Самые распространенные аферы на рынке жилья

Рынок недвижимости является одним из важнейших рычагов, влияющих на состояние экономики страны. На этом рынке постоянно происходит оборот капитала, что привлекает заинтересованных в доходах лиц. Естественно, там, где крутятся большие деньги, открываются большие возможности для работы мошенников. Рассмотрим самые распространенные аферы на рынке купли-продажи недвижимости.

Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат, а настоящие владельцы об этом ничего не знают. Основными разновидностями подобных действий являются:

• аренда с последующей продажей;

• продажа объекта по дубликатам документов;

• продажа неприватизированных квартир;

• мнимая смерть владельца или лжезавещание.

В этом случае аферист продает или сдает один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех деньги. Технология совершения этого мошенничества аналогична предыдущей схеме: получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости часто вступает в преступный сговор с мошенниками, а в дальнейшем изображает себя потерпевшим, что очень трудно проверить.

Под термином «грязные» мошенники подразумевают объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами. Среди них как наложенные государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, ущемление прав несовершеннолетних). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «снимаются» через суд).

При лженотариальном оформлении мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают лженотариальную контору. Нотариус может быть и подлинным, но аферисты очень технично подведут вас к его двойнику. Конечно, это грубая работа – такие действия легко выявляются при проведении комплексной экспертизы сделки.

В последнее время аферисты все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или и.о. нотариусов, и в журнале регистрации нотариальных действий появляется соответствующая запись. Кроме того, встречается очень много афер с доверенностями.

При собственно лжерегистрации клиент, доверившись аферистам, либо дает мошенникам доверенность на право регистрации сделки, либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лжерегистрации мошенники вручают жертве документы, внешне очень похожие на необходимые, и получают с покупателя деньги. При этом одновременно организуется многократная продажа объекта другим покупателям.

На эту схему обычно попадаются богатые иногородцы, слабо представляющие местоположение выбранной жилплощади в том населенном пункте, где они мечтают поселиться. Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре, а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу». Здесь используются совпадения в именах улиц. Но наиболее часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: показывают роскошный коттедж по адресу: деревня N, ул. Зеленая, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или даже на подсобку, в которой жили строители, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому покупателю.

Из всех видов доверенностей мошенники чаще всего манипулируют с генеральной (Х доверяет Y продать квартиру – собрать для этого справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и так далее), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например приватизации), а также хозяйственной.

Жертва дает «продавцу» недорогой квартиры аванс, а последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток покупателей. Основные признаки этой аферы – явно заниженная цена объекта, требования большего аванса, чем принято на рынке, всяческое оттягивание продавцом момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать побольше клиентов).

В своей работе риелторы классифицируют обмены на натуральные (квартира на квартиру) и альтернативные (квартира продается и покупается другая). Кроме того, обмены бывают неравноценные, когда одна из сторон получает доплату, и равноценные, когда доплата не передается, а сами риелторы работают за гонорар.

На сегодняшний день эта афера является самой квалифицированной и изощренной. Сделка совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее можно будет легко признать в судебном порядке недействительной с двусторонней реституцией (то есть продавцу возвращается назад квартира, покупателю – денежная сумма, указанная в договоре). Суть в том, что по документам цена значительно ниже, чем на самом деле передал продавцу покупатель (обычно в договоре указывается сумма по справке БТИ).

К сожалению, на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Жулики изобретательны, перечислить и предупредить продавцов и покупателей обо всех их изобретениях риелторы не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос, – обращаться в агентство недвижимости, желательно известное и зарекомендовавшее себя на рынке. Риелторы следят за рынком недвижимости и осведомлены о последних мошеннических изобретениях. Благодаря этому они могут во время распознать подвох и не допустить обмана.