Логистическим площадям не хватает арендаторов

Рынок производственно-складских помещений в Уфе переживает не самые лучшие времена. Заморожено строительство практически всех объектов. Но несмотря на это, интерес инвесторов к рынку складской недвижимости Республики Башкортостан сохраняется.

Производственные площади – самый неразвитый сегмент рынка коммерческой недвижимости. Общая картина такова, что жилой, офисный и торговый сегменты уже давно прошли этапы формирования и стали инвестиционно привлекательными. Жилая недвижимость начала развиваться с начала 90-х годов. Офисный сегмент к развитию сподвиг кризис 1998 года, после которого возникло много ЧП, каждому из которых требовалось свое помещение. Торговая недвижимость получила свое развитие за счет прихода в 2000-х годах международных розничных сетей и начала функционирования собственных. Складская недвижимость успела лишь немного поднять голову до наступления кризиса. Стали появляться логистические комплексы, соответствующие международным стандартам, и одно это уже задает тон на рынке. В ближайшие годы, по оценкам экспертов, складской сегмент должен стать более прозрачным.

До недавнего времени девелопмент производственной недвижимости был делом выгодным и перспективным, поскольку компаний, заявляющих об открытии новых крупных производств, в России становилось с каждым годом все больше. Администрации регионов поощряли строительство промышленных предприятий, так как это способствовало развитию территорий, обеспечивая населению рабочие места, а местному бюджету налоговые отчисления. Однако кризис заставил многие предприятия свернуть производство, а девелоперов отказаться от своих «индустриальных» планов в пользу более рентабельных проектов.

Как поясняет старший консультант отдела производственно-складских помещений Rain Group Недвижимость Алексей Васильев, на рынке складской недвижимости за 2009 год прослеживается следующая тенденция: отечественные компании, ориентированные на европейские стандарты ведения бизнеса, стали отдавать предпочтение складским комплексам высокого качества.

Рост объема предложения складских помещений в нашем регионе в период с января по декабрь 2009 года увеличился в пять раз. Наибольший объем предложения приходится на аренду складских помещений – это 70% от общего объема, отмечают аналитики компании Rain Group Недвижимость.

В первом квартале 2009 года на рынке складской недвижимости предложение превалировало над спросом. Снижение товарооборота и планов по расширению торговых операторов привело к тому, что спрос на логистические услуги упал, и, как следствие, резко сократилась потребность в площадях. Кроме того, многие арендаторы складских помещений скорректировали планы по развитию.

По данным Rain Group Недвижимость, средняя арендная ставка на конец декабря 2009 года составляла 161 рубль за квадратный метр. Средняя стоимость продаж – 11 750 рублей за «квадрат».

По словам экспертов, по-прежнему востребованными остаются предлагаемые в аренду отапливаемые складские помещения площадью менее 500 квадратных метров с небольшой офисной частью или с офисом поблизости. Доля таких помещений составляет 70% от общего объема спроса. Наименьшим спросом пользуются помещения площадью более 1000 квадратных метров.

По словам экспертов Rain Group Недвижимость, в 2007–2008 годах на фоне экономического роста было начато строительство следующих производственно-складских объектов:

1. Башкирский товарно-оптовый рынок. Проект центра предусматривает строительство грузовых и торговых терминалов, прирельсовых складов и бизнес-центра. Площадь логистических складов составит 100 тысяч квадратных метров, торгово-выставочных площадей – 20 тысяч квадратных метров. Объект разместится на 124 гектарах на автомагистрали Самара – Уфа – Челябинск.

2. «Логопарк – Уфа». Объект разместится возле деревни Жилино. В его составе предполагается технопарк, терминал класса «А» площадью 100 000 «квадратов». Комплекс будет осуществлять весь спектр логистических услуг: хранение, погрузка-разгрузка, транспортировка, экспедирование непродовольственных товаров.

3. Аэровоздушный логистический центр. Реконструкция перрона, аэровокзала и топливозаправочного комплекса, куда республика вложила более миллиарда рублей, позволила международному аэропорту «Уфа» войти в число 15 лучших аэродромных комплексов страны.

4. Проект реконструкции речного порта «Агидель». Согласно разработанному плану, предусмотрено строительство терминала нефтепродуктов, восстановление грузового речного порта, реконструкция складских баз и т. п. Данный проект был представлен на выставке инвестиционных проектов, проходившей в Москве в ноябре текущего года.

5. «Сигма Логопарк» – первый в РБ складской комплекс класса «А». Объект расположен в 6 км от федеральной трассы М5 и в 5 км от центра Уфы.

Из всех перечисленных выше проектов наиболее близок к завершению логистический центр «Сигма Логопарк». На сегодняшний день объект находится на стадии приостановки. Этот проект был рассчитан на то, что завершение строительства будут финансировать крупные арендаторы. Но финансово-экономический кризис внес существенные коррективы в их планы.

Что касается дальнейшего развития рынка складских площадей, эксперты утверждают, что в условиях низкого спроса и ограниченного объема новых предложений следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений и увеличения спроса на высококачественные логистические площади.