Ждать ли дефицита «первички»?

Большинство экспертов уфимского рынка недвижимости пришли к выводу, что в ближайшие два-три года не будет появляться новых объектов первичного жилья. То есть на рынке наступит квартирный дефицит, и, как следствие, стоимость квадратного метра взлетит вверх. Кстати, аналитики рынка жилья Москвы также в большинстве своем утверждают, что цена за «квадрат» «первички» в ближайшие два года будет расти.

По словам президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, на сегодняшний день в ряде регионов России наступила просто критичная ситуация с вводом нового жилья. «Я недавно вернулся из поездки в Новосибирскую область. Там положение действительно аховое – в Сибирском федеральном округе выполнен план по вводу жилья только на 80 процентов. Здесь отставание наблюдается в семь из 12 областей. Тревожная ситуация сложилась как со строительством жилья, так и с его реализацией», – поясняет Владимир Яковлев. В других регионах также непростая ситуация – спрос на жилье упал в два-три раза. Кредиты для строителей стали практически недоступными – ставки менее 20 процентов не найти. Отсутствуют и «длинные деньги».

Что касается ситуации с вводом жилья в нашем регионе, то местные чиновники придерживаются оптимистичных взглядов. По их словам, начиная с апреля текущего года, республике удалось выйти на положительную динамику роста. Так, за первые шесть месяцев 2009 года в РБ введено в эксплуатацию 780,9 тыс. квадратных метров жилья. Как утверждают представители Министерства строительства, архитектуры и транспорта РБ также отмечают, что неплохие результаты по вводу жилья показали такие муниципальные районы, как Уфимский (185,7%), Чишминский (145,5%), Ишимбайский (141,9%), Салаватский (152,1%). Ведется застройка пригородов Уфы. В районе села Алексеевка введено в эксплуатацию 1125 жилых домов, села Шамонино – 1100 жилых домов, села Жуково – 840 домов. Финансовая поддержка со стороны республики, по словам чиновников, позволит построить в текущем году до 1,5 тысячи малоэтажных жилых домов.

«В любом случае строительство объектов жилой недвижимости полностью не остановится. Возводить жилье будут хотя бы потому, что главным игроком на строительном рынке пока остается государство, – комментирует директор компании «ДомСтрой-М» Сергей Гаинцев. – Пятая часть всех строительных объектов уходит под государственные закупки. Я имею в виду жилье для военнослужащих и переселенцев из ветхого фонда».

По данным Сети агентств недвижимости «Эксперт», средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в Уфе на сегодняшний день составляет 40,8 тыс. рублей.

• средняя цена на однокомнатную квартиру составляет 40,2 тыс. руб./кв. м;

• средняя цена на двухкомнатную квартиру составляет 41,8 тыс. руб./кв. м;

• средняя цена на трехкомнатную квартиру составляет 40,3 тыс. руб./кв. м;

• средняя цена предложения в новостройках по домам, которые уже сданы, – 47,7 тыс. руб./кв. м. (расчет средней цены предложения происходит без учета сданных домов).

При этом риелторы отдела первичного жилья САН «Эксперт» считают, что это нижняя граница цен для застройщиков. На дальнейшее снижение стоимости квадратного метра застройщики уже не идут. Разве что только субподрядчики, которые «сбрасывают» бартерообменное жилье по более низким ценам, нежели застройщики. По словам риелтора отдела первичного жилья Сети агентств недвижимости «Эксперт» Ольги Поляковой, сегодня на рынке первичного жилья наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, находящиеся в высокой степени готовности. «Но таких квартир в городе осталось уже немного. По крайней мере, у застройщиков. Есть, конечно, еще квартиры от подрядчиков и частных лиц – по переуступке. Но ликвидные объекты приобретаются в первую очередь», – поясняет Ольга Полякова.

Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев призывает застройщиков, желающих обогатиться на строительстве «умерить свои аппетиты». Для этого необходимы четкие правила игры в определении затрат на строительство. Инвестиционная стоимость квадратного метра следующая: 50 процентов – это строительно-монтажные работы, другие 50 процентов – различные накладные расходы, куда входят проценты по кредитам, технические условия, тарифы, подключения, земля.

Другими словами, все то, что застройщики называют дополнительным обременением. «Без них, конечно, не обойтись, но «ужаться в аппетитах», безусловно, можно. Известно, что сроки сдачи объекта постоянно переносятся, а любой простой, к примеру, башенного крана, приводит к дополнительным расходам», – резюмирует Яковлев.

Что касается цены за квадратный метр, то эксперты уверены, что стоимость на сегодняшний день и так обвалена и больше падать не должна и не будет. Наоборот, только расти. Даже несмотря на то, что работа на многих объектах по-прежнему заморожена, новых жилых домов закладывается крайне мало и в основном идет достройка тех, что начали возводиться еще в докризисный период.