Арендаторы предпочитают «офисный ликвид»

Эксперты рынка недвижимости Уфы отмечают популярность ликвидных офисных площадей среди арендаторов. Несмотря на сложную финансовую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, арендаторы предпочитают снимать офисы в центре города, зачастую на «красной линии», с удобной парковкой и необходимыми коммуникациями.

«Ликвидные офисные площади пользуются постоянным спросом у арендаторов. Например, это помещения, расположенные вдоль проспекта Октября – одной из главных артерий города, где падение средних арендных ставок и стоимости продаж минимальны, – комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики RAIN GROUP Недвижимость Алина Шакурова. – На конец 2009 года общий объем предложения офисных помещений (как встроенно-пристроенных, так и в бизнес-центрах Уфы) составил около 250 тысяч квадратных метров». Как утверждает эксперт, в ноябре-декабре 2009 года прослеживалось оживление сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости. Но количество подобных сделок по-прежнему минимально, поскольку большинство объектов, выставленных на продажу, являются неликвидными активами.

Минувший год стал своеобразной проверкой на прочность для всех участников рынка коммерческой недвижимости. Разразившийся в 2008 году экономический кризис вынудил многих внести корректировки в развитие своего бизнеса. Пострадали в той или иной степени все: от девелоперов и инвесторов до консультантов и арендаторов. В конце 2008 года интонации во всех прогнозах на грядущий год в основном сменялись с «умеренно пессимистичных» на «крайне пессимистичные». Ожидания оправдались – и в 2009 году любая сделка, любое значимое действие на рынке и все оценки аналитиков сопровождались комментариями с обязательным упоминанием словосочетания «финансовый кризис».

В первом полугодии 2009 года рынок коммерческой недвижимости продолжил тенденцию общего падения: сократились объемы строительства, значительно снизился спрос, доля вакантных площадей существенно увеличилась, ставки аренды продолжили свое падение и достигли уровня 2004 года. Все участники рынка были вынуждены адаптироваться в соответствии с общей конъюнктурой рынка. Арендодатели, чтобы удержаться на плаву, повсеместно снижали ставки и шли на различные уступки арендаторам, вплоть до пересмотра условий договоров и уменьшения сроков аренды. Арендаторы, сокращая расходы, вынуждены были сокращать штат сотрудников и сдавать неиспользуемые площади в субаренду.

К лету рынок офисной недвижимости постепенно нащупал дно, и этот период совпал с традиционным летним затишьем, после которого в сентябре наметилась тенденция к общему оживлению. Конец 2009 года подтвердил, что ситуация на рынке недвижимости, вкупе с общим экономическим климатом, стабилизировалась. Постепенно стали возвращаться инвесторы, вводиться в эксплуатацию новые, а также отложенные проекты. Улучшается и финансовое состояние многих компаний. Но при этом однозначную положительную оценку явлениям дать нельзя, так как должно пройти еще некоторое время, чтобы естественным образом устранился тот общий дисбаланс во всех сферах экономики, образовавшийся в период глобального кризиса.

На рынке офисной недвижимости Уфы лидирующую позицию занимает сегодня аренда помещений – это 63% от общего объема предложений. По данным Rain Group Недвижимость, общий объем предложения офисных помещений всех классов в бизнес-центрах города на конец 2009 года оценивается на уровне 130 тысяч квадратных метров. Структура рынка свидетельствует о том, что на долю офисных площадей в наиболее качественных бизнес-центрах приходится менее 30% от общего объема предложения в городе.

На 1 января 2010 года в Уфе функционировало 19 бизнес-центров общей площадью около 106 тысяч квадратных метров. Они преимущественно расположены в исторически-деловом центре города. За период 2009 года сегмент офисной недвижимости отреагировал максимальным падением арендных ставок и цен продажи (в среднем на 20-40%). Более выраженная и стремительная корректировка отмечалась в верхнем ценовом сегменте, в первую очередь это касается переоцененных объектов. На протяжении всего 2009 года на рынке предложения офисной недвижимости Уфы наблюдалось стабильное снижение арендных ставок.

«Сегодня спрос со стороны арендаторов увеличился, но все же большим спросом пользуются торговые площади, а не офисные, – поясняет специалист по аренде коммерческой недвижимости Сети агентств недвижимости «Эксперт» Татьяна Якушина. – Сегодня наиболее популярна аренда офисных помещений в центре города и на проспекте Октября. Сейчас крайне редко просят найти аренду в Черниковке. Поэтому много неликвидных помещений простаивает. Арендаторы отдают предпочтение «красной линии» и сравнительно небольшой площади (до 50 квадратных метров). Очень часто спрашивают офисы площадью от 10 до 20 квадратных метров».

В последние месяцы прошлого года ситуация на рынке офисной недвижимости несколько стабилизировалась, даже несмотря на пессимистичные настроения и ожидания второй волны кризиса. Многие собственники решили свои финансовые проблемы, продав активы либо перекредитовавшись. Как отмечают аналитики Rain Group Недвижимость, среди важнейших тенденций четвертого квартала 2009 года можно выделить появление крупных сделок на рынке – как в сегменте аренды, так и в сегменте купли-продажи офисной недвижимости, сокращение доли вакантных площадей и, как результат, стабилизацию ставок аренды и цен продаж.