Наркас Хайруллина, руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Авеню»: «Покупатели сейчас рассматривают первичное жилье в Уфе как реальную альтернативу вторичной квартире»

Уфа в исследовании Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга возглавила список городов России, где наиболее заметно выросли цены на жилье в домах массовых серий на вторичном рынке и в новостройках. О состоянии рынка жилья на сегодняшний день и перспективах его развития сайту 102metra.ru рассказывает руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Авеню» Наркас Хайруллина.

– Какие основные тенденции вы можете отметить на рынке недвижимости Уфы с приходом осени?

– С приходом осени каких-либо кардинальных изменений на рынке жилой недвижимости не было отмечено. Нашли отражение тенденции, которые прослеживались в прошлых периодах. Основная – увеличение объема предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости на фоне роста цен. В целом на первичном рынке за третий квартал текущего года появилось большое количество новых предложений. Что касается вторичного рынка жилой недвижимости, то на конец третьего квартала отмечается незначительный рост объема предложения.

– Что изменилось в сегменте спроса и предложения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

– В прошлом году на рынке жилой недвижимости зародились тенденции, которые мы можем наблюдать на сегодняшний день. В первой половине 2011 года активность застройщиков заметно выросла, начали появляться новые интересные проекты, заметно увеличились темпы строительства домов.

Особенную активность в прошлом году приобрело строительство жилья класса «бизнес» и «элита» в исторически-деловом центре города. Также выросли объемы строительства жилых домов класса «эконом» в отдаленных районах города – Затон, Дема, Черниковка и Инорс.

Стоит отметить, что периоды ажиотажного роста спроса на жилую недвижимость остались в прошлых периодах (конец 2011 – начало 2012 года). На сегодняшний день уровень спроса стабильный. Население сейчас более тщательно выбирает квартиры, уделяя большое внимание в целом проекту застройки, надежности застройщика, поддержке со стороны банковских структур и качеству строительства.

– Какой сегмент – первичный или вторичный – выбирают сегодняшние покупатели жилья и почему?

– Если во второй половине 2010 года спрос в большей степени приходился на вторичное жилье (инвестировать деньги в новостройки было очень рискованно), то на сегодняшний день предпочтения населения претерпели значительные изменения. Потенциальные покупатели сейчас рассматривают первичное жилье как реальную альтернативу вторичной квартире ввиду следующих факторов: ограниченность предложения на вторичном рынке, несоответствие ожиданиям «цена-качество». Однако покупатели, чьи жилищные вопросы не могут быть отложены на время до сдачи дома в эксплуатацию, остаются на вторичном рынке.

– Уфимские власти поясняют, что квадратный метр стоимостью 50 тысяч рублей сегодня не по карману гражданам. А вот величина в 35 тысяч многим будет доступна. Согласны ли вы с таким утверждением и какой, на ваш взгляд, должна быть стоимость квадратного метра в Уфе?

– Действительно, разница в цифрах 50 и 35 значительная. Другой вопрос – качество жилья, стоимость квадратного метра которого будет составлять 35 тысяч рублей. Ясно, что застройщики работать в минус для себя не будут и начнут искать альтернативы, где можно сэкономить. Как показывает практика, в большинстве случаев это снижение качества жилья: использование некачественных материалов строительства, отделочных материалов и прочее. Поэтому мне кажется, что такие глобальные вопросы требуют системного подхода, они должны решаться на уровне законов и затрагивать всю вертикаль власти.

С моей точки зрения, стоимость реализации жилой недвижимости должна быть четко привязана к себестоимости строительства. Необходимо сделать данный социально значимый сегмент недвижимости абсолютно прозрачным.

– Если с качеством выставленной на продажу вторички все понятно (она не столь ликвидна, как бы этого хотелось), то что вы можете сказать о качестве уфимских новостроек?

– Сегодня на рынке присутствуют различные по качеству объекты. Есть и дома, которые строятся согласно строительным нормам, есть и новостройки, при возведении которых нормы нарушаются. Последние не остаются незамеченными – порой они обсуждаются населением на различных форумах. А если пройти на стройплощадку, то большинство нарушений можно увидеть самостоятельно.

Стоит отметить, что в этом году на рынке новостроек появилось много объектов, строящихся из различных материалов и по различным технологиям строительства.

– Инвесторов строительства социального жилья в Уфе будут привлекать готовой инфраструктурой – проще говоря, застройщику обещают предоставить дешевую стройплощадку. Насколько выполнима подобная инициатива?

– С моей точки зрения, это верное решение. Ведь если все застройщики в один голос говорят о высокой стоимости земли и сложности ее предоставления, то данные меры должны положительно отразиться на увеличении объемов строительства и снижении стоимости квадратного метра жилья в Уфе.

– Какие еще факторы помимо дорогих инженерных коммуникаций сегодня тормозят строительство в регионе социального жилья и жилья вообще?

– Главными факторами, препятствующими увеличению темпов жилищного строительства, остаются вопросы, связанные с выделением земельных участков под строительство. Речь идет о длительных согласованиях и ограниченном числе участков под застройку. Также среди факторов можно отметить сопротивление общественности точечной застройке. Но, с другой стороны, это воспринимается и как положительный фактор, который не позволяет ухудшить условия проживания жильцов как нового дома, так и соседствующих старых домов.

Если говорить более подробно об ограниченности земельных участков, то здесь можно отметить, что для Уфимского полуострова именно данный фактор является основным. Имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, а также на расселение частного сектора. Подключение к инженерным сетям в данном случае не является основным фактором, тормозящим застройкку.

А вот что касается Забелья и Зауфимья как перспективных направлений строительства, то в данном случае это значительные затраты, связанные с подведением инженерных сетей.

– Считаете ли Вы ипотеку действенным способом в решении жилищного вопроса?

– Ипотека как один из важнейших финансовых инструментов стала основным двигателем спроса на рынке жилья Уфы в 2011–2012 годах.

– Можно ли доверять сегодня жилищно-строительным кооперативам при приобретении жилья?

– Как показывает практика, доминирующая доля квартир в строящихся домах Уфы на сегодняшний день реализуется по договорам паенакопления. Учитывая высокий спрос на жилье, который присутствует на протяжении двух последних лет, а также положительную конъюнктуру рынка, риски при заключении договора паенакопления можно считать минимальными. Это связано и с тем, что с переходом на завершающие стадии строительства вакантных квартир в жилом доме практически не остается.

– Каковы перспективы развития рынка жилой недвижимости Уфы на ближайшее время?

– Среди основных перспектив развития жилой недвижимости обозначу расширение границ города в направлениях Затона, Демы и Инорса. Также будут расти темпы застройки тех территорий, на которых сегодня уже развернулось активное строительство жилья.