В поисках классных офисов

В Уфе не хватает качественных офисных объектов, утверждают эксперты. Так, например, класс А вообще не представлен сегодня на рынке, но, несмотря на это, собственники сдают в аренду не самые удачные и востребованные офисные площади по цене класса А.

«Даже если учитывать строящиеся бизнес-центры, можно с уверенностью констатировать факт, что в Уфе практически нет офисных помещений класса А. Обычно до уровня А арендаторы и покупатели «доблагоустраивают» класс В, самостоятельно вкладывая собственные средства, – утверждает руководитель направления «ЭКСПЕРТ-Бизнес Эстейт» сети агентств недвижимости «Эксперт» Владимир Шульга. – Арендодатели не готовы учитывать эти затраты в счет арендной платы, а арендаторы понимают, что такие инвестиции в итоге становятся неотделимыми улучшениями. Офисы же, которые могли бы позиционироваться как класс А, будут иметь такой ценник, к которому могут быть не готовы покупатели и арендаторы. По крайней мере, застройщики этого опасаются и не закладывают пока такие проекты».

Поэтому, как утверждает эксперт, соотношение объектов А, В, С на сегодняшний день следующее: 0% / 60% / 40%. При этом доля вакантных площадей по каждому из классов составляет 30-40%. За прошедшее полугодие эта цифра не изменилась, поскольку рынок коммерческой недвижимости Уфы уже более двух лет находится в застое. Объекты строятся медленными темпами, и большого спроса на них нет. Это происходит из-за изначально неверного подхода как строителей, так и покупателей к концепции бизнес-центров.

«Бизнес-центры, которых когда-то не хватало и в которые превращали старые НИИ и прочие административные здания, казались застройщикам удобными проектами. Их строительство и сдача в эксплуатацию проще, чем у жилого дома, к месту под застройку требований также меньше – нет такой зависимости от окружающей инфраструктуры, – считает Владимир Шульга. – В итоге было запланировано много новых и реконструируемых зданий, которые планировалось построить быстро и недорого. Объекты, спроектированные недавно, обычно более продуманны, но до класса А они все равно не дотягивают».

Однако не все представители уфимского рынка недвижимости соглашаются с отсутствием в нашем городе офисных площадей класса А. Так, по словам руководителя отдела маркетинговых исследований и аналитики «Rain Group Недвижимость» Алины Шакуровой, в Уфе представлен объект такой категории. Это бизнес-центр «Альфа» на пересечении Чернышевского и Худайбердина. Сегодня этот объект арендует компания «Башнефть». Общая площадь объекта составляет около 7000 квадратных метров. «В момент сдачи площадей бизнес-центра стоимость аренды варьировалась от 800 до 1500 рублей за квадратный метр, – комментирует Алина Шакурова. – Объект отвечает мировым стандартам. Кроме того, в планах «Башнефти» – самостоятельно развить всю необходимую инфраструктуру».

По словам старшего аналитика «Rain Group Недвижимость» Наркас Хайруллиной, в структуре предложения аренды офисных помещений прослеживается рост объема предложения во всех районах Уфы. Исключение составляет лишь район Проспект Октября (начало). Наименьший объем предложения приходится на спальные районы города – Дема, Затон, Инорс, Нижегородка. Арендные ставки находятся на стадии стагнации. Никаких существенных колебаний не прослеживается, есть лишь незначительные изменения как вверх, так и вниз.

«Средняя величина арендной ставки по городу составляет 535 рублей за квадратный метр. Очевидно, что арендные ставки на «красной линии» и вне отличаются. Так, на «красной линии» арендная ставка составляет 611 рублей за «квадрат», а вне «красной линии» – 403 рубля за квадратный метр, – комментирует Наркас Хайруллина. – Наиболее высокие ставки прослеживаются на помещения площадью менее 100 квадратных метров в районах Центр, Проспект Октября (начало и конец). Наиболее низкие ставки установлены на большие площади от 700 квадратных метров, а также в спальных районах города».

Как утверждает эксперт, по районам Уфы арендные ставки также различаются:

• Центр – 591 руб./кв. м.

• Проспект Октября (начало) – 522 руб./кв. м.

• Проспект Октября (конец) – 478 руб./кв. м.

• Зеленая Роща – 456 руб./кв. м

• Сипайлово – 459 руб./кв. м.

• Черниковка – 425 руб./кв. м.

• Нижегородка – 325 руб./кв. м.

Рынок коммерческой недвижимости ушел в кризис в самый неподходящий момент, уверены эксперты. На сегодняшний день он перенасыщен объектами. Только далеко не все эти объекты отвечают требованиям арендаторов. Любой бизнесмен предпочтет офис в проходимом месте, где можно повесить яркую вывеску. Он не выберет узкие и запутанные коридоры и удаленность от проходимых мест даже на 100-200 метров. Сегодня эксперты отмечают инертность рынка коммерческой недвижимости. Инвестиции пока мало кому интересны. Активизация нового бизнеса также не имеет предпосылок, которые ощутимо могут повлиять на рынок. Все строящиеся и «замороженные» объекты разом не достроятся. Хотя, по словам аналитиков, по сравнению с прошлым кризисным годом, сейчас на рынке коммерческой недвижимости Уфы наблюдается хоть какое-то движение.