Рынок коммерческой недвижимости реанимируют

На минувшей неделе на рынках коммерческой недвижимости России были подведены итоги третьего квартала текущего года. Несмотря на то, что регионам, испытавшим наибольший спад в этом секторе экономики, не удалось его компенсировать даже частично, эксперты все же отмечают ряд позитивных тенденций.

Одним из наиболее показательных явлений стало возобновление спроса на приобретение коммерческих объектов. По данным CB Richard Ellis, совокупный объем инвестиций в этот сегмент европейского рынка недвижимости вырос на 34 процента относительно второго квартала и достиг 17,3 млрд евро.

В отдельных странах и субрегионах прирост был еще выше – так, в Великобритании и Германии он составил 57 процентов и 67 процентов соответственно, а в Центральной и Восточной Европе объемы вложений в коммерческую недвижимость увеличились на 226 процентов. Другие важные рыночные показатели – уровень вакантности, стоимость аренды и объемы строительства – демонстрируют позитивную динамику преимущественно за счет друг друга.

К примеру, в Берлине за третий квартал количество арендованных площадей стало самым низким за последние пять лет, однако владельцам недвижимости удается сдерживать рост уровня вакантности благодаря снижению арендных ставок.

Если же стоимость аренды начнет повышаться, это приведет к увеличению количества свободных площадей, поскольку арендная активность еще далека от докризисных показателей. Слабыми остаются рынки коммерческой недвижимости «второго эшелона». Так, в Болгарии, по данным консалтинговой компании Forton, объемы сделок по аренде офисов сократились в шесть раз. Аналогичные тенденции наблюдаются в Чехии или Ирландии.

Эксперты компании Rain Group Estate уверены, что говорить об оживлении на рынке коммерческой недвижимости пока рано. «Ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости по-прежнему концентрируются на открытии уже арендованных площадей, а также отдают приоритет качественному развитию, выбирая из большого количества предложений наиболее интересные и ликвидные объекты, – комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики RAIN GROUP Недвижимость Алина Шакурова. – Однако стоит отметить, что столь сильного падения цен как аренды, так и продажи в октябре 2009 текущего года на рынке не прослеживается, что, кстати, позволяет говорить о предпосылках к оживлению на рынке коммерческой недвижимости».

По словам эксперта, экономическая ситуация в стране сильно повлияла на все сегменты рынка коммерческой недвижимости, так как все эти сегменты взаимосвязаны. Однако, как утверждает Алина Шакурова, кризис в меньшей степени сказался на торговых и бизнес-центрах, производственно-складских помещениях с четко продуманной концепцией, пониманием покупательского спроса и выгодным местоположением.

«Таким примером в Уфе является торгово-развлекательный комплекс «Семья». Адаптировался к экономической ситуации в нашем городе и Центр молодежной моды «Экватор», который перешел на схему «минимальная фиксированная ставка плюс процент с оборота». Несмотря на общую неблагоприятную тенденцию к потере арендаторов и отсутствие развлекательной зоны, это позволило сохранить высокую заполняемость комплекса – до 98 процентов.

При этом повысилась и посещаемость центра. Предпосылки к оживлению рынка коммерческой недвижимости в большей степени прослеживаются на рынке торговых помещений. Сегодня постепенно возрождается спрос на аренду торговых площадей. Однако это небольшие помещения – площадью менее 50 квадратных метров, расположенные в концептуальных торговых центрах, на красной линии или на первых этажах жилых домов», – резюмирует специалист RAIN GROUP Недвижимость.

По данным сети агентств недвижимости «Эксперт», средняя цена предложения по Уфе в сегменте «торговая недвижимость» составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, в сегменте «офисная недвижимость» – 45 тысяч рублей за квадратный метр, в сегменте «производственно-складская недвижимость» – 10 тысяч рублей за «квадрат».

«Кризис ликвидности, нехватка денежных ресурсов, сжатие экономики существенно затормозили развитие рынка недвижимости Уфы и изменили соотношение спроса и предложения, – поясняет аналитик сети агентств недвижимости «Эксперт» Айгуль Степанова. – Расстановка сил на рынке до кризиса и во время кардинально изменилась: от рынка арендодателя он перешел к рынку арендатора, от рынка продавца – к рынку покупателя. Именно арендаторы и покупатели диктуют сегодня свои условия по сделкам».

По словам эксперта, спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах находится на низком уровне. Основная масса потенциальных арендаторов торговой и офисной недвижимости интересуется помещениями площадью до 80-100 квадратных метров. Наиболее востребованными районами на рынке торговой и офисной недвижимости Уфы по-прежнему являются исторический центр города и проспект Октября – районы с наибольшей деловой активностью.

После восьмилетнего роста ценовых показателей на рынке коммерческой недвижимости Уфы было зафиксировано значительное снижение арендных ставок. Так, арендные ставки на коммерческую недвижимость в зависимости от сегмента с начала кризиса упали на 30-40 процентов. Существенной коррекции подверглись и цены продаж на коммерческую недвижимость.

Так, цена предложения, опять же в зависимости от сегмента, упала с начала кризиса 20-40 процентов. Эксперты уверены: если в ближайшее время не произойдет существенного дисбаланса в экономической среде, ставки аренды и цены предложений на рынке коммерческой недвижимости существенно снижаться не будут. Но и для роста рынка оснований пока нет.