Построить домик и не воевать с соседями: эксперты рассказали, как без проблем оформлять садовый дом

В упрощенном порядке (по «дачной амнистии») зарегистрировать право собственности можно на земельные участки, которые предоставлены гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. При этом у гражданина должны иметься документы, свидетельствующие о предоставлении ему земельного участка до 30 октября 2001 года на праве постоянного или бессрочного пользования. Например, государственный акт, постановление или решение органа власти или муниципалитета о выделении этого земельного участка и т. д.

Если у гражданина нет никаких документов, подтверждающих предоставление или приобретение земельного участка, то в таком случае ему придется признавать право собственности на участок в судебном порядке.

Если у землепользователя необходимые документы в наличии, он может зарегистрировать право собственности, обратившись в любой офис МФЦ «Мои документы», заполнив заявление о госрегистрации права и приложив документы.

Срок представления таких документов для осуществления регистрации права собственности не ограничен.

Законодательством допускается возможность возведения на садовых земельных участках как садового дома, так и жилого дома.

Для регистрации права собственности на садовые и жилые дома в упрощенном порядке необходимо представить в Росреестр правоустанавливающие документы на земельный участок (если на земельный участок права не зарегистрированы ранее) и технический план объекта, подготовленный кадастровым инженером на основании декларации, заполненной владельцем.

Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде через офисы МФЦ либо же в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.

При этом уведомительный порядок (когда уполномоченные органы заранее уведомляются о начале и об окончании строительства) также не отменен и применяется по желанию гражданина.

По закону на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом высотой не более 20 м и не более чем с тремя наземными этажами. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При этом жилой дом должен соответствовать градостроительным и жилищным нормам. В частности, такие параметры установлены п. 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Госрегистрации подлежат объекты недвижимости, прочно связанные с землей и перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Временные постройки (например, теплицы) не подлежат государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав.

Важно понимать, что постоянно скрываться не получится и в итоге вас могут настигнуть последствия, например, в виде штрафа за самовольную постройку. Незаконно построенную недвижимость нельзя продать, подарить, предоставить в аренду. Распорядиться земельным участком, на котором имеется незаконная постройка, также проблематично.

В зависимости от конкретной ситуации в отношении самовольной постройки судом либо органом местного самоуправления может быть принято решение о ее сносе либо решение о сносе или ее приведении в соответствие с требованиями закона. Такие действия осуществляются за счет того, кто построил объект недвижимости или использует земельный участок.

Кроме того, в случае возникновения ситуаций, когда одновременно с земельным участком изымаются расположенные на нём объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, например для строительства той же дороги, то гражданин, не зарегистрировавший данный объект, рискует остаться без полагающейся в таких случаях компенсации. То есть, если строения на изымаемом земельном участке в установленном порядке не оформлены, доказать, что данные объекты не являются самовольными постройками, будет сложно.

Раздел земельного участка возможен при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам, установленным земельным и градостроительным законодательством (например, по размерам образуемый земельный участок должен соответствовать предельным (минимальным и максимальным) размерам). Для столицы правила землепользования и застройки утверждены решением Городского совета ГО г. Уфы №7/4 от 22.08.2008.

Также важно понимать, для чего предназначен земельный участок. К примеру, территориальная зона «Зона общественно-делового назначения» не предназначена для размещения на земельных участках индивидуальных жилых домов, таким образом, на этапе образования земельных участков такое заявление будет приостановлено со ссылкой на решение Городского совета ГО г. Уфы №7/4 от 22.08.2008.

В случае если земельный участок находится в частной собственности гражданина и предназначен для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства или гаражного строительства, то такой земельный участок можно преобразовать путем перераспределения с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, с целью изменения границ земельного участка (приведения их в соответствие с фактическими границами, увеличение площади земельного участка и т. п.).

Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) и обратиться в Минземимущества РБ за ее утверждением с заявлением о перераспределении земельного участка. В итоге утверждается схема, заключается соглашение о выкупе участка из государственной (муниципальной) собственности. По итогу кадастровый учет будет осуществлен в соответствии со схемой.

Если имеется спор с соседом, также выявились наложения и расхождения либо граница была утрачена с течением времени либо была условна (особенно это характерно для земельных участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства), в этом случае решить вопрос о границах можно с помощью услуг кадастрового инженера, который проведет кадастровые работы, процедуру межевания, точно установит координаты и границы участка на местности.

Сведения о кадастровых инженерах размещены в сайте Росреестра. Если нельзя решить вопрос согласительным путем, с привлечением кадастрового инженера, то гражданин вправе обратиться в суд (ст. 64 Земельного кодекса РФ).

Да, это возможно — необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с инициативой проведения комплексных кадастровых работ на территории интересуемого кадастрового квартала. Такие работы проводятся за счет федерального, республиканского или муниципального бюджета, бесплатно для граждан.

С 2021 года инициировать комплексные кадастровые работы разрешили не только местным органам власти, но и частным субъектам (гражданам и организациям), которые имеют объекты недвижимости на соответствующей территории.

Таким образом, теперь садоводы, участники гаражных кооперативов или жители частного сектора могут объединиться и не ждать решения местной администрации, а самостоятельно провести комплексные кадастровые работы в своем населенном пункте. Причем вся организационная работа также ляжет на органы местного самоуправления, а не на инициаторов.

Такое нововведение делает значительно дешевле процедуру межевания земельных участков, а также поспособствует решению всех спорных моментов с соседями, исключив вероятность реестровых ошибок.

Действительно, граждан, которые имеют на руках членские книжки садоводов — и больше никаких документов на земельный участок у них нет, очень много.

Для таких граждан был предусмотрен порядок бесплатного получения права собственности на садовые земельные участки, который завершился 1 марта 2022 года.

В настоящее время оформить право собственности на садовый участок получится только путем его выкупа. Кроме этого, права на садовый участок также могут быть оформлены в виде аренды. Но в любом случае член товарищества может оформить свои права на садовый участок без проведения торгов.

Вместе с тем законопроект о продлении бесплатной приватизации находится на рассмотрении в Госдуме РФ. Предполагается продлить эту норму до 2031 года.