Верните 2016-й! Как изменились цены на жильё в Уфе за 10 лет и что на это влияло

Десять лет назад рынок недвижимости в Уфе был совершенно другим — как минимум, никто не верил в перспективы микрорайонов, куда сейчас, напротив, все съезжаются. Но главное — квартиры-то стоили дешевле. Однушку можно было прикупить всего за пару миллионов, а сейчас на эти деньги только комнату найдёшь, если повезёт. Или не всё так плохо? UFA1.RU пообщался с уфимским риелтором и узнал, как изменился рынок недвижимости с 2016 года.

По словам риелтора Ольги Петровой, десять лет назад цены на жильё в Уфе зависели от самого факта строительства новых домов.

«Бум „комфортного жилья“, как это сейчас называется, где есть паркинги, закрытый благоустроенный двор, пришёлся на 2016 год. Если сравнивать с сегодняшним днём, то тогда жильё было более доступным — даже больше, чем вторичка», — объяснила агент по недвижимости.

Уже готовые квартиры в «старых» домах стоили дороже, чем новые. Сейчас это кажется невероятным, но такова была реальность: покупатели готовы были подождать сдачи объекта и взять жильё без ремонта. Спустя 10 лет ситуация поменялась кардинально.

Несмотря на те же условия — отсутствие ремонта и ожидание в среднем по 2,5 года — новостройки стали дороже вторички.

«Если говорить на 2026 год, первичка подорожала на 15%, некоторые доходят до 40%», — подытожила Ольга.

По словам Ольги, новостройки сейчас пользуются популярностью больше, чем квартиры в старых домах: 85-90% всех сделок с недвижимостью происходят за счёт ипотеки, которая на вторичку не распространяется. Поэтому покупатели готовы покупать: с минимальным взносом, семейной ипотекой или господдержкой. И, конечно, люди готовы были ждать, когда дом достроят.

Соответственно, люди готовы ждать и покупать с минимальным первоначальным взносом, семейной и государственной поддержкой.

«Несмотря на то, что квартира сама по себе дороже, ежемесячный платёж был доступным. Ну и качество нового жилья всё же больше — новое есть новое», — подметила риелтор.

Она добавила, что покупают в основном молодые, работоспособные ребята, а также семьи с маленькими детьми — для них важны закрытые и благоустроенные дворы.

В 2016 году однушка на 37 квадратов в новостройке в среднем стоила от 2,3 миллиона рублей, а вторичка в Сипайлово или Зелёной Роще — 2,1-2,2 миллиона.

«То есть цены были практически одинаковыми: на квартиру в новом жилом комплексе и на готовую вторичку. Через 10 лет панелька стоит 4,2 миллиона, а та же самая квартира в новостройке выросла в цене в 3-4 раза и стоит 10 миллионов рублей. Всё зависит от комфортности жилого комплекса. Вторичка подорожала на 2-3 миллиона рублей», — рассказала риелтор Ольга.

Двухкомнатные 10 лет назад можно было купить в среднем за 3,8 миллиона рублей, трёхкомнатные — от 7 миллионов за 70 квадратных метров. То есть один квадрат примерно стоил 100 тысяч рублей. По словам Ольги, тогда и предположить никто не мог, что жильё будет стоить 230-280 тысяч рублей за квадратный метр.

«Это казалось чем-то нереальным. Но сейчас однушки на этапе котлована — 7 миллионов, двушки начинаются от 10-11 миллионов, трёшки — от 15-16 миллионов, если говорить про город, а не Дёму и Затон», — говорит риелтор.

Рассмотрим конкретные примеры: жильё в «Ярком» стоило от 990 тысяч рублей за 23 квадрата, сейчас — 4 миллиона рублей. В «Аристократе» (который тогда только строился) — от 3,6 миллиона рублей за 36 квадратных метров, сейчас — от 18 миллионов рублей.

Другой видный жилой комплекс — «Квартал Энтузиастов». Десять лет назад на этапе строительства квартиры на 36 квадратных метров продавались за сумму от 2,1 миллиона рублей, а спустя 10 лет — от 7,5 миллиона.

Дома на «Планете» — в 2016-м от 2 миллионов рублей за 29 квадратов, в 2026-м — от 5,5 миллиона.

В ЖК «Старый Центр» на Коммунистической 10 лет назад можно было взять квартиру за цену от 2,5 миллиона рублей, по прошествии лет — от 7,5 миллиона. Ещё один дорогой комплекс — «Соты», в 2016-м от 3,6 миллиона, теперь — от 10 миллионов.

Ну и более доступные «Цветы Башкирии»: в 2016 году от 2 миллионов рублей, сейчас — от 5,5 миллиона.

Риелтор напоминает, что в прошлые годы жильё было взять проще не только из-за низкой стоимости, но и из-за обилия государственных программ: льготная ипотека, господдержка. Но перед пандемией, в 2019 году, начался рост цен на новостройки.

«Льготная ипотека раскачала цены на новое жильё — в плохом смысле, если говорить с точки зрения потребителя. Поэтому с 1 января 2026 года льготу ограничили, теперь она доступна только определённым категориям граждан — например, у кого есть дети до шести лет», — говорит Ольга.

О том, что спрос был слишком ярым, говорил и Центробанк. В феврале 2024 года отделение по Тульской области выразило обеспокоенность «перегревом на рынке ипотечного кредитования». По данным регулятора, к этому привели именно льготы, как ни странно: разница в ценах в среднем по стране доходила до 42%.

В Банке России говорили, что это ставит в невыгодное положение тех, кто купил квартиру на стадии строительства.

«Основная проблема в фактическом завышении цены новостройки. Если по каким-либо объективным причинам такую квартиру придется продать, её рыночная цена может не покрыть остаток кредита, так как на рыночных условиях она будет существенно ниже цены покупки», — объясняли в ЦБ.

В июле 2024-го председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что «отмена безадресной льготной ипотеки приведёт к охлаждению рынка». То есть должно произойти так, чтобы цены на жильё перестали расти слишком быстро. А вскоре ЦБ повысил ключевую ставку до 18%.

Но вернёмся в Уфу. Рост цен начался ещё в 2019 году и продолжался на фоне пандемии.

«Ситуация с 2022 года года кардинально другая: выросла в принципе ключевая ставка, сама рыночная ипотека. Получается, что, с одной стороны, у нас сейчас и жильё дорогое, и рост цен, и ипотека дорогая. Сейчас рыночная ставка по ипотеке — 21%, в 2016-м — 12%. Она колебалась, конечно: в 2020-м, например, была 8,9% на вторичное жильё. Это самый низкий процент был», — говорит риелтор Ольга.

Она отмечает, что весь рынок недвижимости поменялся с ног на голову, если сравнивать с 2016 годом.

Казалось бы, пока процент высокий, лучше ничего не покупать — отсидеться, подождать, когда Центробанк снизит ключевую ставку. Однако Ольга говорит, что желающие приобрести недвижимость в таких условиях всё равно есть, просто их стало меньше. Например, вторичку стали брать в 4 раза меньше, чем первичку — и такое наблюдалось даже при 15-процентной ставке.

Зато к 2026 году для покупки строящегося жилья появились новые инструменты: рассрочка от застройщика (с небольшим первоначальным взносом и до конца строительства), траншевая и субсидированная ипотека (банк до конца строительства даёт льготную ставку).

Мы спросили Ольгу о том, какие районы в прошлом считались престижными, поменялось ли что-то за 10 лет.

«Я бы наоборот сказала: на „Планете“ десять лет назад было голое поле, стояли два-три домика. Этот район считался отдалённым, непривлекательным, а сегодня — престижным, он пользуется спросом», — сказала риелтор.

Что в 2016-м, что в 2026-м престижным оставался центр — Гостиный двор, Ленина. С другой стороны, он стал менее доступным: всё меньше и меньше семей могут позволить купить там квартиру.

При этом за прошедшие десять лет начали развивать другие районы города: Затон, Кузнецовский Затон, Дёма, «Яркий», «Цветы Башкирии», «Планета».

«Появились новые микрорайоны, которые на тот момент казались просто голым полем, а на сегодняшний день пользуются хорошим спросом, где и школы новые появились. Сейчас самый доступный район — наверное, Дёма и Затон, их могут позволить себе семьи с двумя и тремя детьми», — подчеркнула Ольга.

Семьи, которые переехали из районов Башкирии в Уфу, выбирают как раз Дёму и Затон. А те, кто уже жил в городе, но хотят остаться в нём, выбирают Дёму, Кузнецовский Затон, «Планету» и Зелёную Рощу.

Вообще, если говорить о Дёмском районе, то он весьма разнообразный — ведь есть Ново-Александровка, где стоят частные дома и таунхаусы. Второй район тоже богат на разную недвижимость: дома в «европейском» стиле, дорогие коттеджи, ну и та часть, которую знают все.

«Главное — за 10 лет качество поменялось, оно становится лучшим с каждым годом. Есть высокая конкуренция между застройщиками: каждым новым проектом они стараются удивить покупателей. Мне нравится, что сейчас на проспекте появилось новое жильё, как развиваются Дёма и Затон, Прибелье», — подытожила риелтор.

Что касается развития Дёмы, то UFA1.RU проследил, как застраивался этот район: в начале 2010-х стартовало строительство домов, потом появилась школа, а следом ещё несколько зданий. Сейчас въезд в Дёмский район выглядит иначе, чем даже 10 лет назад.