«Дешевые» сделки налоговая не пропускает

Налоговики активно взялись контролировать правильность цен, по которым продается и покупается жилье. Они следят за сделками, по которым квартиры продаются по стоимости ниже рыночной. Вот уже несколько лет налоговые органы вправе в ряде случаев пересчитывать цену объектов сделок, если она на 20 процентов ниже рыночной. Эта норма была введена для борьбы с уклонением от уплаты налогов, когда компании продавали друг другу товары по явно заниженным ценам.

«Когда цены, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более, чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных товаров, налоговый орган вправе вынести вполне обоснованное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены, исходя из применения рыночных цен», – пояснили в управлении Федеральной налоговой службы по Республике Башкортостан.

Так кто же определяет рыночную стоимость той или иной квартиры? «К работе в данном случае подключаются специалисты-оценщики, которые, исходя из многих факторов, и называют эту самую стоимость. А что касается налогообложения при продаже жилья, то здесь действуют свои правила и условия. Если квартира находится в собственности менее трех лет, а человек продает ее за сумму, превышающую один миллион рублей, он обязан заплатить за нее налог в размере 13 процентов. Если эта сумма ниже миллиона рублей, налогом она не облагается. Также не облагается налогом сумма, которая получена при продаже жилья, находящегося в собственности более трех лет. Стоимость квартиры в данном случае не имеет никакого значения», – разъяснил ситуацию заместитель директора по операциям с недвижимостью ООО «РТР – Строй» Денис Павлов.

Несмотря на то, что в процессе определения стоимости жилья принимает участие специалист-оценщик, многие эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что назвать рыночную стоимость на квартиру практически невозможно.

«Сегодня существует большое количество методов оценки, и различие в 20 процентов легко достижимо. Другими словами, любую квартиру можно сделать как слишком дорогой, так и слишком дешевой», – поясняет специалист одной из консалтинговых компаний Уфы Дмитрий Ерофеев.

Таким образом, самый важный вопрос заключается в объективности оценки. Приведем такой пример. На одном этаже в одном и том же доме продаются две одинаковые по площади и планировке квартиры. Одна – по так называемой «рыночной» стоимости, другая – ниже на 20 процентов. При этом во второй квартире недавно был пожар, и, кроме того, у нее «темная» история (например, в ней произошло убийство). Когда наступает конец календарного года, налоговая служба начинает подводить итоги. А к этому времени в квартире сделали прекрасный ремонт, и теперь она стоит на 20 процентов дороже, чем та, что находится напротив. Как поступать в этом случае, и кто сможет оценить эту квартиру по истечении времени? В этом и состоит загвоздка.

По словам Дмитрия Ерофеева, в недвижимости не может быть идентичных объектов. Даже квартиры в одном доме, имеющие одинаковую планировку, расположенные на одном этаже, в силу их различного местонахождения в пределах дома имеют различный вид из окна, разную систему входа.

Из всего происходящего можно сделать вывод о том, что большая часть сделок с недвижимостью, несмотря на попытки налоговиков пресечь нарушения, будет проходить прежними способами – с занижением либо завышением стоимости, то есть с отклонениями от Налогового кодекса РФ.