Кто последний за новым кредитом?

В последнее время все большую популярность у населения приобретает такая относительно новая банковская услуга как рефинансирование. Рефинансирование кредита – это перекредитование на более выгодных условиях. Оно необходимо, когда у заемщика уже есть кредит и он хочет перевести свои обязательства из одного банка в другой, достигнув таким образом одной или нескольких из следующих целей:

• снижение стоимости кредитных ресурсов (уменьшение процентной ставки, комиссий);

• увеличение срока кредитования, что приводит к уменьшению ежемесячных платежей по кредиту;

• получение дополнительных средств под тот же залог;

• смена банка-кредитора (к примеру, в случае, если он не удовлетворяет своим сервисом, если отделения расположены неудобно и прочее).

Итак, когда же стоит рефинансировать ипотечные кредиты? Если заемщик хочет увеличить сумму кредита, то подавать заявление на рефинансирование имеет смысл, когда у заемщика значительно вырос доход, либо рыночная стоимость объекта недвижимости значительно выросла с момента получения кредита. Еще одной причиной рефинансирования может стать небольшой срок кредитования (до 10-15 лет).

Воспользовавшись программой перекредитования, клиент имеет возможность увеличить сумму кредита, исходя из выросшей стоимости объекта залога и собственных доходов, а также снизить процентную ставку и тем самым уменьшить свой ежемесячный платеж. Возможно увеличить и срок кредита. Удлинение срока кредита дает возможность увеличить сумму кредита или уменьшить ежемесячный платеж.

Выгода очевидна только в предложениях, когда процентная ставка снижается, а срок возврата остается прежним. Зачастую, чтобы снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет, заемщик пытается увеличить срок кредита. В данном случае эффект снижения процентной ставки будет соизмерим с переплатами банку по сроку, а может привести и к удорожанию кредита. Но если текущие выплаты стали не под силу заемщикам, то рефинансироваться на больший срок целесообразно, ведь в данном случае важнее сохранить квартиру, чем сэкономить на процентах.

Специалисты считают, что при решении вопроса рефинансирования кредита нужно оценить сумму остатка кредита. Если она составляет менее 500 тысяч рублей, то смысла в рефинансировании нет вообще, то есть остаток по кредиту должен быть более существенным. Необходимо помнить о росте цен на жилье, который привел к тому, что кредит, взятый заемщиком год назад и составляющий 70% от стоимости жилья, при сегодняшних ценах соотносится как 30% (а то и меньше) от рыночной стоимости этого же объекта недвижимости.

Базовые программы банков позволяют брать кредит до 80-85% от стоимости жилья. Так, заемщик может при рефинансировании взять больше денег, то есть увеличить свой кредит, а на сумму, превышающую остаток кредита, купить машину, гараж или, например, сделать ремонт. Данное предложение является гибридом ипотеки и потребительского кредита.

Порядок работы с банком при рефинансировании в части заявки ничем не отличается от простого кредита. И принцип оценки платежеспособности клиента при рефинансировании такой же, как при обычном ипотечном кредитовании. Но перечень документов существенно вырастет, так как необходимо предоставить информацию от текущего кредитора об исполнении обязательств, наличии просрочек, выписки по счетам, данные о регистрации залога, всю договорную документацию по текущему кредиту.

Итак, вы приходите в банк, подходите к консультанту, рассказываете, какой кредит у вас был и какой вам нужен. Консультант, послушав вас, может и отговорить от сделки. Если вы твердо убеждены в том, что перекредитование вам все-таки нужно, далее все идет как обычно: подача заявки, предварительные расчеты, сбор документов.

Процедура оформления в разных банках может несколько отличаться, но в целом алгоритм действий такой:

1. заемщик предоставляет пакет документов;

2. банк рассматривает заявку (от 3 до 5 дней);

3. банк уведомляет клиента о принятом решении;

4. заемщик обращается в оценочную компанию для получения отчета об оценке недвижимости, подлежащей залогу;

5. клиент предоставляет отчет об оценке и пакет документов на недвижимость, купленную за счет кредитных средств, в банк и страховую компанию;

6. клиент обращается в страховую компанию для страхования жизни и трудоспособности, недвижимости и титула собственности на недвижимость, подлежащую залогу;

7. клиент предоставляет в банк копию заявления на полное погашение кредита со штампом банка-кредитора о том, что оно принято к исполнению, и справку с точным указанием размера задолженности, подлежащего рефинансированию;

8. банк открывает заемщику счета, подписывается кредитный договор, договор страхования жизни и трудоспособности залогодателей, договоры поручительства залогодателей, а также договоры ипотеки и закладной;

9. клиент оставляет правоустанавливающие документы на закладываемую недвижимость в банке;

10. заемщик подписывает заявление на перевод кредитных средств предыдущему кредитору;

11. клиент оплачивает страховую премию;

12. банк предоставляет клиенту кредитные средства, которые переводятся по заявлению заемщика предыдущему кредитору;

13. после рефинансирования кредита клиент предоставляет письмо предыдущего кредитора о снятии обременения для передачи его в Федеральную регистрационную службу;

14. по заявлению заемщика документы отправляются на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (от 2-х недель до 1 месяца);

15. предоставление зарегистрированного договора ипотеки в банк.

Необходимо помнить, что перекредитование – услуга дорогая, сопоставимая с расходами по оформлению нового кредита. В ряде банков комиссия по рефинансированию больше комиссии при выдаче кредита. Также имеют место расходы на оценку квартиры по сегодняшней рыночной цене, которая могла за прошедший период вырасти или же упасть, а банк должен видеть свои риски. А вот расходы, связанные со страхованием, можно уменьшить. Если вы найдете банк, где аккредитована ваша страховая компания, скорее всего вам удастся просто изменить выгодоприобретателя по договору страхования (им станет новый кредитор).

Если все же в выбранном вами банке данный страховщик не аккредитован, то менять кредитора следует, когда придет время продлевать страховку и вносить годовой платеж. Так вам не придется платить за один и тот же период дважды. Если же вы решили расторгнуть договор с прежней страховой компанией, то часть неизрасходованного страхового взноса за не истекший период вам должны вернуть.

Как часто можно рефинансировать ипотечный кредит? Если обратиться к практике западной ипотеки, то на протяжении 20-25 лет заемщики рефинансируются четыре, а то и пять раз. Услуга рефинансирования у нас сама по себе дорогая.

В развитых странах 90% всех сделок проходит по ипотеке. При таком развитом рынке логично, что кредитные организации интересными предложениями побуждают клиентов переходить из банка в банк. Россиян же тяготят долгосрочные кредиты с довольно высоким процентом по сравнению с «заморскими». Мы стараемся как можно быстрее избавиться от долгового бремени.

Таким образом, если вы не имеете возможности досрочного гашения, то должны помнить, что в большинстве банков погашение кредита происходит аннуитетными (равными) платежами. Так, в первые месяцы и даже годы заемщик в основном гасит проценты по кредиту, а сам долг активно начинает гасить к середине срока кредитования.

И если каждый год бегать из банка в банк в погоне за более низким процентом, можно до бесконечности выплачивать только проценты, не приступив к выплате основного долга. Нюансов много. Поэтому для принятия верного решения о том, нужно ли вам рефинансироваться сегодня или подождать более низкого процента, лучше всего проконсультироваться у специалиста.