Офисный рынок в ожидании осени

Аналитики рынка коммерческой недвижимости Уфы отмечают стагнацию в данном сегменте. Спад покупательской активности, на их взгляд, сегодня связан с сезоном отпусков, но уже через месяц ситуация должна измениться в лучшую сторону.

«По итогам второго квартала 2010 года рынок офисной недвижимости продолжает оставаться стабильным, демонстрируя основные тенденции, установившиеся ближе к концу 2009 года: спрос на аренду постепенно растет, покупка офисных зданий для собственных нужд как выгодная в текущих рыночных условиях альтернатива долгосрочной аренде по-прежнему остается актуальной, – отмечает руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики RAIN GROUP Недвижимость Алина Шакурова. – В связи с этим прослеживался спрос со стороны крупных компаний на покупку офиса».

По данным компании «Rain Group Недвижимость», на конец июня текущего года структура предложения по типу сделок выглядит так:

• аренда – 35%;

• продажа – 65 %.

Динамика объема предложения офисных помещений

Во втором квартале 2010 года на рынке офисной недвижимости арендные ставки, как и стоимость продажи, находились в стадии стагнации с незначительными отклонениями, констатируют аналитики «Rain Group Недвижимость». Средняя стоимость продажи офисного помещения по итогам второго квартала текущего года составляет порядка 51 044 рублей за квадратный метр. Средняя ставка аренды составляет 535 рублей за квадратный метр. Наибольший объем спроса приходится на объекты, расположенные в районе Центр – 40%. Наименьший объем – на офисы в отдаленных районах Уфы: Инорс, Дема, Затон.

По районам Уфы арендные ставки также различаются:

• Центр – 591 руб. /кв. м;

• Проспект Октября (начало) – 522 руб. /кв. м;

• Проспект Октября (конец) – 478 руб. /кв. м;

• Зеленая Роща – 456 руб. /кв. м;

• Сипайлово – 459 руб. /кв. м;

• Черниковка – 425 руб. /кв. м;

• Нижегородка – 325 руб. /кв. м.

Если говорить об уровне спроса на офисные помещения в зависимости от площади, то наибольший объем спроса приходится на помещения площадью менее 100 «квадратов» – 53 %. Наименьший – на помещения площадью от 300 до 700 квадратных метров и более 1000 квадратных метров.

По мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, в Уфе сегодня не хватает качественных офисных объектов. Так, например, класс А вообще не представлен на рынке, но, несмотря на это, собственники сдают в аренду не самые удачные и востребованные офисные площади по цене класса А.

«Даже если учитывать строящиеся бизнес-центры, можно с уверенностью констатировать факт, что в Уфе практически нет офисных помещений класса А. Обычно до уровня А арендаторы и покупатели «доблагоустраивают» класс В, самостоятельно вкладывая собственные средства, – утверждает руководитель направления «ЭКСПЕРТ-Бизнес Эстейт» Сети агентств недвижимости «Эксперт» Владимир Шульга. – Арендодатели не готовы учитывать эти затраты в счет арендной платы, а арендаторы понимают, что такие инвестиции в итоге становятся неотделимыми улучшениями. Офисы же, которые могли бы позиционироваться как класс А, будут иметь такой ценник, к которому могут быть не готовы покупатели и арендаторы. По крайней мере, застройщики этого опасаются и не закладывают пока такие проекты».

Поэтому, как утверждает Владимир Шульга, соотношение объектов А, В, С на сегодняшний день следующее: 0 %/60 %/40 %. При этом доля вакантных площадей по каждому из классов составляет 30-40 %. За прошедшее полугодие эта цифра не изменилась, поскольку рынок коммерческой недвижимости Уфы уже более двух лет находится в застое. Объекты строятся медленными темпами, и большого спроса на них нет. Это происходит из-за изначально неверного подхода как строителей, так и покупателей к концепции бизнес-центров.

Рынок коммерческой недвижимости ушел в кризис в самый неподходящий момент, уверены эксперты. На сегодняшний день он перенасыщен объектами. Только далеко не все эти объекты отвечают требованиям арендаторов. Любой бизнесмен предпочтет офис в проходимом месте, где можно повесить яркую вывеску. Он не выберет узкие и запутанные коридоры и удаленность от проходимых мест даже на 100-200 метров. Сегодня эксперты отмечают инертность рынка коммерческой недвижимости. Инвестиции пока мало кому интересны. Активизация нового бизнеса также не имеет предпосылок, которые ощутимо могут повлиять на рынок. Все строящиеся и «замороженные» объекты разом не достроятся. Хотя, по словам аналитиков, по сравнению с прошлым кризисным годом, сейчас на рынке коммерческой недвижимости Уфы наблюдается хоть какое-то движение.