Загородное жилье: ускорение возможно

Эксперты рынка недвижимости Уфы отмечают неразвитость такого сегмента, как загородное строительство. По оценкам аналитиков, Уфа отстает от своих соседей в становлении и росте данного направления в среднем на пять лет. Так, на сегодняшний день в нашем регионе нет ни одного коттеджного городка с четко продуманной концепцией и развитой инфраструктурой, охраной, центральными коммуникациями и водоснабжением, а также школами, детскими садами и магазинами.

Как отмечает руководитель маркетинговых исследований и аналитики компании «Rain Group Недвижимость» Алина Шакурова, большая часть поселений в пригороде Уфы имеет стихийно-массовую застройку. К проектным же поселкам можно отнести:

• два централизованных существующих коттеджных поселка (Алексеевка и Баланово-Новоалександровка);

• пять строящихся в настоящее время: «Акбердино Виллэдж», «Дуслык», 29 квартал в поселке Нагаево, в поселках Зубово и Красный ключ;

• 12 заявленных и планируемых (Алаторка, Еленинский, два проекта Уфимского городского агентства ипотечного кредитования (Демское направление и Нагаево), Иглино («Фонд жилищного строительства»), а также четыре участка под строительство индивидуальных жилых домов в Акбердино и военная база в Нижегородке).

«Одним из главных недостатков существующих проектов является отсутствие единого архитектурного стиля. Дома, строящиеся по одной технологии, стоят в ряд, целая улица каркасно-панельного строения, а на параллельной улице могут выстраиваться кирпичные дома одного типа, одной площади и так далее, – поясняет Алина Шакурова. – Во-вторых, не продумана и инфраструктура малоэтажной застройки, нет даже базового комплекса бытовых услуг. Если же говорить о хаотичной застройке коттеджей вблизи существующих деревень, поселков, то там существует еще одна проблема – неприспособленные дороги, эксплуатирующиеся без ремонта большое количество лет. Коммуникации редко централизованные, чаще автономные».

Застройщики, возводя коттеджные поселки, не строят собственные электрические подстанции и водозаборы, добавляет эксперт, что, скорее всего, и является сдерживающим фактором при выборе потенциальных покупателей. Как известно, неотъемлемой частью загородной недвижимости является прилагаемый к ней земельный участок. Большое значение для характеристики дома имеет площадь, пригодная для жилья, другими словами, полезная площадь загородного дома.

«Доля индивидуального строительства составляет почти половину объема вводимого жилья. Например, в докризисном 2008 году в Уфе были построены и введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 809,9 тыс. кв. м, в том числе 376,3 тыс. кв. м индивидуального жилья. Сложности, с которыми сегодня сталкивается уфимский рынок загородного жилья, в основном экономические. Это высокая стоимость участков земли под застройку, подведения коммуникаций, кредитов застройщиков, – комментирует старший менеджер по маркетингу Строительного треста №3 Ярослав Андрющенко. – Поэтому основная цель на сегодня – существенно снизить стоимость жилья для конечного потребителя, сделать его более предпочтительным, нежели городское жилье. Этого уже пытались и пытаются добиться с помощью так называемых технологий быстровозводимых конструкций, удешевляющих себестоимость квадратного метра. Однако такая технология строительства индивидуальных жилых домов оказалась довольно непопулярна в нашей стране по ряду причин».

Так, по словам эксперта, с точки зрения конечного потребителя наиболее предпочтительным вариантом выступает покупка участка и строительство нового жилья либо покупка индивидуального жилья на огромном вторичном рынке. С точки зрения застройщика более рентабельным сегодня вариантом строительства являются малоэтажная и среднеэтажная комплексная застройка участков, расположенных в существующих пригородных посёлках с уже сложившейся социальной и потребительской инфраструктурой и системой инженерных коммуникаций. В последнем случае это позволяет застройщику не создавать новые сети, а реконструировать уже существующие, что обходится значительно дешевле.

«Наиболее востребованы сегодня на рынке качественные малоэтажные объекты экономкласса. Именно такие проекты мы успешно реализуем сегодня. Это строящиеся жилые комплексы «Радужный» в поселке Зубово и «Французский двор» в поселке Михайловка, срок сдачи которых – второй квартал 2011 года. Но уже сегодня в них раскуплено более 20 процентов квартир. Кроме того, сейчас наш трест начинает строительство многофункционального жилого комплекса в поселке 8 Марта, где будут представлены малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Общая площадь возводимого жилья составит более ста тысяч квадратных метров», – резюмирует Ярослав Андрющенко.

По мнению аналитиков «Rain Group Недвижимость», наиболее предпочтительными и перспективными направлениями развития загородной недвижимости являются сегодня южное, юго-западное и юго-восточное от Уфы, наименее предпочтительным – северное направление.

Наиболее популярная площадь в общем объеме предложения занимает от 100 до 200 квадратных метров – 47%. Наименьшее количество предложения приходится на 50 и менее «квадратов» полезной жилой площади. На сегодняшний день наибольшим объемом предложения характеризуется нагаевское направление, что составляет 43% от общего объема. Наименьший объем предложения приходится на демское и черниковское направления (3% и 1% соответственно).

На сегодняшний день средняя стоимость загородной недвижимости в целом по всем направлениям составляет в Уфе 26,28 тыс. руб. за кв. м. По словам Алины Шакуровой, спрос на загородную недвижимость ранжируется по привлекательности расположений населенных пунктов, другими словами, по имиджу. На рынке загородной недвижимости Уфы спрос подразделяется в соответствии с расположениями поселков в географическом направлении, что соответствует направлениям трасс федерального значения. Наибольший спрос приходится на загородную недвижимость в затонском направлении – 50% от общего объема спроса. Иглинское направление занимает 17% от объема спроса. Менее всего востребованы булгаковское и нагаевское направления (по 11%).

Сегодня сегмент загородной недвижимости стал обращать на себя внимание инвесторов. Кроме того, на рынок выходят компании, занимающиеся комплексным строительством домов и коттеджей, а также централизованным возведением целых коттеджных поселков. Эксперты отмечают, что на фоне других сегментов рынка недвижимости на рынке загородного жилья ощущается небольшой рост, что вызвано сезонной активностью. Кроме того, в последнее время набирает обороты тенденция аренды загородной недвижимости на летний период. Но, по словам аналитиков, установить среднюю стоимость аренды на сегодняшний день пока сложно ввиду ограниченного предложения.