга Садыкова.

На сегодняшний день кредитные организации пытаются привести свои пакеты закладных к тому уровню, чтобы можно было их свободно продавать как на внутреннем, так и на международном рынках. Крупные игроки – лидеры этого рынка – заинтересованы в выпуске ценных бумаг, обеспеченных закладными, и некоторые участники рынка уже делают необходимые шаги в этом направлении.