Доходные дома: кому это выгодно?

В России может начаться активное строительство доходных домов. Соответствующую программу разработало Министерство регионального развития. Чиновники уверены, что в случае принятия документа ситуация с нехваткой жилья может измениться в лучшую сторону – ведь средняя стоимость аренды таких квартир составит около 10 тысяч рублей в месяц, что ниже существующих рыночных цен. Однако большинство экспертов рынка недвижимости с такой точкой зрения не согласны.

Как подчеркнул заместитель главы Министерства регионального развития Константин Королевский, с реализацией этой программы рынок аренды жилья в нашей стране видоизменится, поскольку у людей появится возможность снимать квартиры дешевле обычного. Среди очевидных плюсов доходных домов замглавы ведомства назвал не только низкую стоимость аренды, но и высокое качество сдаваемого жилья: люди будут заселяться в новые квартиры в только что построенных домах, а не в старые полуразвалившиеся хрущевки с заоблачными ценами. Кроме того, очередникам, малообеспеченным и молодым семьям представители власти пообещали определенные льготы за счет региональных бюджетов. А жителям других регионов часть аренды поможет оплатить работодатель – этот пункт также прописан в документе.

«После ввода в эксплуатацию доходного дома к финансированию подключится Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое предоставит кредит сроком на 20 лет под 10% годовых, – поясняет Константин Королевский. – Этот кредит пойдет на покрытие предыдущего долга перед банком. При этом АИЖК будет держать доходный дом у себя в залоге до полного погашения кредита».

Пилотными регионами, в которых начнется строительство доходных домов, могут стать Приморье, Дальний Восток, Якутия и Сочи. Впоследствии к этим регионам подключатся и другие. В планах к 2020 году доля арендного жилья благодаря вводу доходных домов должна составить 20-30% от общего объема жилого фонда.

Однако представители строительной отрасли уверены, что возведение таких домов – дело невыгодное и весьма затратное. Довольно сложно найти инвестора, который ждал бы 20 лет, пока проект окупится. Такие показатели не то что не интересны российскому бизнесу, привыкшему рассчитывать на быструю доходность, а просто опасны для него. При форс-мажоре себестоимость проекта может резко вырасти – тогда банкротства не избежать. Поэтому гораздо выгоднее строить дома и тут же их продавать, возвращая с лихвой потраченные за два-три года средства. Да и изначально у инвестора должны быть большие деньги на строительство.

«На мой взгляд, появление доходных домов не способно решить жилищную проблему – особенно в регионах. Для Москвы это предложение еще актуально: там платежеспособность значительно выше. И если житель Москвы потянет эти десять тысяч в месяц, то большинству жителей Уфы такая сумма будет не по карману. Кроме того, в Москве есть инвесторы, готовые вложить средства в развитие этого направления, – считает генеральный директор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер. – Государству сегодня необходимо делать акцент не на развитие рынка аренды, а на строительство жилья экономкласса, которое люди смогут приобрести в собственность. Для частных застройщиков возведение доходных домов – неэффективный и неприбыльный бизнес, потому что в этом случае получение дохода сводится к минимуму. Ведь сначала строитель должен взять кредит в банке, а потом за него рассчитываться. А доходные дома окупаются крайне медленно».

Аналогичной точки зрения придерживается и риелтор Евгений Симонов: «Как система доходные дома пока не смогут работать. Любое строительство должно себя окупать. При сегодняшней стоимости жилья граждане будут не в состоянии воспользоваться услугами доходных домов, а цена, приемлемая для населения, не выгодна для инвесторов и строителей. Выходом можно считать хорошо продуманную государственную программу социального найма, позволяющую человеку впоследствии стать собственником квартиры. Тогда доходные дома и вовсе не понадобятся».

Эксперты также уверены в том, что доходные дома могут несколько расслабить людей, не имеющих собственной жилплощади. Ведь часть из них, заселяясь в новое, пусть и не свое жилье, может просто потерять желание приобрести в дальнейшем квартиру.