Чем больше детей, тем дешевле: что будет с семейной ипотекой с 1 октября в Башкирии

С 1 октября правила семейной ипотеки государство переиграет. Если раньше семья с одним ребенком могла рассчитывать на ставку в 6%, то теперь она составит 10%. Зато родители пятерых и более детей, наоборот, могут рассчитывать на ставку всего в 2%.

Насколько правильно делать поддержку для семей с одним-двумя детьми настолько менее выгодной? И подстегнут ли новые правила рожать больше детей ради ставки?

Спросили экономистов Рустама Шайахметова и Всеволода Спивака, как новая система сработает на общество в долгосрочной перспективе? Забегая вперед, идея сомнительная: как вариант, люди пустятся в «крысиные бега» в попытках выжить.

С 1 октября размер ставки будет зависеть от количества детей в семье. Согласно информации с сайта Минфина России, для ряда регионов, в том числе Башкирии, предусмотрели следующие условия:

• 2% годовых, 10 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

• 4% годовых, 10 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

• 6% годовых, 10 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора.

• 8% годовых, 8 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

• 10% годовых, 6 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.

Как объясняет Спивак, льготная ставка всегда идет за счет бюджета: банк дает кредит под низкий процент, а разницу ему доплачивает государство. Выгоднее сделать поддержку более адресной и точечной: больше денег тем, у кого трое, четверо или пятеро детей.

«С учетом нарастающих бюджетных ограничений в последнее время задача государства — сделать меры поддержки семьи, демографии более таргетированными», — объяснил Спивак.

По данным Банка России, в Башкирии за январь — апрель число выданных ипотечных кредитов выросло на 60% по сравнению с тем же периодом 2025 года, а их сумма — более чем на 70%. Ипотечный портфель банков в республике увеличился за год на 11% и составил 663 млрд рублей.

По мнению экономиста Рустама Шайахметова, сама конструкция семейной ипотеки в целом вызывает вопросы. В частности, то, что основная часть программы связана с покупкой жилья на первичном рынке.

«Разница между стоимостью квадратного метра на первичном рынке и на вторичном уже более чем в полтора раза в некоторых регионах. И поэтому люди фактически переплачивают», — считает эксперт.

Если очень упростить его мысль, смотреть только на цифру 6 или 10% недостаточно. Семье важно посчитать всю сделку: сколько стоит квартира, какой первоначальный взнос, сколько придется занимать у банка и каким будет ежемесячный платеж.

Поэтому Шайахметов считает, что семейную ипотеку стоило бы распространить не только на новостройки, но и на вторичное жилье. Тогда семья могла бы выбирать квартиру исходя из реальной цены и своих возможностей, а не только из того, подходит ли объект под условия государственной программы.

Есть еще одна проблема, на которую обращает внимание Шайахметов. Новые правила семейной ипотеки задуманы не только как помощь с покупкой квартиры, но и по большей части как часть демографической политики.

Однако после рождения ребенка расходы ведь не заканчиваются: питание, одежда, лечение, детский сад, кружки и секции. Позже — репетиторы, спортивные занятия и другое. А кроме денег, ребенок требует времени родителей. Где взять время, если нужно зарабатывать?

Поэтому в свою очередь Всеволод Спивак считает важным разделять две вещи: поддержку семей и непосредственный эффект на рождаемость. По его словам, материальная поддержка может на какое-то время улучшить положение семьи. Но рассчитывать, что люди будут заводить детей только из-за финансовой льготы, не стоит.

«Но чисто материальным путем нигде не удалось решить эту проблему. Это правда. Поэтому это не значит, что ипотека семье не нужна. Просто ее результат — не в том, что больше детей рождается, а в том, что улучшается качество жизни молодых семей с детьми», — сказал эксперт.

При этом новая система как раз сильнее всего снижает ставку для многодетных. Для семьи с пятью детьми в Башкортостане она может составить 2%. Получается своеобразная лестница: чем больше детей, тем дешевле кредит.

Но большое количество детей — это сама по себе огромная нагрузка на семейный бюджет. А семейная ипотека задумывалась как раз для того, чтобы повышать качество жизни, а не только улучшать демографию.

В республике максимальная сумма льготной ипотеки по программе составляет 10 миллионов рублей — это опять-таки для семьи с 5+ детьми, а для семьи с 1 ребенком — лимит в 6 млн рублей.

Но для большой семьи важен не только сам лимит, но и то, какую долю стоимости квартиры он покрывает. Если семье с несколькими детьми нужно просторное жилье, 10 миллионов может не хватить, и тогда остаток придется добирать из собственных средств или закрывать другими источниками.

Именно на это обращает внимание Шайахметов: государственная поддержка, по его мнению, должна учитывать не только ставку, но и реальную стоимость жилья, которое семья может купить на эти деньги.

По их мнению, ситуация будет нестабильной только первое время.

«Паниковать не стоит, — уверен Айдар Кабиров, представитель агентства „Эксперт-Сити“. — Да, ставка 10% для семей с одним ребенком — это ощутимый фильтр. Однако это все равно вдвое выгоднее стандартных программ. Часть покупателей уйдет в ИЖС, но этот сегмент примут не все. Чтобы удержать объемы, девелоперы начнут активно дисконтировать и субсидировать ставки. До конца года продажи новостроек прогнозируемо просядут, пока рынок переваривает изменения. Но затем спрос восстановится».

Руководитель отдела ипотечных брокеров «Прайм Девелопмент» Айгуль Зайнетдинова отметила, что с 1 октября привычной цифры 6% с платежом около 36 тысяч рублей люди не увидят, однако, как и говорил Спивак, все из-за курса на адресность таких льгот.

«Есть и позитивные изменения — увеличение кредитных лимитов. Семьи с двумя детьми в ближайшем будущем смогут получить до 8 млн, а семьи с тремя и более — до 10 млн рублей. Это, вероятнее всего, скажется на рынке первичного жилья, поскольку стоимость недвижимости за последние годы значительно подросла, и 6 млн не всегда было достаточно для покупки квартиры большей площади в новостройке. При подаче заявки на ипотеку стоит учесть, что повышение ставки будет влиять не только на рост ежемесячного платежа, но и на максимальную сумму кредита, на которую может претендовать покупатель, исходя из его подтвержденного дохода», — считает Айгуль Зайнетдинова.

Директор Национального агентства развития рынка недвижимости Камила Фазлыева отметила, что даже с учетом повышения ставки остаются ниже рыночных и будут привлекательны для заемщиков. По ее словам, обращаться к программе будут семьи, покупающие квартиры для жилья, а не впрок или под сдачу, — произойдет отсев так называемых инвесторов. А увеличение суммы кредита, считает она, приближает к реальному уровню цен и дает возможность приобретать более пригодные для жизни семейные площади.

Однако раз новые правила задуманы ради демографии, стоит задаться вопросом: сколько денег останется после ежемесячного платежа на жизнь и на детей?

Напомним, что с 1 октября вдобавок повысят тарифы на ЖКУ.