АИЖК: все «за» и «против»

В Уфе в рамках прошедшей VI научно-практической конференции «Банки. Процессы. Стандарты. Качество», обсуждались вопросы реализации федеральной программы ипотечного кредитования. Сегодня по федеральной программе в России работает «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Операторы АИЖК оказывают услуги населению в разных регионах России. В нашем городе таким оператором АИЖК является «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» (УГАИК).

ОАО «АИЖК» было создано в 1997 году на федеральном уровне с целью привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий. В 1998 году было инициировано принятие федерального закона «Об ипотеке». Реальная деятельность АИЖК началась в 2003 году с организации рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения готового жилья.

Как отмечают эксперты, в начале своей деятельности Агентство ориентировалось только на рынок готовых квартир, при этом процентные ставки по кредитам соответствовали рыночным ставкам. «По этой причине оказалось практически невозможным совместить программу АИЖК с социальными программами, реализуемыми региональными структурами, – поясняет генеральный директор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер. – Речь идет о выдаче займов физическим лицам под льготные 7-8 % годовых на приобретение строящегося жилья».

По словам эксперта, такая организация Федеральной ипотечной программы практически не способствовала решению социальных задач по жилищной проблеме, поскольку получение ипотечных кредитов по рыночным процентным ставкам требовало наличия у желающих приобрести жилье достаточно высоких доходов, а при дефиците жилья, который имел и имеет место в настоящее время, некоторое увеличение платежеспособного спроса способствовало резкому увеличению стоимости жилья. Так, по данным АИЖК, за два года (с 2006 по 2008) в регионах, где выдавались довольно большие объемы ипотечных кредитов, рост стоимости жилья увеличился в 1,6-1,8 раза. Естественно, что участниками данной программы становятся граждане, доходы которых существенно выше средних. При этом, как правило, они не являются лицами, нуждаемость которых в жилье определена в установленном законодательством порядке. «Но стоит отметить и положительные факторы при реализации этой программы: создание института региональных операторов, совершенствование законодательной базы, связанной с ипотекой, а также накопление опыта работы в судопроизводстве», – утверждает Анатолий Мейзлер.

Однако, как показывает анализ ситуации, решить жилищную проблему в рамках данной программы могли и могут лишь семьи, доходы которых существенно выше средних. Так, с учетом падения стоимости жилья, по состоянию на 1 февраля 2010 года средний совокупный доход семьи, взявшей кредит на приобретение жилья, составил 41 тысячу рублей (данный кредит был рефинансирован АИЖК). Если учесть, что, по состоянию на середину 2009 года, в России уровень заработной платы семидесяти процентов работающих граждан ниже 20 тысяч рублей, то, как заверяют эксперты, в данных условиях Федеральная программа не может решить жилищную проблему.

Все эти годы АИЖК является монопольной структурой, самостоятельно формирующей себе цели и задачи, без каких-либо согласований и утверждений с регионами. Это, как утверждает гендиректор УГАИКа, также препятствует развитию ипотечного кредитования.

Напоминаем, что на сегодняшний день Агентством по ипотечному жилищному кредитованию предложены два новых проекта: стимулирование строительства «Стимул» и «Новостройка». Эти проекты предполагают стимулировать строительство жилья. В проекте «Стимул» предусматривается возможность кредитования застройщика на стадии строительства, а также выдача банком-кредитором ипотечных кредитов физлицам для приобретения строящегося жилья. Финансовые ресурсы банку-кредитору при этом в рамках данного проекта предполагает выдавать АИЖК. Но и у этой программы, по словам Анатолия Мейзлера, есть свои недостатки, основной из которых – попытка разработчиков совместить рыночные правила игры с целевой задачей, носящей в большей степени социальный характер. Как утверждает гендиректор УГАИКа, программа, способствующая развитию рынка ипотеки, должна включать в себя четыре основных компонента:

- финансирование строительства нового жилья;

- выдача ипотечных кредитов для приобретения нового жилья;

- определение категорий населения, нуждающихся в государственной поддержке, и содержание такой поддержки;

- разработка порядка и правил приобретения строящегося жилья соответствующими категориями населения.

Чтобы программа ипотечного кредитования заработала в полную силу, все перечисленные выше компоненты, как утверждают эксперты, должны рассматриваться во взаимосвязи.