Доходные дома – решение жилищного вопроса?

Рынок арендного жилья все-таки взяли под контроль. Правительство утвердило план по развитию данного сегмента недвижимости в России. Отвечать за этот сектор работы будут сразу несколько ведомств. В их числе Минрегион, Минэкономразвития, Минфин и АИЖК.

Как сообщает «Российская газета», в данном случае речь идет не о конкретных мерах в отношении всего рынка, а, скорее, о внедрении практики строительства доходных домов частными инвесторами при поддержке государства.

По оценкам Минрегиона, около 30 процентов россиян никогда не смогут позволить себе приобрести дом или квартиру в собственность. Для многих даже эконом оказывается не по карману, а субсидия по ряду причин недоступна. Поэтому вариант доходного дома – один из наиболее оптимальных, по версии чиновников. Более-менее оформленная идея прозвучала уже в апреле этого года.

«Мы предлагаем снизить налог на имущество для тех инвесторов, которые захотят заниматься проектами в сфере арендного жилья, зафиксировав его на отметке в 0,2 процента от стоимости объекта, – обозначил еще будучи замминистра регионального развития Илья Пономарев. – Мы уже озвучили это предложение Минфину и противодействия не встретили. Бюджет от реформы ничего не потеряет, поскольку, если бы инвестор построил этот дом и продал, казна получила бы точно такую же сумму (за счет налоговых платежей покупателей). Другая инициатива касается земли. Она должна выделяться либо бесплатно, либо по стоимости формирования участка».

По словам чиновника, тарифы на подключение арендного дома для инвестора также должны рассчитываться по схеме, действующей для физлиц. «Кстати, развивать рынок арендного жилья было бы логично, используя механизм частно-государственного партнерства. Предстоит проработать схемы взаимодействия с Внешэкономбанком, чтобы он кредитовал такие проекты дешевыми деньгами», – подчеркнул Илья Пономарев.

Выглядеть это будет примерно так: муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и управляющей компанией. Инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта. А у муниципалитета появляется фонд социального найма, жилье, которое можно предоставить дефицитным специалистам или тем, кого нужно срочно переселить из ветхого фонда. Возможно, эти предложения и лягут в основу поправок, которые Минрегион предложит для утверждения.

Кроме того, правительство поручило защитить права как владельцев арендного жилья, так и тех, кто пользуется их услугами. Для этого госведомствам предстоит подготовить изменения в Гражданский и Жилищный кодексы. А еще в законе появится новое понятие «некоммерческий наем» и будет прописан порядок предоставления жилья по договору такого найма. Им смогут пользоваться граждане с низкими доходами.

Мало того, по мнению чиновников, это нововведение сможет существенно изменить устоявшийся стереотип относительно арендного жилья. «Будет более заметная ценовая дифференциация в зависимости от качества жилья. Человек десять раз подумает, влезать ли ему в долги, чтобы купить плохонькую однокомнатную квартиру, или снять хорошую и просторную. Сейчас самые массовые покупки фиксируются в сегменте дешевого жилья. Люди покупают его по необходимости, а не от желания что-то улучшить», – считает Пономарев.

Уфимские эксперты уверены: появление доходных домов не способно решить жилищную проблему – особенно в регионах. Для Москвы это предложение еще актуально: там платежеспособность значительно выше. «И если житель Москвы потянет эти десять-двенадцать тысяч в месяц, то большинству жителей Уфы такая сумма будет не по карману. Кроме того, в Москве есть инвесторы, готовые вложить средства в развитие этого направления, – считает генеральный директор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер. – Государству сегодня необходимо делать акцент не на развитие рынка аренды, а на строительство жилья экономкласса, которое люди смогут приобрести в собственность. Для частных застройщиков возведение доходных домов – неэффективный и неприбыльный бизнес, потому что в этом случае получение дохода сводится к минимуму. Ведь сначала строитель должен взять кредит в банке, а потом за него рассчитываться. А доходные дома окупаются крайне медленно».

Кстати, один доходный дом в России уже существует и даже пользуется определенной популярностью. Правда, находится он в Москве, и аренда квартиры там колеблется в районе пяти тысяч долларов. Так что назвать его «доходным» можно, а вот решить квартирный вопрос среднестатистического россиянина, думается, он не в состоянии.