Темная сторона ужесточения закона о долевом строительстве

На тему участия в долевом строительстве за 11 лет действия 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» написано много материалов. Все сходились на том, что покупка новостройки по договору долевого участия – самая безопасная схема. На протяжении десятилетия закон постоянно дорабатывался, ужесточая требования к застройщикам. Были добавлены страхование рисков, требования по обеспечению финансовой стабильности, увеличен необходимый размер уставного капитала, расширен перечень необходимой к опубликованию информации о застройщике. Но решили ли эти меры существующие проблемы? Сегодня эксперты и законодатели заговорили, что это усложнило работу строителям и не принесло ощутимых результатов.

Закон предусматривает ответственность за просрочку сдачи дома, штрафы за несоблюдение условий договора. Застройщик должен уведомлять покупателя об изменениях в договоре за два месяца, установлены максимальные изменения площади в 5%, что ранее давало застройщикам возможность взимания доплаты с дольщика по окончании строительства. С 2017 года вступает запрет на передачу денег юридическому лицу по уступке прав требования до ее государственной регистрации и другие правила, действующие в интересах дольщика.

Однако от появления долгостроев это не спасает. Вопрос решен в правовой плоскости, но от экономических трудностей не спасет никакой законопроект.

Порядочные застройщики стремятся соблюсти букву закона, остальные ищут пути обхода этих норм. Сегодня в преддверии вступления в силу новых поправок к закону набирают обороты жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Покупатели, вступая в кооператив, полагают, что заключают договор в соответствии с 214-ФЗ. А вот как раз ЖСК и требуют серьезной доработки.

ЖСК – это ориентировочная цена квадратного метра. Примерный срок сдачи. Участие в строительстве не регистрируется в Росреестре. ЖСК самостоятельно регулируют правило выхода пайщиков. Не предусмотрены неустойки и штрафы. А судебные разбирательства, несмотря на разъяснения Верховным судом РФ по разрешению споров по участию граждан в долевом строительстве, не всегда удовлетворяют требования граждан и склонны занижать размеры взысканий с застройщиков.

Усиление контроля через 214-ФЗ приводит к росту ЖСК, а значит покупатель снова ничем не защищен. Остается уповать на порядочность застройщика. Но если застройщик, идя по пути кооператива, решает для себя правовой вопрос, экономические трудности ему преодолеть все равно не удастся, и тут все риски ложатся на покупателя, без каких-либо шансов на штрафы и неустойки.