Кому власть? Собственники квартир в элитном комплексе в Уфе обвинили управляющую компанию в рейдерском захвате дома

Житель уфимского элитного комплекса «Аристократ» Влад Гарипов считает, что управляющая компания захватила их дом. По сего словам, она незаконно получила лицензию, установила завышенные тарифы, а на негодования жильцов ее представители отвечают угрозами. В компании, в свою очередь, заявляют, что прессинг на ее представителей необоснован.

В ситуации разбирался корреспондент UFA1.RU.

Эйфория от приемки ключей

В феврале 2020 года Влад получил ключи от новой квартиры в ЖК, а вместе с ними, как он рассказывает, — договор управления многоквартирным домом с бюллетенем голосования, где нужно было «просто поставить галочки» и подписи.

— При приемке ключей нам предложили сразу подписать договор управления многоквартирным домом с УК «Аристократ» и заполнить бюллетени — поставить галочки за УК, за утверждение тарифа, — говорит Влад Гарипов. — Хотя по закону до собрания этого нельзя было делать.

Некоторые жители, как говорит Влад, «в эйфории подписали, не глядя, доверяя уважаемому застройщику». Когда радость поутихла, люди подробнее ознакомились с условиями договора. На тот момент, говорит он, цена тарифа за обслуживание дома составляла 55, 56 руб. /кв. м, хотя средний тариф по Уфе — 20 руб. Появились недовольные. Да, дом элитного класса (например, однокомнатная квартира 43,2 кв. м с черновой отделкой на «Авито» — 6,5 млн руб.), с дизайнерской отделкой парадной, подземным паркингом, и в нем много инженерного оборудования, технических устройств (лифты, охранное телевидение, системы кондиционирования, пожаротушения, оповещения и управления эвакуации, ИТП, насосные и другое). Тем не менее собственники полагали, что цены, мягко говоря, «взяты с потолка».

Как говорит Влад, жильцы обсудили тарифы в телеграм-канале, скинулись деньгами и наняли юриста для отстаивания своих интересов и начали готовиться к собранию. Вместе они составили просьбы вернуть подписанные документы, протокол разногласий к договору из 48 пунктов и запросы обоснования стоимости содержания, но началась пандемия. Собрание перенесли на неопределенные сроки, а позже представители УК, по словам Влада, стали обзванивать жильцов и просить их сдать бюллетени голосования. А вскоре и объявили результаты: управляющей компания стала УК «Аристократ», связанная с застройщиком комплекса — «Жилстройинвест», а тариф на обслуживание жилого дома установлен в 42,56 руб./кв. м.

Четыре пункта нарушений

Как говорит Влад, при проведении собрания, по результатам которого принимались решения по тарифам и вопросам управления домом, инициаторы собрания нарушили закон по нескольким пунктам.

— Во-первых, собрание проводилось в форме очно-заочного голосования, но без очной части, и Госжилинспекция не должна была принимать протокол, — говорит он. — Во-вторых, в протоколе должен был быть перечень присутствующих на собрании, но инициаторы собрания вместо него сдали перечень проголосовавших, который не требуется. В-третьих, для получения лицензии на дом УК «Аристократ» было необходимо, чтобы 50% жителей подписали договор управления. Сомневаюсь, что столько людей нашлось.

Гарипов говорит, что большая часть жильцов не подписывала договор. А кто подписывал, делал это с протоколом разногласия.

В доказательство своих слов собеседник предоставил ответ Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору (копия имеется в распоряжении редакции), в котором указано, что в системе ГИС ЖКХ во вкладке, касающейся договора управления, «реестр собственников, подписавших договор не в соответствии с законодательством».

— В-четвертых, в бюллетене был вопрос по утверждению стоимости тарифа на содержание, но без конкретных предложений и сумм (в Word-документе бюллетеня, отправленном в редакцию, суммы не указаны). Однако в протоколе инициаторы собрания прописали, что тариф утверждается «согласно Приложению № 10 к настоящему протоколу», — говорит Гарипов.

В мечтах — тариф ниже и идеальное обслуживание

Как рассказывает Влад, около 70% жильцов дома негодовали по поводу завышенных тарифов. Из 385 квартир в телеграм-чате проголосовал 91 человек: 25% из них за «всё оплачиваю, всё устаивает», 65% — «всё оплачиваю, не устраивает», 9% — «не оплачиваю, не устаивает», 1% — «я работаю / связан с ЖСИ / УК "Аристократ"». Скриншот этого голосования имеется в редакции.

Жильцы дома пробовали добиться обоснования стоимости тарифа. Как говорит Гарипов, вместе с юристом они составили запрос УК, но, по словам собеседника, ответ от ее директора так и не получили. Причем люди не против большого тарифа как такового. По словам Влада, им не нравится то, что они платят много и при этом видят слабые результаты.

— Качество обслуживания оставляет желать лучшего. Со снегом проблемы были: не чистился, не вывозился. Постоянно приходится подавать заявки даже по замене лампочек. Где-то мусор, где-то грубость со стороны сотрудников, самого директора, переход на личности. Если бы они установили тариф 42 рубля и были идеальное облуживание, идеальный сервис, то, может быть, все бы не возмущались, — рассказал Влад.

Жильцы дома пробовали обращаться и в Госжилинспекцию, но она, по словам Влада, отнеслась к УК лояльно, потому что, как считает собеседник, приняла от нее протокол с нарушениями. В октябре прошлого года собственники подали коллективный иск в Советский районный суд на представителей управляющей компании, ставших инициаторами собрания, по признаку его ничтожности. 3 марта 2021 года суд встал на сторону инициаторов собрания. Сейчас собственники ЖК подали апелляционную жалобу в Верховный суд по этому решению.

По словам Влада, собственники добиваются вполне конкретных действий — признать собрание недействительным, провести новое и поменять форму управления домом на товарищество собственников недвижимости. То есть жильцы смогут нанять УК для содержания дома и платить ей только после выполнения работы.

— Мы очень благодарны застройщику, что построили такой замечательный дом. Все ходят, фотографируются с ним. Мы уже устали от этого, если честно. Дом очень хороший, но такое отношение к жителям потребительское. Вот вы купили квартиру и теперь вот вы нам еще должны платить по гроб жизни по двойной цене за содержание, — говорит собеседник.

«Я как бы людям мешаю зарабатывать»

Гарипов пожаловался, что с тех пор, как он вступил в противоборство с управляющей компанией, ему стали поступать анонимные звонки — грозят уголовным преследованием за деятельность в инициативной группе. Он считает, что звонящий связан с УК.

— Заявляют, что я как бы не тем делом занимаюсь, людям мешаю зарабатывать. Говорили, что у них есть в правоохранительных органах родственники и что они меня посадят, — рассказал собеседник.

В распоряжении редакции есть запись этой беседы: позвонивший высказывается против личности собеседника (и его семейных связей), недоволен его отчетом за собранные на юриста деньги и его деятельностью в инициативной группе.

Что говорят в УК «Аристократ»

Директор УК «Аристократ» Флюр Ганиев рассказал журналисту UFA1.RU другую версию происходящего в ЖК. По его словам, во-первых, претензии о незаконности каких-то действий УК опровергают решение суда, который встал на сторону инициаторов собрания, и, во-вторых, госкомитет по жилищному надзору, который принял протокол собрания без нареканий.

Ганиев пояснил, что цена тарифа адекватна для дома такого уровня. По его словам, один из собственников на слушаниях заверял, что перепроверял все суммы через Московскую фирму, и тарифы соответствовали требованиям. Ганиев рассказал, что все расчеты до проведения собрания представлялись жильцам и после неоднократно отдавались им с пояснениями в качестве ответов на письменные обращения. Расчеты также есть на сайте УК «Аристократ» — в документе «Расчет стоимости обслуживания жилого дома по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ленина, д. 75» расписаны суммы оплаты за конкретные услуги и отмечены документы, в соответствии с которыми расчет был выполнен.

Из них видно, что тариф на содержание 42,56 руб./кв. м в месяц складывается из 6 статей расходов: санитарного содержания мест общего пользования и благоустройства придомовой территории — 13,74 руб./кв. м, из обслуживания инженерного оборудования и технических устройств — 21,89 руб./кв. м^, и оставшееся — из других услуг (круглосуточная аварийно-диспетчерская служба, услуги паспортного стола, банка, УСНО).

По словам директора УК, договор управления многоквартирным домом утверждается после общего собрания, а до этого выдается проект этого документа, чтобы собственники могли видеть, какая форма договора будет, вносить свои предложения — что-то исключать или добавлять.

Само собрание проводилось, по словам Ганиева, в форме очно-заочного голосования, когда как законодательством разрешены 3 формы (очное, заочное, очно-заочное).

— Очная часть голосования не состоялась. Во-первых, ее невозможно провести в связи с пандемией. И по законодательству из очного [голосование] перешло в заочное, которое было проведено также в соответствии с требованием законодательства. Если бы не имели на это права, то суд и госкомитет наш бы протокол опротестовал, — добавил Ганиев.

Он рассказал и о том, как проходило собрание.

— По почте всем собственникам направили уведомление о начале голосования. Есть подготовительный период и начало голосования. То есть оно начинается после того, как собственникам поступает уведомление о проведении собрания за 10 дней. После этого начинается голосование, — пояснил Ганиев.

По мнению Ганиева, процент недовольных жителей минимален (10–20 человек), информация про звонок с угрозами — это «бред», и на УК идет необоснованный прессинг от одного жильца.

— В данном случае вопрос ведется о захвате данного комплекса другой или компанией, или людьми, которые просто пытаются захватить этот комплекс. И здесь вопрос в целом не решается о том, чтобы улучшить качество обслуживания. Дело в том, что здесь качество обслуживания соответствует требованиям. Самая большая часть этих собственников в принципе понимает это, и никаких жалоб нет. У нас жалобы только от одного конкретного лица, — прокомментировал ситуацию Ганиев.

Госжилинспекция проводила проверку УК «Аристократ» и выявила несколько нарушений. Документ имеется в распоряжении редакции.

В частности, в приложении № 1 к договору отсутствовал состав общего имущества, к протоколу общего собрания не был прикреплен скан-обзац бюллетеня голосования, реестр подписавших договор собственников не в соответствии с законодательством, УК предоставила несколько ответов на обращения с нарушением срока. Госкомитет РБ выдал предписание УК исправить нарушения, также в ответе Госжилинспекции указано, что за нарушения предусмотрена административная ответственность.

Мнение эксперта

Юрист по ЖКХ Вадим Беляков рассказал, что истории, когда застройщики просят подписать «всё что угодно» при получении ключей — это обычная практика. И 95% подобных случаев возникает при покупке квартиры в новом доме.

— Жители обычно на волне эйфории, что они наконец-то дождались ключей, не глядя всё подписывают, а потом традиционно пелена спадает с глаз, и они уже начинают вникать и разбираться, а что же они подписали, — рассказал Беляков. Я бы порекомендовал жителям внимательно читать, что они подписывают, не подписывать без консультации специалиста, или не прочитав эту информацию в интернете и принимать участие на собрании и понимать, что вам предлагают, кого, за какие услуги.

Беляков пояснил, что чаще всего жильцы пытаются договориться, но, если компромисса с УК, инициаторами или застройщиками нет, нужно обращаться в суд. В случае с ЖК «Аристократ», пояснил Беляков, нельзя определить исход суда без просмотра всех документов (порядка 500), но «процедура проведения собрания четко регламентирована жилищным законодательством и приказом Минстроя № 44».

— Если нарушены процедурные пункты или иные моменты, — говорит он, — то, безусловно, это повод для того, чтобы пытаться либо оспорить принятое решение, либо признать собрание недействительным.