Должникам – на заметку

До сих пор крайняя мера – потеря квартиры, приобретенной в ипотеку, – представлялась скорее страшным сном, чем суровой реальностью: банкиры признавали, что закон такой жесткий вариант, конечно, предусматривает, но ни одного случая из практики припомнить не смогли. И вот – началось...

В Москве прошла пресс-конференция, организованная Национальной ассоциацией участников ипотечного рынка (НАУИР). Представители банков, ипотечных фондов, госведомств обсуждали проблемы возврата кредитов и меры воздействия на недобросовестных заемщиков. По данным за вторую половину 2007 года, свыше 1% ипотечных кредитов в стране оказались дефолтными. Это значит, что заемщики были признаны неспособными расплатиться.

В таких случаях банки получают право на возврат своих средств за счет реализации заложенной квартиры. «Если у заемщика есть поручители по кредиту, то предъявляются претензии к ним. Если поручителей нет или они тоже не могут заплатить, то далее следует иск банка-кредитора в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенной квартиры с аукциона.

Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свое (остаток по кредиту, проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона, судебные расходы), остальное возвращается заемщику, который получает деньги в последнюю очередь. Разумеется, это крайняя мера и доводить до нее не следует. Наш банк пока с таким явлением не сталкивался», – комментирует ситуацию специалист группы ипотечного кредитования отдела розничного бизнеса филиала «Банк Москвы» в Уфе Сария Нураева.

Поэтому, чтобы не доводить до крайних мер, связанных с выселением из занимаемой квартиры, заемщику надо связаться с банком-кредитором и сообщить ему о своих проблемах. После рассмотрения такого заявления многие банки принимают решение приостановить платежи на определенный срок.

Таким образом, у заемщика появляется возможность найти новое место работы и возобновить регулярные выплаты по кредиту. «О том, как поведет себя конкретный банк, лучше осведомиться до подписания кредитного договора. Особенно, если заемщик не очень уверен в собственном будущем. На практике банки редко идут «на принцип»: им легче на какое-то время приостановить платежи, чем начинать весьма хлопотную и затратную процедуру взыскания и реализации объекта залога. Более того, можно сказать, что банки просто вынуждены идти на соглашение с должниками, пока есть надежда, что платежи возобновятся», – советует специалист по оформлению ипотечных кредитов филиала «Росбанк» в Уфе Екатерина Иванова. И дополняет: «Есть еще один способ погашения задолженности – найти нового претендента на квартиру и на ипотечный кредит, которому нужно будет внести необходимые деньги в кассу банка. В договоре купли-продажи будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании уведомления банка залог был снят и право собственности перешло к покупателю как необремененное. В этом случае происходит лишь смена залогодателя. Это очень простой вариант, но на практике он встречается крайне редко».

А если заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с какими-либо заявлениями, банк направляет ему официальное уведомление об обязательном досрочном погашении кредита, при невыполнении которого залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют заемщика, и квартира поступает на реализацию с торгов.

В нашем регионе, по сведениям, полученным из управления Федеральной службы судебных приставов России по РБ, случаев описи имущества и лишения заемщика квартиры не зарегистрировано. Несмотря на то, что уже в некоторых городах России банки начинают применять столь суровые меры, в Башкортостане об этом речь не идет: вопросы, связанные с просрочками и неуплатой, здесь пока решаются мирным путем.

«На практике все это довольно непросто, – объясняет директор агентства недвижимости «Мир квартир» в Уфе Денис Павлов, – сложно выписать зарегистрированных в квартире людей, особенно если эта квартира является единственным местом их проживания. В итоге должник оказывается на улице. Законодатели предусмотрели выселение неплательщиков в дома так называемого переселенческого жилищного фонда. Что это за фонд, пока не очень понятно. У нас в республике его нет. Вроде бы в Москве он существует, но нет никаких гарантий, что им смогут воспользоваться все банки, а не только работающие по ипотечной программе московского правительства».

Дефолт заемщика, как говорилось в начале, пока явление достаточно редкое, тем более, что перед получением кредита все покупатели жилья проходят строгую проверку. Но, как бы ни сложилась ситуация, не следует забывать и о таком факторе, как создаваемые бюро кредитных историй, в которые теперь может быть сообщено о любых задержках и проблемах с платежами. Нерадивый плательщик может попасть в черные списки и потом вообще нигде и никогда не получить кредит.