Логистические комплексы ждут инвестиций

Рынок производственно-складских помещений в Уфе переживает не самые лучшие времена. Заморожено строительство практически всех объектов. Но несмотря на это, интерес инвесторов к рынку складской недвижимости Республики Башкортостан сохраняется.

Производственные площади – самый неразвитый сегмент рынка коммерческой недвижимости. Общая картина такова, что жилой, офисный и торговый сегменты уже давно прошли этапы формирования и стали инвестиционно привлекательными. Жилая недвижимость начала развиваться с начала 90-х годов. Офисный сегмент сподвиг к развитию кризис 1998 года, после которого возникло много ЧП, каждому из которых требовалось свое помещение. Торговая недвижимость получила свое развитие за счет прихода в 2000-х годах международных розничных сетей и начала функционирования собственных. Складская недвижимость успела лишь немного поднять голову до наступления кризиса. Стали появляться логистические комплексы, соответствующие международным стандартам, и одно это уже задает тон на рынке. В ближайшие годы, по оценкам экспертов, складской сегмент должен стать более прозрачным.

До недавнего времени девелопмент производственной недвижимости был делом выгодным и перспективным, поскольку компаний, заявляющих об открытии новых крупных производств, в России становилось с каждым годом все больше. Администрации регионов поощряли строительство промышленных предприятий, так как это способствовало развитию территорий, обеспечивая население рабочими местами, а местный бюджет налоговыми отчислениями. Однако кризис заставил многие предприятия свернуть производство, а девелоперов отказаться от своих «индустриальных» планов в пользу более рентабельных проектов.

Глубокой заморозке подверглись объекты в большинстве городов и почти во всех сегментах рынка. Сильнее всех пострадал рынок коммерческой недвижимости. По данным компании МИЭЛЬ, больнее всего кризис ударил по сегменту индустриально-складской недвижимости, затем офисной и уже потом – торговой. В последнюю очередь пострадал такой подсегмент торговой недвижимости, как street-retail. Причина тому довольно простая: даже в условиях резкого падения спроса со стороны основных потребителей (банки, сетевые аптеки и т. п.) покупатели продолжают посещать продуктовые магазины, магазины одежды и бытовой химии.

Другое дело бизнес. Сокращение деловой активности и уход с рынка многих компаний, необходимость сокращения затрат, в том числе на аренду офисов, торговых площадей и производственных помещений в связи с кризисом привели к резкому снижению арендных ставок. Спрос на коммерческую недвижимость резко упал. И одновременно банки взвинтили ставки по кредитам до «запретительных» 25 процентов. А большинство банков и вовсе отказали девелоперам в заемных средствах. Понятно, что в таких условиях доводить проекты до конца нет никакого резона. В результате, по данным компании Bridge-consulting, на рынке коммерческой недвижимости Москвы оказались замороженными около 85 % объектов, Санкт-Петербурга – 78 %. Проекты, которые в докризисное время находились на стадии разработки или котлована, девелоперы предпочитают замораживать и бросают все силы на объекты, находящиеся на завершающейся стадии.

По словам специалистов Rain Group Недвижимость, на сегодняшний день в нашем регионе наблюдается острая нехватка качественных складских площадей, отвечающих всем современным требованиям. Среди основных недостатков представленных помещений – недостаточное количество зон загрузки, отсутствие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей, низкие потолки, а также отсутствие разгрузочно-погрузочного оборудования.

Как поясняет старший консультант отдела производственно-складских помещений Rain Group Недвижимость Алексей Васильев, крупные операторы вынуждены использовать те площади, которые соответствуют хоть каким-то стандартам. Но это не означает, что сложившаяся ситуация их устраивает – скорее, наоборот. В течение долгого времени они находятся в поиске более качественных помещений. Но найти их не представляется возможным по той причине, что таких площадей просто нет или они уже заняты.

По словам экспертов Rain Group Недвижимость, в 2007–2008 годах на фоне экономического роста было начато строительство следующих производственно-складских объектов:

1. Башкирский товарно-оптовый рынок. Проект центра предусматривает строительство грузовых и торговых терминалов, прирельсовых складов и бизнес-центра. Площадь логистических складов составит 100 тысяч квадратных метров, торгово-выставочных площадей – 20 тысяч квадратных метров. Объект разместится на 124 гектарах на автомагистрали Самара – Уфа – Челябинск.

2. «Логопарк – Уфа». Объект разместится возле деревни Жилино. В его составе предполагается технопарк, терминал класса «А» площадью 100 000 квадратов. Комплекс будет осуществлять весь спектр логистических услуг: хранение, погрузка-разгрузка, транспортировка, экспедирование непродовольственных товаров.

3. Аэровоздушный логистический центр. Реконструкция перрона, аэровокзала и топливозаправочного комплекса, куда республика вложила более миллиарда рублей, позволила международному аэропорту «Уфа» войти в число 15-ти лучших аэродромных комплексов страны.

4. Проект реконструкции речного порта «Агидель». Согласно разработанному плану, предусмотрено строительство терминала нефтепродуктов, восстановление грузового речного порта, реконструкция складских баз и т. п. Данный проект был представлен на выставке инвестиционных проектов, проходившей в Москве в ноябре текущего года.

5. «Сигма Логопарк» – первый в РБ складской комплекс класса «А». Объект расположен в 6 км от федеральной трассы М5 и в 5 км от центра Уфы.

Из всех перечисленных выше проектов наиболее близок к завершению логистический центр «Сигма Логопарк». На сегодняшний день объект находится на стадии приостановки. Этот проект был рассчитан на то, что завершение строительства будут финансировать крупные арендаторы. Но финансово-экономический кризис внес существенные коррективы в их планы.

Сейчас эксперты в своем большинстве утверждают, что основная, наиболее болезненная для рынка коммерческой недвижимости стадия кризиса, вероятнее всего, прошла. Рынок вошел в «рабочее» русло для кризисного периода. При этом наблюдается некоторая стабилизация цен и арендных ставок. Стагнация на рынке продолжается. Говорить об окончании кризиса на рынке коммерческой недвижимости еще рано. Макроэкономические показатели также не дают достаточных оснований для улучшения ситуации на рынке в ближайшее время.