Объекты недвижимости загонят в рамки

В ближайшее время в стране начнет действовать единый федеральный стандарт оценки (ФСО) определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Стандарт, утвержденный Министерством экономического развития, необходим для расчетов будущего налога на недвижимость, который планируют ввести в 2013 году.

Массовая оценка будет вестись по разработанным моделям, а для сложных может быть применена индивидуальная методика. При построении модели оценщики обязаны использовать информацию о сложившемся уровне рыночных цен. Где брать такую информацию, оценщики могут решить сами: от государственных ресурсов до любых иных, содержащих сведения доказательного значения. Любым может быть и метод оценки: затратный (воспроизводство объекта в текущих ценах, минус износ), сравнительный (сравнение со сделками) или доходный (какой доход можно извлечь). Для объектов, по которым достаточно предложений или сделок, ФСО предписывает применять преимущественно сравнительный метод.

Сейчас оценка проводится на основе трех других стандартов. Новый больше приближен к международным правилам: объекты вроде квартир или офисов, по которым проводится много сделок, получится оценить просто за счет сравнения продаж. Например, сейчас в Москве рыночная стоимость новых домов (до пяти лет) может отличаться от оценки БТИ на минимум 30%, а иногда и в два раза. А если дом очень старый, разница может составить до тысячи раз (по данным IRN.ru).

«Фактически речь идет о проведении оценки специальной программой, которая будет отталкиваться от рыночных цен, определенных оценщиками, – говорит руководитель департамента оценки «Финэкспертизы» Алексей Баскаков. – Но будут проблемы, в частности из-за отсутствия единообразной информации об объектах оценки и баз данных».

По закону перечень объектов оценки оценщики могут брать только из кадастра. «Сейчас в кадастре только сведения о земельных участках, перечень других объектов находится у БТИ, – поясняет директор Департамента недвижимости Минэкономразвития России Андрей Ивакин. – Если просто внести данные в кадастр, то они быстро устареют, поэтому либо нужно передавать учет от БТИ в Росреестр, что быстро сделать не получится, либо разрешить оценщикам временно пользоваться перечнем из БТИ. Сейчас решается, по какому пути пойти».

В любом случае, независимо от методики, которую будут использовать оценщики, исходить они должны из рыночной стоимости объектов, представление о которой что у чиновников, что у оценщиков, что у простых смертных – свое. Граждане, не согласные с кадастровой госоценкой их недвижимости, смогут заказать независимую оценку и в досудебном порядке представить соответствующие данные в комиссии, которые будут состоять из представителей Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти. В свою очередь заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Юрий Акиньшин заявил, что массовую оценку недвижимости начнут в 2011 году. Уже завершена пробная оценка недвижимости в нашем регионе, а также в Калужской, Тверской областях и Республике Татарстан. Недавно эта процедура началась в Москве.

«На сегодняшний день довольно сложно определить рыночную стоимость недвижимости. И определить не просто так, а официально, на государственном уровне, – считает руководитель проекта «Микрорайон Кустаревский» Строительного треста №3 Артур Урманцев. – Следовательно, стоимость того или иного объекта может быть оценена некорректно. К тому же сегодня население испытывает серьезные материальные затруднения – довольно сложно заставить людей в сегодняшних условиях отдавать деньги. Это дополнительная статья расходов, которая сейчас существенно ударит по кошельку».

По мнению экспертов, вероятность того, что налог на недвижимость, ради которого вся эта шумиха с оценкой затеяна, будет введен в указанные сроки, не так велика. В лучшем случае процесс будет вестись поэтапно и сначала затронет отдельные категории граждан. «До сих пор не решено огромное количество вопросов, и едва ли их удастся решить в столь сжатые сроки, – говорит председатель Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. – Например, есть проблемы точного описания объекта. Мы методику можем написать, факторы и стоимость вычислить, но если четко не определены границы участка (плюс-минус метр), то значит у нас будет ошибка и в стоимости».