Муниципальная аренда: доступность под сомнением

Доходы от аренды нежилых помещений являются вторым (после аренды земли) по доходности источником поступления денежных средств в городской и республиканский бюджет. В Уфе предоставлением нежилых государственных помещений в аренду занимается Комитет по управлению муниципальной собственностью (КУМС). Несмотря на то, что стоимость аренды муниципальных площадей гораздо ниже аренды коммерческих помещений, предприниматели Уфы допускают просрочки по текущим платежам.

На сегодняшний день комитетом предпринимаются меры по взысканию допускаемых арендаторами задолженностей, а также по предотвращению поступлений так называемых «невыясненных» платежей. «В адрес арендаторов направляются письменные уведомления с образцами платежных поручений и рекомендациями по их заполнению, – поясняет заместитель председателя Комитета по управлению муниципальной собственностью Уфы Тамара Пушкарева. – В здании КУМСа функционирует пункт приема платежей по Системе «Город». Также с арендаторами-должниками работает специальная комиссия, действует автообзвон арендаторов. О смене платежных реквизитов и иных изменениях арендаторы извещаются через печатные СМИ, телевидение. Объявления размещаются также на информационном табло в виде бегущей строки в здании комитета, а также на сайте КУМСа».

Арендатору, задолжавшему за пользование муниципальными площадями, предлагается погасить задолженность в десятидневный срок. Если должник отказывается платить, действующий договор расторгается в судебном порядке. Далее следует выселение должника из занимаемого помещения и взыскание имеющихся задолженностей. Кстати, еще одним распространенным нарушением договора со стороны арендатора на сегодняшний день является использование помещения не по целевому назначению, передача без согласования с собственником части арендуемых помещений в субарендное пользование и т. д. В последнее время в практике комитета встречаются и такие случаи, когда муниципальные нежилые помещения используются в качестве жилых.

Спрос на нежилые помещения в нашем городе действительно велик – особенно в условиях активно развивающегося малого и среднего бизнеса. Популярность муниципальных нежилых помещений объясняется приемлемой стоимостью аренды по сравнению с рынком частной недвижимости. Годовая плата за каждое сдаваемое в арендное пользование помещение рассчитывается по формуле исходя из базовой ставки арендной платы, с учетом общей площади объекта и фиксированных коэффициентов. За базовую ставку принимается определенная величина в рублях за один квадратный метр общей площади, сдаваемой в аренду – в зависимости от вида осуществляемой в данном помещении деятельности. Величина аренды варьируется от 125 до 1100 рублей за один квадратный метр в год.

Как поясняют в КУМСе, методика расчета годовой арендной платы не применяется при заключении договоров аренды нежилых помещений по результатам торгов. На сегодняшний день в Уфе действуют 36 договоров, заключенных по результатам торгов. Годовая арендная плата по данным договорам формируется по результатам торгов, при этом за первоначальную стоимость берется рыночная оценка. По заключенным в 2009 году договорам средняя ставка годовой арендной платы за один квадратный метр составила 5203 рубля.

«Деньги, полученные от аренды муниципальных нежилых помещений, действительно значительно пополняют бюджет нашего города. Только вот заполучить такие помещения не так-то легко, – комментирует директор уфимской юридической фирмы «Гелиос» Олег Глухов. – Вполне понятно, что арендаторы гонятся за низкими ценами. Но все эти попытки, на мой взгляд, просто бесполезны: на сегодняшний день в Уфе наблюдается острая нехватка помещений такого рода. Можно сказать, что они все уже давно разобраны. Любой арендатор не прочь снять помещение по столь низким ценам».

Представители городских властей утверждают обратное: свободные муниципальные помещения в Уфе есть. Если же найти таковые не удается, необходимо приложить усилия, чтобы произвести на чиновника отдела хорошее впечатление, и затем оставить заявку на желаемое помещение. По словам чиновников, есть еще один вариант – объехать самостоятельно муниципальную собственность и посмотреть, есть ли возможность снять помещение для своего офиса. Но для этого придется переговорить с руководителем организации, которая это помещение занимает. Несмотря на то, что этот процесс кажется таким сложным и затянутым, представители власти убеждают, что шансы получить помещение из муниципальных фондов всегда есть.

Главным преимуществом аренды муниципальных помещений является, как уже говорилось выше, довольно низкая, по сравнению с рыночной, цена. Недостаток состоит в том, что арендатору, скорее всего, придется за свой счет сделать ремонт помещения и привести в порядок окружающую территорию. В некоторых регионах власти сейчас устанавливают для аренды муниципальной недвижимости следующие условия: организация-арендатор делает за свой счет капитальный ремонт помещения или здания, а муниципалитет компенсирует эту сумму в счет платы за аренду. Таким образом, организация первое время не будет платить за аренду помещения или здания. Такого рода работы всегда подтверждаются документально, и для защиты прав обеих сторон заключаются отдельные договора.

Цифры в стоимости аренды муниципального квадратного метра действительно очень заманчивы. Их называют в комитете, администрации, о доступности площадей по смешным ценам пишут большинство местных газет и журналов. Но жизнь доказывает обратное.