Что будет с семейной ипотекой с 1 октября

С 1 октября правила семейной ипотеки государство переиграет. Если раньше семья с одним ребенком могла рассчитывать на ставку в 6%, то теперь она составит 10%. Зато родители пятерых и более детей, наоборот, могут рассчитывать на ставку всего в 2%. Насколько правильно делать поддержку для семей с одним-двумя детьми настолько менее выгодной? И подстегнут ли новые правила рожать больше детей ради ставки? Спросили экономистов Рустама Шайахметова и Всеволода Спивака, как новая система сработает на общество в долгосрочной перспективе? Забегая вперед, идея сомнительная: как вариант, люди пустятся в «крысиные бега» в попытках выжить. Почему ставку для семей с одним ребенком повышают С 1 октября размер ставки будет зависеть от количества детей в семье. Согласно информации с сайта Минфина России, для ряда регионов, в том числе Башкирии, предусмотрели следующие условия: 2% годовых, 10 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;4% годовых, 10 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;6% годовых, 10 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора.8% годовых, 8 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;10% годовых, 6 млн рублей максимальная сумма кредита — для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора. Как объясняет Спивак, льготная ставка всегда идет за счет бюджета: банк дает кредит под низкий процент, а разницу ему доплачивает государство. Выгоднее сделать поддержку более адресной и точечной: больше денег тем, у кого трое, четверо или пятеро детей. «С учетом нарастающих бюджетных ограничений в последнее время задача государства — сделать меры поддержки семьи, демографии более таргетированными», — объяснил Спивак. По данным Банка России, в Башкирии за январь — апрель число выданных ипотечных кредитов выросло на 60% по сравнению с тем же периодом 2025 года, а их сумма — более чем на 70%. Ипотечный портфель банков в республике увеличился за год на 11% и составил 663 млрд рублей. «Дешевый процент» не всегда означает дешевую квартиру По мнению экономиста Рустама Шайахметова, сама конструкция семейной ипотеки в целом вызывает вопросы. В частности, то, что основная часть программы связана с покупкой жилья на первичном рынке. По семейной ипотеке можно купить только новостройку (первичку), а вторичку — нельзя. То есть квартиры покупают напрямую у застройщика, а не у частного лица.Весь спрос семей с детьми идет на первичку. Спрос растет, а значит, застройщики поднимают цены. Зачем снижать, если и так берут?В итоге человек получает ставку 6% вместо 18%, радуется. Однако квартира стоит, скажем, на 30–50% дороже, чем точно такая же на вторичке.В итоге экономия на процентах частично (а то и полностью) съедается переплатой за саму квартиру, считает Шайхаметов. «Разница между стоимостью квадратного метра на первичном рынке и на вторичном уже более чем в полтора раза в некоторых регионах. И поэтому люди фактически переплачивают», — считает эксперт. Если очень упростить его мысль, смотреть только на цифру 6 или 10% недостаточно. Семье важно посчитать всю сделку: сколько стоит квартира, какой первоначальный взнос, сколько придется занимать у банка и каким будет ежемесячный платеж. Поэтому Шайахметов считает, что семейную ипотеку стоило бы распространить не только на новостройки, но и на вторичное жилье. Тогда семья могла бы выбирать квартиру исходя из реальной цены и своих возможностей, а не только из того, подходит ли объект под условия государственной программы. Может ли ипотека повлиять на решение завести второго или третьего ребенка Есть еще одна проблема, на которую обращает внимание Шайахметов. Новые правила семейной ипотеки задуманы не только как помощь с покупкой квартиры, но и по большей части как часть демографической политики. Однако после рождения ребенка расходы ведь не заканчиваются: питание, одежда, лечение, детский сад, кружки и секции. Позже — репетиторы, спортивные занятия и другое. А кроме денег, ребенок требует времени родителей. Где взять время, если нужно зарабатывать? Поэтому в свою очередь Всеволод Спивак считает важным разделять две вещи: поддержку семей и непосредственный эффект на рождаемость. По его словам, материальная поддержка может на какое-то время улучшить положение семьи. Но рассчитывать, что люди будут заводить детей только из-за финансовой льготы, не стоит. «Но чисто материальным путем нигде не удалось решить эту проблему. Это правда. Поэтому это не значит, что ипотека семье не нужна. Просто ее результат — не в том, что больше детей рождается, а в том, что улучшается качество жизни молодых семей с детьми», — сказал эксперт. При этом новая система как раз сильнее всего снижает ставку для многодетных. Для семьи с пятью детьми в Башкортостане она может составить 2%. Получается своеобразная лестница: чем больше детей, тем дешевле кредит. Но большое количество детей — это сама по себе огромная нагрузка на семейный бюджет. А семейная ипотека задумывалась как раз для того, чтобы повышать качество жизни, а не только улучшать демографию. Десяти миллионов хватит на большую квартиру в Уфе? В республике максимальная сумма льготной ипотеки по программе составляет 10 миллионов рублей — это опять-таки для семьи с 5+ детьми, а для семьи с 1 ребенком — лимит в 6 млн рублей. Но для большой семьи важен не только сам лимит, но и то, какую долю стоимости квартиры он покрывает. Если семье с несколькими детьми нужно просторное жилье, 10 миллионов может не хватить, и тогда остаток придется добирать из собственных средств или закрывать другими источниками. Именно на это обращает внимание Шайахметов: государственная поддержка, по его мнению, должна учитывать не только ставку, но и реальную стоимость жилья, которое семья может купить на эти деньги. А что говорят застройщики и риелторы? По их мнению, ситуация будет нестабильной только первое время. «Паниковать не стоит, — уверен Айдар Кабиров, представитель агентства „Эксперт-Сити“. — Да, ставка 10% для семей с одним ребенком — это ощутимый фильтр. Однако это все равно вдвое выгоднее стандартных программ. Часть покупателей уйдет в ИЖС, но этот сегмент примут не все. Чтобы удержать объемы, девелоперы начнут активно дисконтировать и субсидировать ставки. До конца года продажи новостроек прогнозируемо просядут, пока рынок переваривает изменения. Но затем спрос восстановится». Руководитель отдела ипотечных брокеров «Прайм Девелопмент» Айгуль Зайнетдинова отметила, что с 1 октября привычной цифры 6% с платежом около 36 тысяч рублей люди не увидят, однако, как и говорил Спивак, все из-за курса на адресность таких льгот. «Есть и позитивные изменения — увеличение кредитных лимитов. Семьи с двумя детьми в ближайшем будущем смогут получить до 8 млн, а семьи с тремя и более — до 10 млн рублей. Это, вероятнее всего, скажется на рынке первичного жилья, поскольку стоимость недвижимости за последние годы значительно подросла, и 6 млн не всегда было достаточно для покупки квартиры большей площади в новостройке. При подаче заявки на ипотеку стоит учесть, что повышение ставки будет влиять не только на рост ежемесячного платежа, но и на максимальную сумму кредита, на которую может претендовать покупатель, исходя из его подтвержденного дохода», — считает Айгуль Зайнетдинова. Директор Национального агентства развития рынка недвижимости Камила Фазлыева отметила, что даже с учетом повышения ставки остаются ниже рыночных и будут привлекательны для заемщиков. По ее словам, обращаться к программе будут семьи, покупающие квартиры для жилья, а не впрок или под сдачу, — произойдет отсев так называемых инвесторов. А увеличение суммы кредита, считает она, приближает к реальному уровню цен и дает возможность приобретать более пригодные для жизни семейные площади. Однако раз новые правила задуманы ради демографии, стоит задаться вопросом: сколько денег останется после ежемесячного платежа на жизнь и на детей? Напомним, что с 1 октября вдобавок повысят тарифы на ЖКУ.