«Ипотечная» история

Сегодня все знакомы с таким словосочетанием, как ипотечное кредитование. Однако известно ли вам, что данный банковский продукт насчитывает многолетнюю историю?

Этот вид кредитования появился на Руси еще в XIII-XIV веках.

Одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк.

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом, дворянству.

В том же году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

В Российской империи 1 января 1835 года был введен Свод гражданских законов (автор – Михаил Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной и между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 года в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В конце 50-х годов 19 века было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов 19 столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже 19-20 веков. Их роль в развитии кредитной системы, и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился).

Итак, ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Например, в 1867 году было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 году – 294,9 млн руб., в 1877 году – 415 млн руб. Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим правительство приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени, на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало восемь основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки организовал московское домовладельческое общество, на которое были возложены специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходили в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, которые выдавали ссуды под землю и городскую недвижимость – при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке и имевших колеблющийся курс). В случае неплатежеспособности должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача обеспечивать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 12 лет работы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли – в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объеме до 75% от стоимости приобретаемого имущества на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка для того времени была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

Государственный дворянский земельный банк поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога. Процентная ставка составляла 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

Всего на 1 января 1893 года было заложено 102 313 имений с 46,3 млн десятин земли и остатком долга 1 131 млн руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного дворянского земельного банка. В 1896 году условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых организаций. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии 20 века они объединили интересы восьми миллионов человек. К 1905 году существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 году – уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11. В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способом обеспечения кредита. Таким образом, к 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе. Более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Таким образом, специфический российский опыт долгосрочного кредитования, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотеки, а также послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы – вместе с правами частной собственности.

Ипотека сегодня

В Республике Башкортостан в 2005-2008 годах наблюдалось активное развитие ипотечного жилищного кредитования. В этот период объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов увеличился с 3 млрд рублей в 2005 году до 12,9 млрд рублей в 2008 году. Однако в условиях кризиса этот показатель снизился до 2,4 млрд рублей в 2009 году. В 2010 году наблюдалось определенное восстановление рынка ипотечного кредитования: за январь-октябрь населению республики было выдано ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 4,7 млрд рублей, что в три раза превышает аналогичный показатель 2009 года, констатируют в Национальном банке РБ.

«Постепенно банки начинают возвращаться к кредитованию первичного рынка жилья, от которого практически отказались в конце 2008 года. Самым важным можно считать то, что потребители откликнулись на улучшение условий ипотеки и, увлекаемые снизившимися ценами, стали возвращаться на рынок жилья. Рост спроса на недвижимость естественным образом влияет и на ипотечный рынок, увеличивая количество сделок по покупке в кредит. В нашем банке особое оживление мы отметили после очередного снижения ставок весной этого года», – комментирует руководитель операционного офиса Банка Сосьете Женераль Восток в Уфе Рамиль Туляков.

По словам банкира, в абсолютных цифрах спрос растет медленно и не приближается к показателям 2007–2008 годов, когда в стране наблюдался бум и на рынке недвижимости, и в ипотечном кредитовании. «Тем не менее, количество сделок растет месяц от месяца, то есть тенденция к увеличению налицо. Однако следует отметить, что количество ипотечных банков сегодня по-прежнему ниже, чем два года назад. Нужно учитывать также и тот факт, что ставки по потребительским кредитам, в среднем, в полтора раза выше, и многие банки просто не могут выдерживать ценовую конкуренцию на ипотечном рынке», – констатирует эксперт.

Исполнительный директор банка УРАЛСИБ по региональным коммуникациям Сергей Лобанов уверен в том, что рынок ипотечного жилья все же приходит в себя. «Рынок сдвинулся, и это, в свою очередь, подтолкнуло тех, кто в кризис занимал выжидательную позицию, к заключению ипотечных сделок. Сегодня объем их активно растет. При этом сегодняшние заемщики к решению купить квартиру в кредит стали подходить более взвешенно», – говорит эксперт.

Однако восстановить докризисные объемы ипотечного жилищного кредитования пока еще не удалось. «С начала 2010 года задолженность по ипотечным кредитам выросла на 5,6% и на 01.11.2010 составила 19,8 млрд руб. Средняя процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила на ту же дату 13,4%, снизившись с начала года (14,2%) на 0,8 процентных пункта», – отметили в Национальном банке РБ.

Среди основных проблем, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в республике, выделяют сохраняющуюся высокую стоимость жилья и недостаточную прозрачность ценообразования в строительстве, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также снижение спроса на ипотечные кредиты вследствие негативных ожиданий населения, связанных с возможностью потери работы, снижения заработка или другого ухудшения материального благосостояния.

Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года определен ряд актуальных направлений государственной жилищной политики в части одновременного стимулирования спроса и предложения на рынке жилья. Банковские эксперты отмечают, что предусмотренные Стратегией изменения в сфере ипотечного кредитования надо ждать не через 20 лет, а гораздо раньше. Так, получение ипотечного кредита должно стать стандартным, обыденным явлением, занимающим минимум времени (порядка одной недели). Ставка по ипотечным кредитам будет превышать инфляцию не более чем на 2-3 процентных пункта, средний срок кредита составит не менее 20-30 лет. Вместе с тем, подход к заемщикам будет становиться все более дифференцированным в зависимости от его платежеспособности, кредитной истории, чтобы избежать повторения скачков объемов просроченной задолженности. Стандартный размер первоначального взноса составит не менее 30%. Для снижения размера первоначального взноса (до 10% от стоимости жилья) будут развиваться ипотечное страхование и накопительно-ипотечные системы.