Традиционно при сделках купли-продажи недвижимости говорят о рисках для покупателей, считая, что у них более уязвимое положение. Однако и продавцы рискуют в неменьшей степени: ведь если что-то пойдет не по плану, они могут оказаться и без денег, и без недвижимости. Как уберечься от опасностей и заключить договор на выгодных для себя условиях, нам рассказала Аида Галяутдинова, специалист отдела продаж вторичной недвижимости и Trade-in ГК «Первый Трест».
Составление документов по сделке
По словам Аиды, часто встречаются случаи, когда при составлении договора покупателем или его представителем ущемляются права продавца или создаются условия для последующей отмены сделки.
— Например, владельца недвижимости могут обязать выписаться из квартиры за 1 день, что не всегда возможно, так как по регламенту занимает от 3 до 10 дней в зависимости от выбранного способа выписки. При невыполнении этого условия продавцу придется не только вернуть задаток, но еще и заплатить штраф. Свести к нулю основные риски при сделке с недвижимостью, в том числе проблемной, поможет профессиональный юрист. Эксперты нашей компании сами составляют договоры купли-продажи или внимательно анализируют каждый пункт предложенного покупателем документа, убеждаясь, что никаких негативных последствий для продавца не будет.
Взаиморасчеты сторон
Наилучший вариант для продавца — когда оплата за объект передается сразу после подписания договора. Например, если это наличные, деньги пересчитываются и отдаются бывшему собственнику, а нотариус или сам покупатель затем регистрируют сделку в ЕГРН.
Однако покупатели не всегда соглашаются с такими условиями. Тогда возникают риски при продаже квартиры: например, покупатель ограничивает доступ продавца к банковской ячейке или по каким-то причинам затягивает перевод средств.
— Есть три распространенных варианта передачи денег: при помощи аккредитива, банковского перевода или наличными. При правильно составленном договоре и организации сделки риски для продавца минимальны. Чаще всего используется вариант передачи средств через аккредитив. Тогда заключается дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, которое регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Банк выступает гарантом безопасности. Как только продавец предъявляет сотрудникам банка документы о регистрации перехода права собственности на квартиру, он получает возможность забрать деньги.
Написание расписки о получении средств дважды
— Еще одна опасность при продаже квартиры, о которой обычно не задумываются продавцы: написание нескольких расписок о получении средств. Часто покупатели настаивают, чтобы продавец сначала подписал передаточный акт и договор, а затем — расписку о получении средств. В этом случае создается прецедент, когда у покупателя оказываются два документа о передаче денег, и в случае обращения в суд продавца могут обязать вернуть обе суммы.
Признание сделки незаключенной или недействительной
— Если по каким бы то ни было причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом. Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам.
Опасностями для продавца при продаже квартиры являются:
Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные). Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и т. д. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным.
Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Покупатель может доказать в суде, что продавец намерено скрыл плохое состояние коммуникаций, проводки, неузаконенные перепланировки, нарушения целостности капитальных конструкций.
Аида Галяутдинова отметила, что уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре. Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.
Риски продавца недвижимости при ипотечных сделках
С одной стороны, привлечение банка структурирует процедуру и минимизирует вероятность ошибок в документах или признания сделки недействительной. С другой — в связи с ипотекой появляется ряд операций, которые могут повлиять на сроки оплаты недвижимости.
— Квартира переходит в залог банка сразу после подписания договора, а деньги продавцу выплачиваются только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.
Несмотря на то что продажа или покупка квартиры может стать главной сделкой в жизни человека, многие почему-то предпочитают подходить к ней без сопровождения профессионалов. В случае когда вы хотите продать свою старую квартиру, чтобы купить квартиру в новостройке, целесообразно воспользоваться услугой Trade-in от застройщика.
— Во-первых, это совершенно бесплатно1, а во-вторых, безопасно, ведь в штате ГК «Первый Трест» есть как профессиональные менеджеры по продажам вторичной недвижимости, так и опытные юристы. Мы сопровождаем сделку в режиме одного окна, не отказываем в «сложных» случаях: если жилье в ипотеке, если среди собственников — дети, если используется маткапитал. Продаем квартиру в максимально короткие сроки и по максимально выгодной цене. К тому же мы берем на себя все расходы на рекламу вашей старой квартиры и сами коммуницируем с потенциальными покупателями, не отвлекая вас от важных дел. Вы экономите свое время. А стоимость понравившейся вам квартиры фиксируется на 28 дней. Кроме того, если для покупки новой квартиры денег от продажи старой вам не хватает, вы можете воспользоваться услугами ипотечного брокера, который подберет вам оптимальные условия по ипотеке.
Делаем выводы. Кроме долгого и энергозатратного процесса поиска покупателей, сбора необходимого пакета документов и выхода на сделку, продажа квартиры также сопряжена с рядом рисков. Поэтому не стоит полагаться только на себя и лучше доверить такой ответственный процесс профессионалам. Сэкономив при этом деньги, время и нервы.
1Услуга предоставляется бесплатно при покупке квартиры от застройщика в жилых комплексах ГК «Первый Трест».
ГК «Первый Трест» является системообразующим предприятием РФ, входит в топ-3 застройщиков Башкирии. Уточнить подробности о строящихся жилых комплексах, оставить заявку на услугу Trade-in и задать интересующие вопросы вы можете по телефону 8 (347) 222–0–111 или на сайте 1trest.ru. Адреса офисов продаж ГК «Первый Трест»: г. Уфа, ул. Коммунистическая, д. 78 и ул. 50-летия Октября, 15 к. 1.
